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上海青浦區(qū)眾盈智慧園招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海青浦區(qū)眾盈智慧園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為擬入駐青浦新城核心產(chǎn)業(yè)板塊與長三角數(shù)字干線（青浦區(qū)香花橋街道盈順路870號(hào)）的人工智能算法、工業(yè)軟件、新能源技術(shù)研發(fā)、智能裝備設(shè)計(jì)、光電精密配套、數(shù)字科創(chuàng)及輕研發(fā)總部企業(yè)，提供 M0 科研商務(wù)用地載體參數(shù)核驗(yàn)、17號(hào)線接駁效能測算、本土自持運(yùn)營匹配與政策合規(guī)性解讀，輔助行政/不動(dòng)產(chǎn)/投資部門完成科學(xué)選址決策。

編制對象：企業(yè)行政總監(jiān)、不動(dòng)產(chǎn)選址經(jīng)理、科創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)始人、研發(fā)總部負(fù)責(zé)人、產(chǎn)業(yè)招商從業(yè)人員。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年8月，基于青浦區(qū)政府地名批文（滬青名2023第032號(hào)）、優(yōu)樓網(wǎng)/CHO辦公掛牌、眾國集團(tuán)披露及梧桐聯(lián)行市場監(jiān)測交叉整理。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

上海青浦眾盈智慧園項(xiàng)目介紹

眾盈智慧園（又名上海眾國集團(tuán)新能源總部研發(fā)基地）位于青浦區(qū)香花橋街道盈順路870號(hào)（東近勝利路、南至拓青路、西至盈順路、北近北青公路），2023年青浦區(qū)地名辦正式批復(fù)命名，由本土百強(qiáng)眾國集團(tuán)旗下上海眾國永泓企業(yè)發(fā)展有限公司全資開發(fā)、自持運(yùn)營，2023年全面竣工交付。園區(qū)占地約32畝，總建面39396.56㎡，由3棟高層科創(chuàng)主樓（1/2號(hào)樓11層、3號(hào)樓10層局部2層）組成，分"分層標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)辦公+整層企業(yè)總部+沿街獨(dú)棟總部"三類產(chǎn)品。

地塊為合規(guī) M0 科研商務(wù)用地（非104工業(yè)、非純C65），支持輕型研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、樣品測試間、數(shù)字化展廳改造，可辦輕型研發(fā)環(huán)評(píng)備案，定位"青浦新城數(shù)字科創(chuàng)綜合體"，承接青浦新城與張江青浦園外溢的AI算法、工業(yè)軟件、新能源技術(shù)、智能裝備設(shè)計(jì)、數(shù)字服務(wù)類團(tuán)隊(duì)，是青浦新城北青公路沿線少有的2023新交付M0+大金獨(dú)立空調(diào)+1.3元級(jí)+396車位+3公里17號(hào)線研辦樣本。

上海青浦眾盈智慧園項(xiàng)目參數(shù)

地理位置：青浦區(qū)香花橋街道盈順路870號(hào)，北青公路南側(cè)約300米，距17號(hào)線漕盈路站約3公里，崧澤高架上下口約1公里。

土地屬性：M0科研商務(wù)用地（50年科研底色），可工商注冊、可通上下水、可辦輕型研發(fā)環(huán)評(píng)備案，禁重型生產(chǎn)與?；性嚕瑓^(qū)別于104丙類與M1一類工業(yè)。

樓棟形態(tài)：3棟高層（1/2號(hào)11層、3號(hào)10層）；標(biāo)準(zhǔn)層630—4410㎡，首層帶大堂/展示，層高4.5—5.1米（標(biāo)準(zhǔn)層3.35米），得房率約70%；可租117—2500㎡分割，整層630/1251/1350/1650/2000/2500㎡，獨(dú)棟15033㎡（1號(hào)）/16852㎡（3號(hào)）可冠名。

硬件系統(tǒng)：大金VRV獨(dú)立控制24h空調(diào)（電費(fèi)自充）、4部客梯/棟、12cm架空地板、三網(wǎng)+5G全覆蓋、396車位（地上126+地下270，含40充電樁）、公區(qū)精裝+星巴克/無人便利/300人餐廳/共享會(huì)議/園區(qū)班車。

費(fèi)用參考：2026年掛牌租金1.3—1.5元/㎡·天（含票，117㎡精裝與整層同價(jià)），物業(yè)10元/㎡·月（含公耗）；園區(qū)偶發(fā)"首年9折/3月免租"為運(yùn)營促銷非政策，簽約以書面為準(zhǔn)。

