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上海徐匯區(qū)環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：服務(wù)于跨國企業(yè)駐滬總部、金融資管、高端律所與咨詢、奢侈品/消費(fèi)品牌中國區(qū)辦公室、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及高預(yù)算成長(zhǎng)型公司的上?；春Ｂ泛诵?新鴻基地產(chǎn)2013商業(yè)/2015辦公雙塔超甲+1/10/12號(hào)線陜西南路55米三線零換乘+12米大堂+3.0米凈高（行政層4.0米）+VAV+8—15元主流+43—49元啟勝+12萬㎡iapm商場(chǎng)+蘋果/阿迪/金杜/保樂力加同樓"選址決策，為租賃測(cè)算、淮海路核心與徐家匯ITC/西岸智塔/打浦橋日月光比對(duì)、啟勝物業(yè)直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對(duì)象：環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)（ICC Office Tower + iapm商場(chǎng)），徐匯區(qū)淮海中路999號(hào)（陜西南路路口，行政門牌屬徐匯、商圈屬淮海路核心），原址襄陽路市場(chǎng)·新鴻基地產(chǎn)開發(fā)·2013年10月商場(chǎng)開業(yè)、2015年Q1二期辦公交付·雙塔超甲級(jí)TOD綜合體。

數(shù)據(jù)時(shí)效：市場(chǎng)參數(shù)截至2026年8月上海超甲級(jí)寫字樓租賃公開掛牌數(shù)據(jù)（參考戴德梁行2025年終回顧及2026 Q1—Q2掛牌），政策引用截至2026年徐匯區(qū)營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案及張江高新區(qū)徐匯園公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm｜項(xiàng)目介紹

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)位于徐匯區(qū)淮海中路999號(hào)（淮海中路—陜西南路黃金十字），地處淮海路核心、衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)東緣、上海內(nèi)環(huán)核心商圈，由香港新鴻基地產(chǎn)集團(tuán)（上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司）開發(fā)，2013年10月26日iapm商場(chǎng)開業(yè)、2015年Q1辦公二期整體交付?？偨婕s32.6萬㎡，其中辦公雙塔（一期7—36層/約63,000㎡、二期8—31層/約58,000㎡）合計(jì)約12.1萬㎡，商業(yè)"iapm環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)"約12萬㎡，配上海天璽高端住宅；雙塔由英國Benoy貝諾設(shè)計(jì)，獲LEED金級(jí)認(rèn)證，啟勝物業(yè)（新鴻基自持）直管，定位"淮海路三線TOD超甲雙塔—跨國總部/金融資管/高端專業(yè)服務(wù)"。

與徐家匯ITC（9號(hào)線三線/9元級(jí)）、龍華萬科中心（11/12號(hào)線龍華站80米/2023/3.5—5.5元級(jí)）、西岸智塔（11號(hào)線云錦路/2018/4.2—7.2元級(jí)）、打浦橋日月光（9號(hào)線108米/7—8元級(jí)）不同，本項(xiàng)核心標(biāo)簽是"新鴻基2013/2015雙塔超甲+1/10/12號(hào)線陜西南路55米三線零換乘+12米大堂+3.0米凈高+VAV+8—15元主流+43—49元啟勝+12萬㎡iapm+蘋果貿(mào)易/阿迪達(dá)斯/金杜/保樂力加/嘉吉同樓"，屬于淮海路"三線零換乘+超甲雙塔+夜行商業(yè)一體極"。

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm｜項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)淮海中路999號(hào)；1號(hào)線、10號(hào)線、12號(hào)線陜西南路站三線零換乘，B2通道直連商場(chǎng)與辦公大堂，步行55—100米（部分口徑稱"出站即達(dá)"），1號(hào)線3站人民廣場(chǎng)/4站徐家匯，10號(hào)線2站新天地/5站南京東路，12號(hào)線3站靜安寺/換9號(hào)線合川路方向。

竣工：2013.10商場(chǎng)開業(yè)，2015 Q1辦公二期交付；開發(fā)商：新鴻基地產(chǎn)；物業(yè)：上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司，物業(yè)費(fèi)43—49元/㎡·月（含VAV基礎(chǔ)時(shí)段能耗/公區(qū)/新風(fēng)PM2.5過濾，加時(shí)約0.27元/㎡·h）。

