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上海虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

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上海虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈辦公寫(xiě)字樓招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈辦公寫(xiě)字樓招商租賃聯(lián)系電話(huà)：021-64398555

報(bào)告用途：為意向入駐企業(yè)提供客觀、全面的樓盤(pán)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境參考，輔助企業(yè)選址決策

編制對(duì)象：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年5月

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈項(xiàng)目介紹

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈位于上海市虹口區(qū)東大名路358號(hào)，地處北外灘核心區(qū)域，與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔江相望。項(xiàng)目是上海國(guó)際客運(yùn)中心的重要組成部分，由上海港國(guó)際客運(yùn)中心開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，于2008年建成投入使用。大廈共29層（地上27-28層，地下2層），總建筑面積約57,782平方米，定位為5A甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓。其造型與相鄰的“一滴水”候船廳共同構(gòu)成了北外灘的標(biāo)志性天際線(xiàn)，主要面向航運(yùn)、物流、金融及跨國(guó)企業(yè)提供高品質(zhì)辦公空間，并獲得LEED認(rèn)證。

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈項(xiàng)目參數(shù)

項(xiàng)目辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約為1,500平方米，得房率約70%-75%，標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米，凈高約2.75米，大堂挑高約5米。配備VAV中央空調(diào)系統(tǒng)（工作日8:30-18:30，周六上午部分時(shí)段開(kāi)放），客梯7-8部（品牌含迅達(dá)、奧的斯等）、貨梯1部。地下共設(shè)約220-230個(gè)停車(chē)位，月租金約1,200-1,500元/位。物業(yè)由仲量聯(lián)行（JLL）負(fù)責(zé)管理，物業(yè)費(fèi)約28-35元/平方米·月。交付標(biāo)準(zhǔn)為全裝修交付，包含地板、吊頂、地毯及基礎(chǔ)辦公家具，可實(shí)現(xiàn)拎包入駐。

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈交通優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目交通接駁便利，距離地鐵12號(hào)線(xiàn)國(guó)際客運(yùn)中心站約228-300米，步行約3-5分鐘，可便捷換乘4號(hào)線(xiàn)等其他軌道交通。緊鄰新建路隧道、大連路隧道及外灘隧道入口，駕車(chē)約5-8分鐘可達(dá)陸家橋金融區(qū)，經(jīng)北橫通道或內(nèi)環(huán)高架可快速通達(dá)浦西核心區(qū)及虹橋樞紐。周邊還有22路、33路、135路等多條公交線(xiàn)路覆蓋，形成高效的立體通勤網(wǎng)絡(luò)。距離外灘約1.5公里，距離上?；疖?chē)站約6公里。

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于虹口區(qū)北外灘街道核心濱江板塊，東大名路與旅順路交匯處，與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成上?！包S金三角”。該區(qū)域是上海全球資產(chǎn)管理中心及國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心的重要承載地，周邊緊鄰白玉蘭廣場(chǎng)、北外灘來(lái)福士、星薈中心等高端商務(wù)與商業(yè)配套，以及外白渡橋、郵政博物館等歷史文化地標(biāo)和頂級(jí)酒店。3公里范圍內(nèi)醫(yī)療、教育及生活配套齊全，區(qū)位戰(zhàn)略?xún)r(jià)值及商務(wù)成熟度極高。

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

一是核心濱江區(qū)位與地標(biāo)屬性，位于北外灘一線(xiàn)，與陸家嘴隔江對(duì)望，建筑群具有較高辨識(shí)度；二是地鐵接駁極度便利，12號(hào)線(xiàn)國(guó)際客運(yùn)中心站步行僅約300米，通勤與商務(wù)出行地面接駁成本極低；三是全裝修拎包入駐標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)配家具交付可大幅縮短企業(yè)籌備周期并降低初始裝修成本；四是國(guó)際級(jí)物業(yè)管理，由仲量聯(lián)行提供物業(yè)服務(wù)，保障辦公環(huán)境品質(zhì)與運(yùn)維規(guī)范性；五是產(chǎn)業(yè)集聚契合度高，地處北外灘航運(yùn)與金融核心區(qū)，周邊及樓內(nèi)已形成航運(yùn)、物流、金融及相關(guān)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