上海青浦眾盈智慧園交通優(yōu)勢

軌道交通：17號(hào)線漕盈路站約3公里，青浦9路5站/青浦24路4站直達(dá)，園區(qū)班車接駁；向東換虹橋火車站入2/10號(hào)線，45分鐘覆蓋市區(qū)核心。在建示范區(qū)線在外青松公路—盈港路形成換乘樞紐，遠(yuǎn)期強(qiáng)化青浦新城三線換乘。

高速路網(wǎng)：1公里入崧澤高架，接G50滬渝/G15沈海/S26滬常；車行20分鐘虹橋樞紐、30分鐘虹橋機(jī)場/高鐵、25分鐘國展、1小時(shí)蘇州/嘉興。

公交與貨運(yùn)：盈順路設(shè)青浦9/24路站；北青公路直連青浦工業(yè)園，輕貨金杯/依維柯可入裝卸區(qū)，17.5米半掛受限（非工業(yè)上樓盤）。

短板提示：3公里非17號(hào)線上蓋，雨雪天依賴班車；純研發(fā)白領(lǐng)崗招聘半徑受青浦新城北緣成熟度制約，需靠漕盈路站周邊公寓外溢。

上海青浦眾盈智慧園區(qū)位介紹

項(xiàng)目處于"青浦新城—張江青浦園—青浦工業(yè)園"北軸：東距虹橋20公里級(jí)、國展25分鐘，南鄰青浦新城政務(wù)商圈（鉑爾曼/亞朵1.5公里），西望長三角數(shù)字干線，北靠香花橋制造底盤與聯(lián)東U谷（勝利路1680號(hào)3公里）。區(qū)別于東方生命港（華新104丙二類醫(yī)藥中試）、中交數(shù)字智造港（華志路M1裝備組裝）、冠瑞醫(yī)械園（華青路104丙二類醫(yī)械專用），眾盈智慧園是M0新交付+眾國自持+首層5.1米輕研發(fā)+1.3元級(jí)+新城北緣的AI/工業(yè)軟件/新能源研辦盤，適合"算法—樣品—展貿(mào)"不可拆的50—200人科技總部。

上海青浦眾盈智慧園項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

2023新交付M0代際差：大金VRV24h+12cm架空地板+5G全樓+396車位（含40充電），優(yōu)于2015年前老寫字樓（層高3.2米/中央空調(diào)限時(shí)/車位比1:80）。

1.3元級(jí)青浦新城門臉：117㎡精裝1.3元、獨(dú)棟1.3—1.5元，較長三角示范區(qū)內(nèi)同等級(jí)帶獨(dú)棟甲寫低約30%—40%；物業(yè)10元含公耗但空調(diào)自充可控。

輕研發(fā)合規(guī)彈性：M0通上下水、可輕型研發(fā)環(huán)評(píng)備案、首層5.1米可做數(shù)字化展廳/樣品測試間，純C65寫字樓不可比；但禁重型設(shè)備，不同于104/M1。

眾國集團(tuán)自持信用：非二房東轉(zhuǎn)租鏈，工商注冊地址、政策代辦、園區(qū)APP報(bào)修一體化；沿街獨(dú)棟15033/16852㎡可冠名，適合新能源/智能裝備設(shè)計(jì)企業(yè)門臉。

青浦新城15分鐘生活圈：3公里到漕盈路站、1.5公里到亞朵/鉑爾曼、1公里內(nèi)5家公寓，員工留存優(yōu)于遠(yuǎn)郊單園。

上海青浦眾盈智慧園入駐代表企業(yè)

園區(qū)2023年竣工交付，定位智慧城市/物聯(lián)網(wǎng)/新能源研發(fā)，公開可核驗(yàn)錨點(diǎn)含眾國集團(tuán)新能源總部關(guān)聯(lián)主體；同址周邊3公里共享張江青浦園（北斗時(shí)空智能、低空經(jīng)濟(jì)、醫(yī)療器械研發(fā)）與青浦工業(yè)園（智能制造、新材料）外溢生態(tài)，目前以工業(yè)軟件、AI算法、新能源電控設(shè)計(jì)、光電配套中小團(tuán)隊(duì)為主，未披露滿園率但放盤以117—2500㎡分層為主、獨(dú)棟預(yù)招商同步。

