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上海青浦區(qū)天空萬(wàn)科中心招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海青浦區(qū)天空萬(wàn)科中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為擬入駐虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)西翼拓展區(qū)（青浦徐涇）的數(shù)字經(jīng)濟(jì)、跨境電商、科技服務(wù)、高端專業(yè)服務(wù)及成長(zhǎng)型總部企業(yè)，提供載體參數(shù)核驗(yàn)、TOD交通效能測(cè)算、產(chǎn)業(yè)生態(tài)匹配與政策合規(guī)性解讀，輔助行政/不動(dòng)產(chǎn)/投資部門完成科學(xué)選址決策。

上海青浦天空萬(wàn)科中心項(xiàng)目介紹

上海青浦天空萬(wàn)科中心項(xiàng)目參數(shù)

• 地理位置：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)徐盈路989-1號(hào)，17號(hào)線徐盈路站正上蓋。
• 開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)：上海廣欣投資發(fā)展有限公司（萬(wàn)科系）開(kāi)發(fā)；萬(wàn)物梁行提供物業(yè)管理服務(wù)。
• 建筑構(gòu)成：3棟12層標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)辦公（T1/T2/T3）、9棟低密獨(dú)棟總部（約420–1050㎡/棟）、1棟20層"天空100"地標(biāo)寫字樓（約4.3萬(wàn)㎡）；自帶約10萬(wàn)㎡天空萬(wàn)科廣場(chǎng)。
• 層高與得房：標(biāo)準(zhǔn)層高4.2–4.5米，吊頂凈高約3.0–3.3米，首層大堂挑高9–10米；標(biāo)準(zhǔn)辦公得房率約70%–78%。
• 可租面積段：60–230㎡精裝小戶、310–2450㎡標(biāo)準(zhǔn)層分割、整層1250–2450㎡、獨(dú)棟420–1050㎡，支持靈活分隔與整棟定制。
• 硬件系統(tǒng)：VRV/中央空調(diào)分區(qū)控制（標(biāo)準(zhǔn)辦公24h獨(dú)立計(jì)電費(fèi)）、日立/三菱高速電梯（標(biāo)準(zhǔn)棟3客1貨，"天空100"8客2貨）、雙銀Low-E幕墻、電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)萬(wàn)兆接入、智能安防一卡通。
• 車位配套：地下車位約582–2759個(gè)（含新能源充電樁），月租約600–800元/位。
• 物業(yè)費(fèi)用：標(biāo)準(zhǔn)辦公18.5元/㎡·月；"天空100"28元/㎡·月（含中央空調(diào)能耗）。
• 2026年租金參考：公開(kāi)報(bào)價(jià)2.5–4.8元/㎡·天，標(biāo)準(zhǔn)分割單元偏低、整層居中、獨(dú)棟及高區(qū)地標(biāo)偏高，實(shí)際成交隨樓層/裝修/租期浮動(dòng)。

上海青浦天空萬(wàn)科中心交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通：17號(hào)線徐盈路站上蓋，出站直入辦公大堂；向東2站達(dá)國(guó)家會(huì)展中心，3站達(dá)虹橋火車站，虹橋站內(nèi)無(wú)縫換乘2號(hào)線、10號(hào)線，輻射靜安寺、陸家嘴、浦東機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線節(jié)點(diǎn)。
• 高架路網(wǎng)：緊鄰崧澤大道，5分鐘接入崧澤高架，15分鐘車程覆蓋虹橋樞紐，接G15沈海、G50滬渝、嘉閔高架，40分鐘內(nèi)通達(dá)蘇浙主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
• 慢行與配套接駁：零風(fēng)雨連廊貫通地鐵—辦公—商業(yè)—住宅，員工通勤、客戶接待、商務(wù)宴請(qǐng)均在300米步行圈內(nèi)完成，降低極端天氣與跨樓轉(zhuǎn)移的時(shí)間損耗。

