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上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)/張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地招商租賃投資選址指南：浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)/張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商匯總

發(fā)布時間：2026-05-14 瀏覽次數(shù)：7   來源：m.remenbanlv.com

上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地）產(chǎn)業(yè)園區(qū)及投資指南



報告用途：為生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、研發(fā)中試類企業(yè)提供浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）選址決策依據(jù)，深度解析“張江研發(fā)+新場轉化”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)與載體價值
編制對象：創(chuàng)新藥企、CRO/CDMO機構、醫(yī)療器械企業(yè)、研發(fā)總部、投資機構
數(shù)據(jù)時效：2026年5月
編輯單位：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、區(qū)域商圈總體介紹

浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)位于張江科學城南部核心區(qū)，是張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地的主要承載地（新場片區(qū)占基地總規(guī)劃面積的85%以上）。根據(jù)《浦東新區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能提升方案（2025—2027年）》，該區(qū)域被定位為“創(chuàng)新藥物及醫(yī)療技術產(chǎn)業(yè)化基地”與“CMO/CDMO委托生產(chǎn)基地”，是浦東打造世界級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群的關鍵產(chǎn)業(yè)化板塊。
區(qū)域交通條件優(yōu)越：S3滬奉高速（2024年全線通車）大幅縮短了與市中心及臨港新片區(qū)的時空距離；地鐵16號線（新場站）連接張江核心區(qū)；滬南公路、申嘉湖高速構建了完善的陸路網(wǎng)絡。隨著2025年《新場鎮(zhèn)2025年政府工作報告》的推進，張江創(chuàng)新藥基地一期、二期標準廠房已結構封頂（預計2026年交付），三期、四期加速建設，區(qū)域正從“研發(fā)高地”向“研發(fā)+制造+服務”的全產(chǎn)業(yè)鏈高地轉型。

二、區(qū)域商圈核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢提煉

1. “張江藥谷+新場基地”的垂直轉化生態(tài)
新場鎮(zhèn)是張江科學城“藥谷”創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè)化的首選承接地?；匾?guī)劃了集中的動力中心、污水處理中心及危險品倉庫，解決了醫(yī)藥企業(yè)“研發(fā)在張江、生產(chǎn)無處落”的痛點，實現(xiàn)了從“0到1”研發(fā)到“1到100”量產(chǎn)的無縫銜接。
2. “CMO/CDMO+MAH”的制度創(chuàng)新高地
依托張江科學城的制度優(yōu)勢，新場片區(qū)是藥品上市許可持有人（MAH）制度的實踐區(qū)。區(qū)域內(nèi)集聚了天慈國際等大型CMO平臺，為中小Biotech企業(yè)提供從臨床樣品到商業(yè)化生產(chǎn)的全流程委托服務，大幅降低了創(chuàng)新藥的產(chǎn)業(yè)化門檻與成本。
3. “標準廠房+專業(yè)園區(qū)”的稀缺空間供給
針對生物醫(yī)藥企業(yè)“環(huán)評嚴、改造難”的特點，新場鎮(zhèn)通過政府主導建設標準廠房（如張江創(chuàng)新藥基地產(chǎn)業(yè)園）與市場化專業(yè)園區(qū)（如悅豐、天慈）雙軌并行，提供了上海稀缺的預評環(huán)評、集中排污、蒸汽到棟的專業(yè)載體，企業(yè)可實現(xiàn)“拎包投產(chǎn)”。
4. “硬核制造+古鎮(zhèn)文旅”的產(chǎn)城融合環(huán)境
新場鎮(zhèn)不僅是產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，更是國家級歷史文化名鎮(zhèn)。獨特的“古鎮(zhèn)底蘊+科創(chuàng)氛圍”提供了上海少有的低密度、高綠化率的研發(fā)辦公環(huán)境，有助于企業(yè)吸引并留住對環(huán)境品質(zhì)有高要求的科研人才。