青浦區(qū)非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與公共服務(wù)政策（合規(guī)摘要）

依據(jù)《青浦區(qū)推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新深度融合發(fā)展的若干政策》（青科委〔2025〕12號(hào)）、青浦新城數(shù)字化轉(zhuǎn)型示范園細(xì)則及區(qū)人社/人才局公開口徑：

創(chuàng)業(yè)政策：青青浦青年創(chuàng)業(yè)人才社區(qū)提供開辦補(bǔ)貼、見習(xí)扶持、天使基金對接；首次創(chuàng)業(yè)按區(qū)人社口徑享社保補(bǔ)貼，不涉及納稅額掛鉤。

科技政策：對科技型中小企業(yè)創(chuàng)新資金、科技創(chuàng)新券（研發(fā)/檢測）、概念驗(yàn)證中心、高企/專精特新梯度培育給予項(xiàng)目制配套；M0研辦企業(yè)按市里普惠規(guī)則申軟件著作權(quán)/高企，不與稅收綁定。

人才政策："青峰"人才計(jì)劃+五大新城落戶，提供青年租房補(bǔ)貼、優(yōu)秀碩博安居、高技能補(bǔ)貼；西岑國際人才港與青浦新城人才公寓統(tǒng)籌優(yōu)先配租。

產(chǎn)業(yè)政策：聚焦數(shù)字干線（AI、工業(yè)軟件、北斗、低空經(jīng)濟(jì)、新能源技術(shù)），對智造空間/研辦空間按青浦公開規(guī)則可申三年30%房租補(bǔ)貼（財(cái)政扶持非返稅）；對數(shù)字化轉(zhuǎn)型示范園、軟件信息升規(guī)給項(xiàng)目制支持，無返稅條款。

上海青浦眾盈智慧園優(yōu)勢分析

成本側(cè)：117㎡精裝月租約4560元、631㎡整層月租約2.47萬，較長三角示范區(qū)內(nèi)青浦新城甲寫低約50%；VRV24h自控適合算法團(tuán)隊(duì)通宵訓(xùn)練。

合規(guī)側(cè)：M0通上下水+輕研發(fā)環(huán)評(píng)備案，首層5.1米可做樣品測試/展廳，規(guī)避"純商辦禁水禁氣"限制；但禁重型生產(chǎn)與?；?，不同于聯(lián)東U谷104/中交M1。

效率側(cè)：1公里崧澤高架20分鐘虹橋，投資人盡調(diào)與樣品送檢測當(dāng)日往返；獨(dú)棟冠名適配新能源企業(yè)華東門臉。

風(fēng)險(xiǎn)側(cè)：3公里非17號(hào)線上蓋，無車員工受班車頻次制約；2023新園機(jī)電新但M0用途邊界需核驗(yàn)（涉VOC/激光需單獨(dú)排風(fēng)批復(fù)）；物業(yè)10元含公耗但空調(diào)電自充，7×24機(jī)房電費(fèi)單列。

短板提示：得房率70%含管井，117㎡套內(nèi)約82㎡；獨(dú)棟僅2棟（15033/16852㎡）放租節(jié)奏由眾國控，整棟需提前6—12個(gè)月鎖；首層5.1米非2T載荷，不適配機(jī)床/自動(dòng)線。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為：眾盈智慧園不是"104智造港"也不是"老寫字樓改造盤"，而是青浦新城北緣少有的2023新交付M0+眾國自持+首層5.1米輕研發(fā)+1.3元/㎡·天級(jí)+396車位+3公里17號(hào)線數(shù)字科創(chuàng)載體。其最適合的三類客群為——（1）AI算法/工業(yè)軟件/新能源電控需24h空調(diào)+輕樣品測試+青浦新城門臉；（2）智能裝備設(shè)計(jì)/光電配套需M0通上下水+首層展廳但拒重型生產(chǎn)；（3）10—200人成長團(tuán)隊(duì)從117㎡精裝擴(kuò)到整層/獨(dú)棟的不換園路徑。