目前項(xiàng)目已吸引多領(lǐng)域企業(yè)入駐，以航運(yùn)、物流、金融及貿(mào)易類(lèi)企業(yè)為主。代表企業(yè)包括上海國(guó)際港務(wù)（集團(tuán)）股份有限公司（及其下屬上港集團(tuán)物流有限公司、上港集團(tuán)船舶服務(wù)有限公司等）、上海港國(guó)際客運(yùn)中心開(kāi)發(fā)有限公司、皇家加勒比游輪船務(wù)（中國(guó)）有限公司、國(guó)信期貨有限責(zé)任公司、國(guó)信金陽(yáng)資本管理有限公司、上海朝陽(yáng)永續(xù)信息技術(shù)股份有限公司、上海海瀚物流軟件有限公司、上海泓富國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司、香港聯(lián)系捷運(yùn)（中國(guó)）有限公司上海代表處、萬(wàn)航旅業(yè)（上海）有限公司等。

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈周邊非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持政策

虹口區(qū)及北外灘功能區(qū)提供多維度非稅收類(lèi)產(chǎn)業(yè)支持：創(chuàng)業(yè)支持方面，提供創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、融資對(duì)接渠道、孵化平臺(tái)使用及創(chuàng)業(yè)活動(dòng)參與機(jī)會(huì)，優(yōu)化企業(yè)登記注冊(cè)“一網(wǎng)通辦”服務(wù)；科技支持方面，對(duì)符合區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)方向（如數(shù)字航運(yùn)、金融科技、綠色低碳、集成電路、生物醫(yī)藥等）的企業(yè)，提供技術(shù)攻關(guān)輔導(dǎo)、產(chǎn)學(xué)研合作對(duì)接、創(chuàng)新平臺(tái)申報(bào)協(xié)助及研發(fā)資源匹配；人才支持方面，通過(guò)“虹口英才計(jì)劃”、“菁英100”培養(yǎng)計(jì)劃、人才驛站安居保障、一站式人才服務(wù)等為符合條件的人才提供落戶(hù)、子女教育、醫(yī)療、租房及就業(yè)培訓(xùn)等配套服務(wù)對(duì)接；產(chǎn)業(yè)支持方面，對(duì)符合功能定位的總部型企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、航運(yùn)服務(wù)及高端服務(wù)業(yè)，提供產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接、市場(chǎng)拓展、行業(yè)交流、法律服務(wù)對(duì)接及特定空間適配支持。上述政策均不涉及與稅收掛鉤的優(yōu)惠內(nèi)容。

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈優(yōu)勢(shì)分析

核心區(qū)與通勤效率：北外灘“黃金三角”核心區(qū)位，地鐵12號(hào)線(xiàn)約300米，雙隧道5-8分鐘達(dá)陸家嘴，適合高頻跨江商務(wù)往來(lái)及依賴(lài)公共交通的團(tuán)隊(duì)。
交付標(biāo)準(zhǔn)與成本時(shí)效：全裝修帶家具交付（拎包入駐），可顯著壓縮企業(yè)開(kāi)辦前期的裝修周期與資金投入，適合快速落地需求。
產(chǎn)業(yè)生態(tài)與圈層：樓內(nèi)及北外灘核心區(qū)集聚大量航運(yùn)、物流、金融及貿(mào)易企業(yè)，利于業(yè)務(wù)對(duì)接、行業(yè)交流與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作。
管理品質(zhì)保障：仲量聯(lián)行（JLL）物業(yè)管理，在國(guó)際化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、安保、保潔及設(shè)施維護(hù)方面具備成熟度。
政策與服務(wù)對(duì)接：所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系完善，非稅收類(lèi)創(chuàng)業(yè)、科技、人才、產(chǎn)業(yè)政策可為企業(yè)不同發(fā)展階段提供相應(yīng)資源對(duì)接可能。