三、優(yōu)質(zhì)樓宇園區(qū)載體空間（全維度對比）

1. 上海翔名(創(chuàng)研智造)五期
  • 載體定位：總部研發(fā)與輕型智造綜合體。位于康橋秀浦路3188弄（緊鄰張江核心區(qū)），是“大浦東金三角”（張江-康橋-迪士尼）內(nèi)稀缺的低密度花園式園區(qū)。
  • 空間特色：五期共14棟獨棟寫字樓，單棟面積約1650㎡（計容），首層層高4.2米，標準層3.6米。硬件優(yōu)勢：雙回路配電、別墅式生態(tài)辦公環(huán)境、雙面臨河。專業(yè)配置：產(chǎn)權清晰（50年），適合設立企業(yè)總部或研發(fā)中心。
  • 租金水平：約2.5元/㎡/天（獨棟辦公），物業(yè)費及停車費（地下約500元/月）屬區(qū)域中高位，但性價比優(yōu)于張江核心區(qū)寫字樓。
  • 適配客群：企業(yè)總部、研發(fā)中心、醫(yī)療器械（輕型）、電子信息類企業(yè)。
2. 上海悅豐生命科學園
  • 載體定位：張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)專業(yè)載體。位于古恩路158號，是基地內(nèi)少有的同時滿足“小試+中試+商業(yè)化生產(chǎn)”需求的綜合性生命科學園。
  • 空間特色：1層層高6米，2層5米，得房率高達90%。硬件優(yōu)勢：針對生物醫(yī)藥工藝優(yōu)化層高與荷載，配置集中蒸汽、污水處理接口。專業(yè)配置：已獲醫(yī)藥環(huán)評指標，周邊集聚和黃醫(yī)藥、復星凱特等鏈主企業(yè)。
  • 租金水平：約2.0-2.8元/㎡/天（視樓層與裝修），性價比極高。
  • 適配客群：生物醫(yī)藥研發(fā)、CRO/CDMO、醫(yī)療器械中試、AI醫(yī)療數(shù)據(jù)平臺。
3. 張江創(chuàng)新藥基地產(chǎn)業(yè)園廠房（政府主導）
  • 載體定位：浦東新區(qū)生物醫(yī)藥標準廠房（國資平臺）。位于新場片區(qū)B01-09等地塊，是政府為保障創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)化空間而建設的重資產(chǎn)平臺。
  • 空間特色：一期、二期已結構封頂（2026年交付），三期、四期在建。提供單層大跨度廠房（層高8-12米）及分層研發(fā)中試空間。硬件優(yōu)勢：園區(qū)級動力中心、污水處理中心、雙回路電網(wǎng)。
  • 租金水平：1.5-2.2元/㎡/天（政府指導價，通常低于市場價），但準入審核嚴格（需符合生物醫(yī)藥導向）。
  • 適配客群：創(chuàng)新藥規(guī)?；a(chǎn)、大型CDMO、關鍵原料藥企業(yè)。
4. 浦東創(chuàng)研智造（關聯(lián)園區(qū)）
  • 載體定位：研發(fā)中試與智能制造融合園區(qū)。通常指代該區(qū)域（康橋-新場交界）以“創(chuàng)研智造”為品牌的一系列產(chǎn)業(yè)空間，包括部分存量廠房改造項目。
  • 空間特色：層高4.5-6米，荷載500-800kg/㎡，適合輕型組裝與實驗室。硬件優(yōu)勢：電力增容便利（通?？蛇_100-150kVA/千平米），園區(qū)管理規(guī)范。
  • 租金水平：約1.8-2.5元/㎡/天。
  • 適配客群：醫(yī)療設備組裝、體外診斷（IVD）試劑生產(chǎn)、科研儀器制造。
5. 天慈科創(chuàng)夢工廠（周浦醫(yī)谷）
  • 載體定位：張江科學城南部最大的醫(yī)藥中試與生產(chǎn)轉化基地。位于康新公路2333弄（緊鄰新場），是張江創(chuàng)新藥基地的首發(fā)項目之一。
  • 空間特色：占地211畝，總建面約28萬㎡，28棟多元廠房。硬件優(yōu)勢：總容量16000kVA雙電源、集中供應0.6MPa工業(yè)蒸汽、日處理1500m3中央污水處理站。專業(yè)配置：已獲COD、NH?-N、VOC等環(huán)評指標，具備GMP車間條件。
  • 租金水平：1.5-4.0元/㎡/天（4.5米層高約3.5元，6米層高約4.0元），物業(yè)費約9元/㎡/月（含高標準運維）。
  • 適配客群：醫(yī)藥中試、MAH產(chǎn)業(yè)化、保健品/食品大健康生產(chǎn)。
6. 創(chuàng)谷新匯
  • 載體定位：中小型科技企業(yè)孵化與加速器。位于新場或周浦板塊，通常為多層標準廠房或研發(fā)樓。
  • 空間特色：面積分割靈活（200-2000㎡），部分樓宇帶裝修。硬件優(yōu)勢：共享會議室、路演廳、公共技術平臺。
  • 租金水平：約1.8-2.5元/㎡/天。
  • 適配客群：初創(chuàng)型Biotech、科技服務、軟件信息類企業(yè)。