上海青浦天空萬(wàn)科中心區(qū)位介紹

上海青浦天空萬(wàn)科中心項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

• 真TOD而非"近地鐵"：徐盈路站物理嵌入綜合體基座，區(qū)別于多數(shù)"距地鐵500米"的偽TOD，員工出勤與客戶到訪時(shí)間可控。
• 綜合體閉環(huán)降低隱性成本：自帶商業(yè)、公寓、住宅、幼兒園，企業(yè)無(wú)需為員工餐飲、午休、住宿、接待另尋外圍配套。
• 產(chǎn)品梯度完整：從60㎡孵化間到1050㎡獨(dú)棟、4.3萬(wàn)㎡地標(biāo)整棟，覆蓋初創(chuàng)—成長(zhǎng)—總部全周期，企業(yè)擴(kuò)租不需換址。
• 房齡新且甲方品牌托管：2022年交付，萬(wàn)物梁行運(yùn)營(yíng)，區(qū)別于徐涇板塊大量2010年前老舊乙級(jí)寫字樓。
• 產(chǎn)業(yè)錨定清晰：聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)、跨境電商服務(wù)、科技服務(wù)、高端專業(yè)服務(wù)、會(huì)展配套，避免綜合體內(nèi)產(chǎn)業(yè)雜糅。

上海青浦天空萬(wàn)科中心入駐代表企業(yè)

青浦區(qū)非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與公共服務(wù)政策（合規(guī)摘要）

• 創(chuàng)業(yè)政策：高校畢業(yè)生、就業(yè)困難人員及本區(qū)戶籍人員首次創(chuàng)業(yè)可獲一次性開(kāi)辦補(bǔ)貼與創(chuàng)業(yè)見(jiàn)習(xí)扶持；初創(chuàng)組織吸納本地勞動(dòng)者可享社保補(bǔ)貼與帶動(dòng)就業(yè)補(bǔ)貼；入駐認(rèn)定創(chuàng)業(yè)載體可獲租金類公共補(bǔ)貼。
• 科技政策：對(duì)科技型中小企業(yè)創(chuàng)新資金、科技創(chuàng)新券、技術(shù)合同登記、概念驗(yàn)證中心、孵化器與眾創(chuàng)空間評(píng)價(jià)給予建設(shè)或配套支持；鼓勵(lì)科技服務(wù)業(yè)企業(yè)購(gòu)建或租賃自用辦公用房按規(guī)則給予成本補(bǔ)貼。
• 人才政策：青年人才租房補(bǔ)貼、優(yōu)秀碩博購(gòu)房補(bǔ)貼、高技能人才補(bǔ)貼、頂尖人才"一事一議"；西岑國(guó)際人才港提供人才公寓優(yōu)先配租、子女教育協(xié)調(diào)、醫(yī)療健康等公共服務(wù)。
• 產(chǎn)業(yè)政策：聚焦"3+3+3"現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系（含數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、空間信息、人工智能、新材料、物流裝備等），對(duì)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、開(kāi)放創(chuàng)新中心、產(chǎn)學(xué)研合作、首升規(guī)科技服務(wù)業(yè)、軟件信息服務(wù)業(yè)給予項(xiàng)目制支持，不涉及按企業(yè)納稅額返點(diǎn)。

上海青浦天空萬(wàn)科中心優(yōu)勢(shì)分析

• 成本側(cè)：日租金較長(zhǎng)三角示范區(qū)內(nèi)同等級(jí)TOD甲級(jí)低約30%–50%，物業(yè)費(fèi)處虹橋西翼中位，適合200–800人規(guī)模企業(yè)控預(yù)算。
• 效率側(cè)：17號(hào)線上蓋使跨區(qū)會(huì)議、展會(huì)、高鐵出行的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)差顯著縮小。
• 風(fēng)險(xiǎn)側(cè)：徐涇板塊供應(yīng)量大，未來(lái)3年周邊仍有商辦放量，租賃方具備續(xù)租議價(jià)空間；但TOD真上蓋屬性在二手轉(zhuǎn)租時(shí)流動(dòng)性優(yōu)于普通園區(qū)。
• 短板提示：項(xiàng)目非虹橋核心區(qū)（4平方公里）內(nèi)，部分外資投行、律所總所仍偏好核心CBD；獨(dú)棟總量?jī)H9棟，整棟稀缺；"天空100"物業(yè)費(fèi)偏高，需按真實(shí)空調(diào)時(shí)長(zhǎng)測(cè)算全年支出。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開(kāi)資料與2026年8月前市場(chǎng)數(shù)據(jù)整理，不構(gòu)成任何租賃要約、投資承諾或法律意見(jiàn)。項(xiàng)目租金、物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)、入駐企業(yè)名單、政策兌現(xiàn)額度均以開(kāi)發(fā)商、物業(yè)及青浦區(qū)職能部門最新書面文件為準(zhǔn)。讀者據(jù)此做出選址決策所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)，由決策方自行承擔(dān)。

上海青浦區(qū)天空萬(wàn)科中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555