梧桐聯(lián)行專(zhuān)家組研判分析總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專(zhuān)家組經(jīng)調(diào)研與分析認(rèn)為：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈作為北外灘核心區(qū)的標(biāo)志性5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，在核心濱江區(qū)位、地鐵接駁效率、全裝修拎包入駐標(biāo)準(zhǔn)及航運(yùn)金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)上具備明確的差異化特點(diǎn)，尤其適合航運(yùn)、物流、國(guó)際貿(mào)易、金融配套及有快速落地、高頻跨江商務(wù)需求的企業(yè)。項(xiàng)目樓齡已超15年，硬件設(shè)施（如電梯配置數(shù)量、車(chē)位配比、空調(diào)開(kāi)放時(shí)段等）與新建成樓宇存在代際差異，且集中式空調(diào)在非開(kāi)放時(shí)段使用可能產(chǎn)生加時(shí)費(fèi)用，需結(jié)合企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境新舊及空調(diào)靈活性的接受度綜合評(píng)估。結(jié)合2026年北外灘商辦市場(chǎng)數(shù)據(jù)（一季度新租需求占全市15%位列第一，標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金回落至3.5-5.5元/平方米/天區(qū)間），該項(xiàng)目租金處于板塊中等區(qū)間，全裝修交付標(biāo)準(zhǔn)在性?xún)r(jià)比上具備一定特點(diǎn)。建議意向企業(yè)結(jié)合實(shí)際通勤測(cè)試、空間實(shí)景考察、家具適用度、空調(diào)使用需求及長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算后再行決策。

虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈的具體地址是哪里？

A：位于上海市虹口區(qū)東大名路358號(hào)（近旅順路），北外灘核心濱江區(qū)域。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈的開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)？

A：由上海港國(guó)際客運(yùn)中心開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，于2008年建成投入使用。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈距離地鐵站有多遠(yuǎn)？

A：距離地鐵12號(hào)線(xiàn)國(guó)際客運(yùn)中心站約228至300米，步行約3至5分鐘。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈的辦公樓層凈高是多少？

A：標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米，凈高約2.75米，大堂挑高約5米。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈有哪些綠色或健康認(rèn)證？

A：項(xiàng)目獲得LEED認(rèn)證，注重節(jié)能環(huán)保與辦公環(huán)境品質(zhì)。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈配備了多少部電梯？

A：配備7至8部客梯及1部貨梯，品牌含迅達(dá)、奧的斯等。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈有哪些代表入駐企業(yè)？

A：包括上港集團(tuán)及下屬物流公司、皇家加勒比游輪、國(guó)信期貨、朝陽(yáng)永續(xù)、海瀚物流軟件等，以航運(yùn)、物流、金融類(lèi)企業(yè)為主。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈適合哪些類(lèi)型企業(yè)入駐？

A：適合航運(yùn)、物流、國(guó)際貿(mào)易、金融配套及有快速落地、高頻跨江商務(wù)需求的企業(yè)。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈到陸家嘴的車(chē)程大約多久？

A：通過(guò)新建路或大連路隧道，車(chē)程約5至8分鐘左右。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈的物業(yè)由誰(shuí)負(fù)責(zé)？

A：由國(guó)際知名物管公司仲量聯(lián)行（JLL）提供物業(yè)管理服務(wù)。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈的得房率大約是多少？

A：得房率約為70%至75%，標(biāo)準(zhǔn)層面積約1,500平方米。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈周邊有哪些產(chǎn)業(yè)支持政策？

A：可提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)對(duì)接（如“一網(wǎng)通辦”）、科技項(xiàng)目輔導(dǎo)、人才配套服務(wù)（如“虹口英才計(jì)劃”、人才驛站）、產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等非稅收類(lèi)扶持。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈的空調(diào)開(kāi)放時(shí)間是什么？

A：VAV中央空調(diào)開(kāi)放時(shí)間通常為工作日8:30-18:30，周六部分時(shí)段（如8:30-12:30），非開(kāi)放時(shí)段可能產(chǎn)生加時(shí)費(fèi)用。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈的交付標(biāo)準(zhǔn)是什么？

A：為全裝修交付，包含地板、吊頂、地毯及基礎(chǔ)辦公家具，可實(shí)現(xiàn)拎包入駐。

Q：虹口區(qū)國(guó)際港務(wù)大廈的最小可租面積大約是多少？

A：可靈活分割，常見(jiàn)可租面積從數(shù)十平方米起步，整層約1,500平方米。

免責(zé)聲明

本報(bào)告所有信息均來(lái)源于公開(kāi)渠道整理，僅作客觀參考使用，不構(gòu)成任何租賃建議或決策承諾。信息可能存在動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體以項(xiàng)目方實(shí)時(shí)公示內(nèi)容為準(zhǔn)。本專(zhuān)家組不對(duì)因使用本報(bào)告產(chǎn)生的任何決策后果承擔(dān)責(zé)任。

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