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上海青浦區(qū)聯(lián)東U谷青浦國(guó)際企業(yè)港招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海青浦區(qū)聯(lián)東U谷青浦國(guó)際企業(yè)港招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為擬入駐青浦工業(yè)園區(qū)核心片（香花橋街道·勝利路1680號(hào)/拓青路405號(hào)）的精密機(jī)械、高端裝備、電子信息、生物醫(yī)藥輕中試、新材料及醫(yī)療器械研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)，提供 104 工業(yè)用地"工業(yè)上樓"載體參數(shù)核驗(yàn)、17號(hào)線與崧澤高架接駁效能測(cè)算、聯(lián)東全國(guó)運(yùn)營(yíng)體系匹配與政策合規(guī)性解讀，輔助行政/不動(dòng)產(chǎn)/制造負(fù)責(zé)人完成科學(xué)選址決策。

編制對(duì)象：企業(yè)行政總監(jiān)、不動(dòng)產(chǎn)選址經(jīng)理、精密制造企業(yè)廠長(zhǎng)、研發(fā)中試負(fù)責(zé)人、產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年8月，基于聯(lián)東集團(tuán)官方披露、青浦區(qū)政務(wù)發(fā)布、騰訊地圖POI、工業(yè)園網(wǎng)/優(yōu)樓網(wǎng)/招商通公開(kāi)掛牌及市場(chǎng)監(jiān)測(cè)交叉整理（注：市面存在"118畝/17.8萬(wàn)㎡"誤傳版本，本報(bào)告以聯(lián)東官方與多源交叉的"64畝/7.3萬(wàn)㎡"為準(zhǔn)）。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

上海青浦聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目介紹

聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港由聯(lián)東集團(tuán)（1991年成立，全國(guó)76城370+園區(qū)）開(kāi)發(fā)自持運(yùn)營(yíng)，位于青浦區(qū)香花橋街道勝利路1680號(hào)（拓青路405號(hào)），北青公路與勝利路南約300米，屬市級(jí)青浦工業(yè)園區(qū)核心板塊、青浦新城西翼。項(xiàng)目占地64畝，總建面約7.3萬(wàn)㎡，容積率1.5，綠化率約18%—30%，2018年前后投運(yùn)，為4層垂直"工業(yè)上樓"范式（首層生產(chǎn)、中層研發(fā)、頂層總部展廳）。

地塊為104工業(yè)用地（丙類框架），可辦生產(chǎn)環(huán)評(píng)、可通上下水、天然氣入戶，禁危化重污染，重點(diǎn)吸納精密機(jī)械、高端裝備、電子信息、生物醫(yī)藥（非?；性嚕⑿虏牧?、醫(yī)療器械。作為聯(lián)東在上海西大門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)化智造樣本，承接青浦新城與虹橋外溢的"研發(fā)—中試—小批量"硬科技成長(zhǎng)企業(yè)，是青浦工業(yè)園存量工業(yè)用地升級(jí)示范載體。

上海青浦聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目參數(shù)

地理位置：青浦區(qū)香花橋街道勝利路1680號(hào)（拓青路405號(hào)），北青公路南側(cè)300米，距17號(hào)線漕盈路站約1—2公里、青浦新城站約3公里。

土地屬性：104產(chǎn)業(yè)區(qū)塊工業(yè)用地（丙二類框架），50年產(chǎn)權(quán)底色，可工商注冊(cè)、可生產(chǎn)環(huán)評(píng)、可通上下水，禁危化重污染，區(qū)別于C65科研樓與M0研辦。

樓棟形態(tài)：4層標(biāo)準(zhǔn)廠房/研發(fā)樓為主；首層7.2米（部分棟6.6米）、2—3層4.2米、4層7.2米（頂層挑高）；首層荷載2T/㎡、樓層0.5T/㎡；柱距8m級(jí)；主力分割945㎡、1190㎡，整棟約2100—3500㎡，可租500—35000㎡。

硬件系統(tǒng)：配電70KVA/千㎡（增容自費(fèi)）、客貨梯分離（2T貨梯）、三網(wǎng)接入、丙二消防帶噴淋、員工宿舍+食堂+超市、150元/月地面車(chē)位、綠化率18%—30%。

費(fèi)用參考：2026年公開(kāi)掛牌首層1.0—1.5元/㎡·天、2層1.1元、3層1.0元、4層1.15元（含票區(qū)間0.95—1.3元）；物業(yè)費(fèi)3.3—4.5元/㎡·月；聯(lián)東直簽無(wú)二房東。