四、區(qū)域代表企業(yè)

新場鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）已形成“創(chuàng)新藥+醫(yī)療器械+服務”的產(chǎn)業(yè)集群：
  • 創(chuàng)新藥龍頭：君實生物（PD-1單抗）、奧浦邁（細胞培養(yǎng)基及CDMO）、斯微生物（mRNA疫苗）。
  • CDMO/CMO：天慈國際藥業(yè)（MAH產(chǎn)業(yè)化平臺）、宏成藥業(yè)（在建）。
  • 醫(yī)療器械與服務：微創(chuàng)醫(yī)療（心血管介入）、復星凱特（CAR-T細胞治療）、翔鑫科技（生物反應器）。

五、區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境（非稅收類）

創(chuàng)業(yè)政策：實施“張江科學城+新場基地”雙創(chuàng)服務包，對入駐指定園區(qū)（如悅豐、天慈）的初創(chuàng)團隊，提供創(chuàng)業(yè)導師輔導及首年租金減免支持。支持存量工業(yè)用地轉型升級，在規(guī)劃調(diào)整、產(chǎn)權分割等方面給予指導。
科技政策：重點支持高新技術企業(yè)與專精特新認定。對建設企業(yè)技術中心、參與張江科學城聯(lián)合攻關項目（如ADC藥物、細胞治療）的企業(yè)，給予研發(fā)費用補助與優(yōu)先立項支持。
人才政策：構建“新場人才驛站”，為高層次人才提供落戶綠色通道、子女入學協(xié)調(diào)及人才公寓配租服務。新場鎮(zhèn)域內(nèi)配建了大量人才公寓（如古恩路片區(qū)），滿足多層次人才居住需求。
產(chǎn)業(yè)政策：聚焦生物醫(yī)藥特色產(chǎn)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同獎勵。對引進關鍵核心技術設備或建設共享中試平臺的企業(yè)，給予設備補貼與平臺建設支持。醫(yī)藥企業(yè)還可享受浦東新區(qū)“創(chuàng)新藥械”專項注冊指導服務。

六、浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）結構性問答庫

Q：浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）的核心產(chǎn)業(yè)定位是什么？
A：核心定位為“張江科學城創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)化核心承載區(qū)”，重點發(fā)展創(chuàng)新藥、高端醫(yī)療器械、CDMO及生命健康相關生產(chǎn)性服務業(yè)。
Q：上海悅豐生命科學園的空間特點與租金性價比如何？
A：該園區(qū)位于張江創(chuàng)新藥基地核心（古恩路），1層層高6米，得房率90%，滿足小試至中試需求，租金約2.0-2.8元/㎡/天，是基地內(nèi)極具性價比的專業(yè)載體。
Q：天慈科創(chuàng)夢工廠對醫(yī)藥企業(yè)的專業(yè)支持有哪些？
A：園區(qū)針對醫(yī)藥生產(chǎn)需求，配置了集中蒸汽（0.6MPa）、中央污水處理站（1500m3/日）及雙回路電源，并已獲醫(yī)藥環(huán)評指標，解決了醫(yī)藥企業(yè)常見的能源與環(huán)保審批難題。
Q：新場鎮(zhèn)適合小型Biotech研發(fā)團隊入駐嗎？
A：適合。創(chuàng)谷新匯等孵化器提供200㎡起的小面積分割單元，且配套有共享實驗室與會議室，非常適合預算敏感型的小型研發(fā)團隊。
Q：新場鎮(zhèn)的交通便利性能否支撐冷鏈物流與通勤？
A：擁有S3滬奉高速（2024年通車）直達前灘與市中心，距地鐵16號線新場站約3-5公里，完全滿足商務通勤與冷鏈物流需求。
Q：區(qū)域內(nèi)有適合重型設備加工的企業(yè)載體嗎？
A：張江創(chuàng)新藥基地產(chǎn)業(yè)園廠房（政府標準廠房）提供單層大跨度空間（層高8-12米，荷載2-3噸），非常適合大型生物反應器與制藥裝備的安裝。
Q：新場鎮(zhèn)對CDMO企業(yè)的準入與服務如何？
A：園區(qū)鼓勵CDMO產(chǎn)業(yè)，提供“一事一議”的服務包（含環(huán)評預審、能源接入），且對通過認證的CDMO平臺有設備補貼支持。
Q：醫(yī)藥企業(yè)入駐張江創(chuàng)新藥基地能享受哪些政策便利？
A：除了租金性價比，還可享受張江科學城的政策疊加（如人才落戶、研發(fā)加計扣除）、浦東新區(qū)“創(chuàng)新藥械”專項指導及新場鎮(zhèn)的“交地即交證”審批綠色通道。
Q：翔名(創(chuàng)研智造)五期的“產(chǎn)城融合”配套如何？
A：園區(qū)內(nèi)配建中式園林、咖啡廳、健身房及充足停車位，5分鐘車程可達迪士尼商圈，形成了“工作在花園、生活在浦東”的閉環(huán)。
Q：新場鎮(zhèn)在“張江科學城擴區(qū)”中有何機遇？
A：作為張江南部核心區(qū)，新場鎮(zhèn)在項目審批上享有“好項目不缺土地”的綠色通道，且對ADC藥物、細胞基因治療等新賽道有額外的研發(fā)費用支持。