在2026年青浦新城M0新供有限背景下，該項(xiàng)目憑"新交付代際差+1.3元級(jí)+眾國信用"獲得研辦客群韌性；租賃決策應(yīng)重點(diǎn)核驗(yàn)三點(diǎn)：M0用途是否覆蓋本企業(yè)工藝（含激光/化學(xué)需另覓104丙類）、獨(dú)棟冠名權(quán)與外立面改審邊界、三年30%房租補(bǔ)貼申報(bào)主體是否在青浦?jǐn)?shù)字干線目錄內(nèi)。政策層面按青浦區(qū)公開科創(chuàng)/人才/創(chuàng)業(yè)文件正常申報(bào)即可，勿采信任何"稅收掛鉤返還"口頭承諾。

眾盈智慧園結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：眾盈智慧園地址和用地性質(zhì)？

A：青浦區(qū)香花橋街道盈順路870號(hào)（東勝利路/南拓青路/西盈順路/北北青公路），M0科研商務(wù)用地，非104工業(yè)、非純C65，可輕研發(fā)備案禁重型。

Q2：2026年租金和物業(yè)多少？

A：1.3—1.5元/㎡·天含票（117㎡與整層同價(jià)），物業(yè)10元/㎡·月含公耗，大金VRV電費(fèi)自充；運(yùn)營方偶發(fā)首年9折屬促銷非政策。

Q3：離17號(hào)線多遠(yuǎn)？

A：漕盈路站約3公里，青浦9路5站/24路4站或園區(qū)班車接駁；非上蓋，1公里入崧澤高架20分鐘虹橋。

Q4：能做輕研發(fā)/樣品測試嗎？

A：能。M0通上下水、首層5.1米、可辦輕型研發(fā)環(huán)評(píng)備案，適配算法服務(wù)器間/電控樣品臺(tái)/數(shù)字化展廳；禁?；c重型機(jī)加工。

Q5：獨(dú)棟多大？能冠名嗎？

A：1號(hào)樓獨(dú)棟15033㎡、3號(hào)樓16852㎡，沿街可獨(dú)立冠名；整層630—4410㎡可分割，117㎡精裝小戶起步。

Q6：和e通世界華新園怎么選？

A：e通世界是華隆路2015年M0老園（近500家生態(tài)、獨(dú)棟2000㎡）；眾盈是盈順路2023年M0新園（獨(dú)棟15000㎡級(jí)、VRV24h、車位比更高），前者生態(tài)熟、后者樓齡新。

Q7：有班車嗎？

A：有園區(qū)班車接駁漕盈路站；周邊青浦9/24路公交直達(dá)，1公里內(nèi)5家公寓。

Q8：青浦有稅收返還嗎？

A：按現(xiàn)行公開政策，青浦區(qū)對數(shù)字干線/科技/人才方向給項(xiàng)目制與三年30%房租補(bǔ)貼等公共服務(wù)支持，不涉及與企業(yè)納稅額掛鉤返點(diǎn)。

Q9：車位夠嗎？

A：396個(gè)（地上126+地下270，含40充電樁），園區(qū)暫免或低收費(fèi)，優(yōu)于青浦新城老園1:80配比。

Q10：代表企業(yè)有哪些？

A：眾國集團(tuán)新能源總部關(guān)聯(lián)為主體，周邊聚集工業(yè)軟件/AI/光電配套中小團(tuán)隊(duì)，未披露滿園率，獨(dú)棟預(yù)招商同步。

Q11：首層能改數(shù)字化展廳嗎？

A：能。首層5.1米、通上下水、大金VRV，適配新能源/智能裝備企業(yè)產(chǎn)品陳列與接待，但禁動(dòng)火重型加工。

Q12：M0和104怎么選？

A：純研發(fā)/算法/設(shè)計(jì)/輕樣品選M0（眾盈）；需機(jī)床/裝配/生產(chǎn)環(huán)評(píng)選104丙類（聯(lián)東/冠瑞）；需2T重載選M1（中交）。

免責(zé)聲明

本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料與2026年8月前市場數(shù)據(jù)整理，不構(gòu)成任何租賃要約、投資承諾或法律意見。項(xiàng)目租金、物業(yè)費(fèi)、M0用途邊界、輕研發(fā)環(huán)評(píng)備案結(jié)果、三年30%房租補(bǔ)貼資格、獨(dú)棟冠名權(quán)、入駐企業(yè)名單均以開發(fā)商（上海眾國永泓）、物業(yè)及青浦區(qū)/香花橋街道職能部門最新書面文件為準(zhǔn)。讀者據(jù)此做出選址決策所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與法律風(fēng)險(xiǎn)，由決策方自行承擔(dān)。

上海青浦區(qū)眾盈智慧園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555