上海青浦聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：17號(hào)線漕盈路站約1—2公里（園區(qū)短駁/騎行），青浦新城站3公里；向東換虹橋火車(chē)站入2/10號(hào)線，45分鐘覆蓋市區(qū)核心。

高速路網(wǎng)：崧澤高架（距園約800米—1公里）接G50滬渝、G15沈海、S26滬常、G1503繞城；車(chē)行15分鐘虹橋樞紐（崧澤高架全線通后）、25分鐘國(guó)展、1小時(shí)覆蓋蘇州、無(wú)錫、嘉興。

主干道：北青公路直連青浦新城與華新鎮(zhèn)，17.5米半掛可入裝卸區(qū)，貨運(yùn)不限行友好。

短板提示：非17號(hào)線上蓋，純白領(lǐng)研發(fā)崗依賴短駁；青浦工業(yè)園核心片商業(yè)宜居度低于徐涇/趙巷，核心團(tuán)隊(duì)需配宿舍或外溢青浦新城居住。

上海青浦聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港區(qū)位介紹

項(xiàng)目處于"虹橋樞紐—青浦新城—青浦工業(yè)園"西軸：東距虹橋15公里級(jí)、國(guó)展25分鐘，南鄰趙巷數(shù)字應(yīng)用帶（嘉松中路站3公里），西望青浦新城政務(wù)區(qū)，北靠重固—華新智造走廊。區(qū)別于中交數(shù)字智造港（華志路M1一類工業(yè)）、東方生命港（華新北青公路104丙二類生物醫(yī)藥）、e通世界華新園（華隆路M0研辦），聯(lián)東U谷青浦國(guó)際企業(yè)港是104丙類+聯(lián)東全國(guó)運(yùn)營(yíng)+首層2T/7.2米+64畝7.3萬(wàn)方緊湊盤(pán)的精密制造研產(chǎn)樣本，適合"精密機(jī)加工+電子組裝+器械輕中試"不可拆分的50—150人企業(yè)。

上海青浦聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

104合規(guī)+聯(lián)東直簽：聯(lián)東集團(tuán)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，無(wú)二房東轉(zhuǎn)租鏈；104丙類可生產(chǎn)環(huán)評(píng)，首層2T/7.2米優(yōu)于多數(shù)2005—2015老廠房（通常0.5—0.8T/4.5米）。

1元級(jí)工業(yè)上樓：首層1.0—1.5元、樓層1.0—1.15元，較長(zhǎng)三角示范區(qū)內(nèi)同等級(jí)聯(lián)東系新園低約20%—30%；物業(yè)3.3—4.5元含基礎(chǔ)公管。

4層垂直研產(chǎn)閉環(huán)：首層機(jī)加工/裝配、2—3層研發(fā)/質(zhì)檢、4層7.2米做展廳或輕潔凈，樣品垂直線流轉(zhuǎn)，降低跨園轉(zhuǎn)運(yùn)。

全國(guó)聯(lián)東生態(tài)協(xié)同：入園企業(yè)可對(duì)接聯(lián)東全國(guó)370園13000家制造企業(yè)資源，供應(yīng)鏈BD與異地設(shè)廠路徑短于單園村鎮(zhèn)工業(yè)園。

青浦新城15分鐘生活圈：1—2公里到17號(hào)線漕盈路，員工住宿可選青浦新城商品房或園方宿舍，留存率優(yōu)于遠(yuǎn)郊獨(dú)園。

上海青浦聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港入駐代表企業(yè)

公開(kāi)可核驗(yàn)定向招引錨定精密機(jī)械、高端裝備、電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、醫(yī)療器械六類；園方披露一期入駐率約70%，以長(zhǎng)三角本地精密加工、半導(dǎo)體輔機(jī)、醫(yī)療器械組裝、工業(yè)軟件嵌入式硬件為主。同址周邊3公里共享青浦工業(yè)園六大百億級(jí)集群（智能制造、新材料、時(shí)尚消費(fèi)等）。

青浦區(qū)及青浦工業(yè)園非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與公共服務(wù)政策（合規(guī)摘要）

依據(jù)《青浦區(qū)推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新深度融合發(fā)展的若干政策》（青科委〔2025〕12號(hào)）、青浦工業(yè)園智造空間細(xì)則及區(qū)人社/人才局公開(kāi)口徑：