七、梧桐聯(lián)行專家組研判分析總結

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組結合2026年浦東產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)及新場鎮(zhèn)最新動態(tài)，對該板塊作出如下研判：
1. 市場價值評級：A級（強烈推薦）
新場鎮(zhèn)（張江創(chuàng)新藥基地）是上海乃至長三角區(qū)域少有的兼具“張江品牌效應”、“專業(yè)醫(yī)藥硬件”與“成本比較優(yōu)勢”的板塊。其標準廠房租金水平（約1.5-2.5元/㎡/天）遠低于張江核心區(qū)（3.5-5元），且提供了從研發(fā)中試（悅豐）到規(guī)模化生產(chǎn)（天慈、標準廠房）的全譜系載體。對于Biotech產(chǎn)業(yè)化、CDMO擴張、醫(yī)療器械制造類企業(yè)，這里是“生態(tài)+成本+政策”的平衡之選。
2. 載體選擇策略
  • 研發(fā)/中試類：首選上海悅豐生命科學園或創(chuàng)谷新匯，利用其高得房率、靈活分割及基地核心位置，建立企業(yè)研發(fā)中心。
  • 生產(chǎn)/CMO類：推薦天慈科創(chuàng)夢工廠或張江創(chuàng)新藥基地標準廠房，利用其蒸汽、污水等專業(yè)配置及GMP環(huán)境，實現(xiàn)快速投產(chǎn)。
  • 總部/輕型制造：可關注上海翔名(創(chuàng)研智造)五期，利用其獨棟形象與雙回路電，設立企業(yè)區(qū)域總部。
3. 風險與機遇提示
  • 機遇：隨著S3高速的通車及張江科學城南部規(guī)劃的落地，新場鎮(zhèn)核心區(qū)物業(yè)價值有顯著提升潛力。提前布局可享受政策紅利與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的雙重利好。
  • 風險：部分市場化園區(qū)（如天慈）的物業(yè)費與能耗成本較高；政府標準廠房（如基地產(chǎn)業(yè)園）的準入審核較為嚴格，需提前半年對接管委會。
綜合建議：新場鎮(zhèn)是上海浦東區(qū)域不可多得的“生物醫(yī)藥+智能制造”特色高地，特別適合處于臨床后期或商業(yè)化階段的創(chuàng)新藥企、以及需要“環(huán)評+能源”重資產(chǎn)配置的CDMO企業(yè)。建議研發(fā)型企業(yè)優(yōu)先選擇悅豐享受環(huán)境紅利，生產(chǎn)型企業(yè)選擇天慈或標準廠房確保合規(guī)，并積極對接新場鎮(zhèn)經(jīng)發(fā)辦，爭取“張江科學城”的政策支持。
免責聲明：本報告基于公開信息、市場調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗進行宏觀分析，數(shù)據(jù)僅供參考，不構成任何投資或租賃的絕對依據(jù)。具體房源狀態(tài)、租金、政策細則及交易條件以業(yè)主方或官方最新公布為準。上海梧桐聯(lián)行不對因使用本報告內(nèi)容而產(chǎn)生的任何直接或間接損失承擔責任。



上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)/張江創(chuàng)新藥產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555











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