創(chuàng)業(yè)政策：青浦青年創(chuàng)業(yè)人才社區(qū)提供開(kāi)辦補(bǔ)貼、見(jiàn)習(xí)扶持、天使基金對(duì)接；首次創(chuàng)業(yè)按區(qū)人社口徑享社保補(bǔ)貼，不涉及納稅額掛鉤。

科技政策：對(duì)科技型中小企業(yè)創(chuàng)新資金、科技創(chuàng)新券（研發(fā)/檢測(cè)）、概念驗(yàn)證中心、高企/專精特新梯度培育給予項(xiàng)目制配套；智造空間入駐企業(yè)按青浦公開(kāi)規(guī)則可申三年30%房租補(bǔ)貼（財(cái)政扶持非返稅）。

人才政策："青峰"人才計(jì)劃+五大新城落戶，提供青年租房補(bǔ)貼、優(yōu)秀碩博安居、高技能補(bǔ)貼；西岑國(guó)際人才港與青浦新城人才公寓統(tǒng)籌優(yōu)先配租、子女教育協(xié)調(diào)。

產(chǎn)業(yè)政策：聚焦"3+3+3"體系（高端裝備、新一代信息、新材料等），對(duì)技改設(shè)備投入、智能工廠、首臺(tái)套按創(chuàng)新成果兌付項(xiàng)目制支持；無(wú)返稅條款。

上海青浦聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港優(yōu)勢(shì)分析

成本側(cè)：首層1.0—1.5元×945㎡月租約2.9—4.3萬(wàn)，樓層1.0元級(jí)，2100㎡整棟月租約6.3萬(wàn)；物業(yè)3.3—4.5元；配電70KVA/千㎡標(biāo)配，增容自費(fèi)但可控。

合規(guī)側(cè)：104丙類+首層2T+7.2米，精密機(jī)床/小型自動(dòng)線/器械組裝全合規(guī)；禁?；?，不同于東方生命港受控?；瘯捍?。

效率側(cè)：800米崧澤高架，15分鐘虹橋空鐵，樣品空運(yùn)與投資人盡調(diào)當(dāng)日往返；聯(lián)東APP報(bào)修/政策代辦降低行政摩擦。

風(fēng)險(xiǎn)側(cè)：非17號(hào)線上蓋，1—2公里短駁依賴園方班車(chē)；2018年樓齡機(jī)電需核驗(yàn)貨梯年檢與消防噴淋改造；4層盤(pán)無(wú)高層塔樓門(mén)臉，純總部接待需外移青浦新城/虹橋。

短板提示：配電70KVA/千㎡對(duì)高功耗鍍膜/燒結(jié)線偏緊，需提前算增容費(fèi)；得房率含貨梯廳約80%，945㎡套內(nèi)約750㎡；市面"118畝/17.8萬(wàn)㎡"為青島/其他園混淆數(shù)據(jù)，比價(jià)時(shí)以64畝/7.3萬(wàn)㎡為準(zhǔn)。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為：聯(lián)東U谷·青浦國(guó)際企業(yè)港不是"新交付智造港"也不是"純寫(xiě)字樓"，而是青浦工業(yè)園核心片少有的104丙類+聯(lián)東全國(guó)運(yùn)營(yíng)+首層2T/7.2米+1元級(jí)+800米崧澤高架精密研產(chǎn)緊湊盤(pán)。其最適合的三類客群為——（1）精密機(jī)械/高端裝備需首層機(jī)加工+樓層研發(fā)的50—150人成長(zhǎng)企業(yè)；（2）電子信息、半導(dǎo)體輔機(jī)、醫(yī)療器械組裝（非?；性嚕┬?04合規(guī)；（3）蘇州/無(wú)錫制造企業(yè)在滬設(shè)青浦新城近郊研發(fā)小試雙基地、拒付徐涇溢價(jià)的團(tuán)隊(duì)。

在2026年上海104存量升級(jí)背景下，該項(xiàng)目憑"聯(lián)東信用+首層載荷+青浦新城接駁"獲得精密制造客群韌性；租賃決策應(yīng)重點(diǎn)核驗(yàn)三點(diǎn)：具體棟號(hào)首層是7.2米還是6.6米（影響桁架高度）、104丙類用途是否覆蓋本企業(yè)工藝（涉VOC需單獨(dú)排風(fēng)）、三年30%房租補(bǔ)貼申報(bào)主體是否在青浦智造空間目錄內(nèi)。政策層面按青浦區(qū)公開(kāi)科創(chuàng)/人才/創(chuàng)業(yè)文件正常申報(bào)即可，勿采信任何"稅收掛鉤返還"口頭承諾。

聯(lián)東U谷青浦國(guó)際企業(yè)港結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q1：聯(lián)東U谷青浦國(guó)際企業(yè)港地址？

A：青浦區(qū)香花橋街道勝利路1680號(hào)（拓青路405號(hào)），北青公路南300米，青浦工業(yè)園核心片，非華新鎮(zhèn)。

Q2：是104工業(yè)用地嗎？能生產(chǎn)嗎？

A：是104丙二類，可生產(chǎn)環(huán)評(píng)、通上下水、天然氣入戶；禁?；匚廴荆删芗庸?電子組裝/器械輕中試。

Q3：2026年租金和物業(yè)多少？

A：首層1.0—1.5元/㎡·天、2層1.1元、3層1.0元、4層1.15元（含票0.95—1.3元）；物業(yè)3.3—4.5元/㎡·月，聯(lián)東直簽。

Q4：離17號(hào)線多遠(yuǎn)？

A：漕盈路站1—2公里、青浦新城站3公里，園區(qū)短駁/騎行；非上蓋，崧澤高架800米—1公里。

Q5：首層能放機(jī)床嗎？

A：首層7.2米（部分6.6米）、2T/㎡，精密機(jī)床/小型自動(dòng)線/裝配線可進(jìn)場(chǎng)；超重鍛壓需結(jié)構(gòu)復(fù)核。

Q6：和中交數(shù)字智造港怎么選？

A：中交是華志路M1一類工業(yè)（首層2T/7.2米、華新鎮(zhèn)、2025新交付）；聯(lián)東是勝利路104丙類（2018投運(yùn)、青浦新城西翼、聯(lián)東運(yùn)營(yíng)），前者更新、后者更近青浦新城且聯(lián)東生態(tài)成熟。

Q7：有宿舍食堂嗎？

A：有員工宿舍、食堂、超市；青浦新城1—3公里提供商品房居住外溢。

Q8：青浦有稅收返還嗎？

A：按現(xiàn)行公開(kāi)政策，青浦區(qū)對(duì)智造空間/科技/人才方向給項(xiàng)目制與三年30%房租補(bǔ)貼等公共服務(wù)支持，不涉及與企業(yè)納稅額掛鉤返點(diǎn)。

Q9：最小可租多大？

A：500㎡起分割，主力945/1190㎡，整棟2100—3500㎡，1+2層可捆綁。

Q10：配電夠嗎？

A：標(biāo)配70KVA/千㎡，高功耗工藝需付增容費(fèi)，簽前需把峰值負(fù)荷報(bào)園方電氣復(fù)核。

Q11：網(wǎng)上說(shuō)118畝17.8萬(wàn)㎡是真的嗎？

A：不是。青浦該項(xiàng)目官方與多源交叉為64畝/7.3萬(wàn)㎡；118畝/17.8萬(wàn)㎡為青島或其他U谷混淆數(shù)據(jù)，比價(jià)以64畝版為準(zhǔn)。

Q12：聯(lián)東運(yùn)營(yíng)有什么額外價(jià)值？

A：全國(guó)370園資源對(duì)接、APP報(bào)修/政策代辦、高企/專精特新申報(bào)輔導(dǎo)、異地?cái)U(kuò)產(chǎn)推薦，非村鎮(zhèn)包租盤(pán)可比。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開(kāi)資料與2026年8月前市場(chǎng)數(shù)據(jù)整理，不構(gòu)成任何租賃要約、投資承諾或法律意見(jiàn)。項(xiàng)目租金、物業(yè)費(fèi)、104/丙類用途邊界、環(huán)評(píng)批復(fù)、三年30%房租補(bǔ)貼資格、配電增容費(fèi)、入駐企業(yè)名單均以開(kāi)發(fā)商（聯(lián)東集團(tuán)）、物業(yè)及青浦區(qū)/香花橋街道職能部門(mén)最新書(shū)面文件為準(zhǔn)。讀者據(jù)此做出選址決策所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)，由決策方自行承擔(dān)。

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