規(guī)模：總建面32.6萬㎡；T1（一期）7—36層、T2（二期）8—31層；標(biāo)準(zhǔn)層T1約2,426㎡、T2約2,800㎡；可分割130—2,800㎡（130/170/236/315/320/500/700/881/1,078/1,824/2,426/2,800㎡），得房率68%—72%（超甲雙塔公攤偏高）。

層高：標(biāo)準(zhǔn)層高4.2米（結(jié)構(gòu)）/凈高3.0米，行政層凈高4.0米；大堂挑高12米；180mm架空地板（行政層310mm）；荷載250—300kg/㎡。

機(jī)電：VAV中央空調(diào)+新風(fēng)（工作日8:00—19:00，周六8:00—12:00，加時(shí)計(jì)收）；奧的斯客梯12—16部+貨4—8部（分棟分區(qū)）；雙回路；電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)。

車位：約800個(gè)，月租1,600—2,100元/位，臨停15元/h。

租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌4.0—16.8元/㎡·天（低區(qū)特價(jià)130㎡4.0元、主流中高區(qū)8—15元、高區(qū)精裝13—16.8元），成交主流8—12元；物業(yè)費(fèi)43—49元。2026淮海路超甲均租約9—10元，本園8—12元主流含三線55米+2015雙塔+12萬㎡iapm；同預(yù)算在西岸智塔（4.2—7.2元）多1倍換淮海路門牌+三線零換乘，在ITC（9元）多0—3元換1/10/12三線（ITC僅9號(hào)線三線但非陜西南路）——環(huán)貿(mào)賺"淮海路999號(hào)+三線零換乘超甲溢價(jià)"。

注冊(cè)提示：部分渠道記載"不支持工商注冊(cè)/需向物業(yè)核實(shí)"，OPC或分支注冊(cè)前須預(yù)核徐匯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局口徑。

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm｜交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：1/10/12號(hào)線陜西南路站55—100米三線零換乘，覆蓋人民廣場(chǎng)/陸家嘴（換2號(hào)線）/靜安寺/南京西路/徐家匯/虹橋火車站（換2/17）/浦東（2號(hào)線直達(dá)），上海核心區(qū)極少三線直連辦公。

高架路網(wǎng)：延安高架1公里、南北高架1.5公里、內(nèi)環(huán)高架2公里；車行10分鐘人民廣場(chǎng)/徐家匯、30分鐘虹橋樞紐、50分鐘浦東機(jī)場(chǎng)。

慢行配套：樓下12萬㎡iapm（Gucci/Prada/Apple Store/百麗宮/高端餐飲至凌晨1點(diǎn)）、對(duì)望花園飯店/瑞金洲際、步行5分鐘K11/香港廣場(chǎng)/淮海公園、衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)騎行走廊。

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm｜區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于淮海路核心、陜西南路—淮海中路節(jié)點(diǎn)，東望新天地（10號(hào)線2站）、西接靜安寺（12號(hào)線3站）、南鄰徐家匯（1號(hào)線3站）、北靠南京西路（12號(hào)線換2/13）。半徑1.5公里覆蓋K11、香港廣場(chǎng)、嘉華中心、淮海國際廣場(chǎng)、西岸智塔（11號(hào)線換）。

片區(qū)是上海市級(jí)核心商圈+衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)+跨國企業(yè)中國區(qū)總部集聚帶；與徐家匯ITC（三線高區(qū)）、龍華萬科（雙線2023）、西岸智塔（AI單線）形成"環(huán)貿(mào)淮海路三線超甲極"差異定位。

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm｜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

新鴻基自持+2015雙塔超甲+1/10/12三線55米零換乘+12米大堂+12萬㎡iapm：淮海路核心極少"港資新鴻基統(tǒng)一業(yè)權(quán)無散售+雙塔36層+三線B2直連+12米大堂+Benoy立面+夜行商場(chǎng)一體+啟勝43—49元"樣本，對(duì)跨國總部"客戶到訪陜西南路出站即大堂、iapm宴請(qǐng)至凌晨1點(diǎn)、淮海中路999號(hào)門牌即信用、啟勝做VAV/新風(fēng)/外籍前臺(tái)"是ITC（無1/10/12三線）、龍華萬科（無淮海路門牌）無法并列提供的"三線零換乘+超甲雙塔+夜行商業(yè)"三角。

8—12元主流=淮海路超甲基準(zhǔn)溢價(jià)：2026淮海路超甲均租9—10元，本園8—12元主流含三線55米+2015雙塔+12萬㎡iapm；同預(yù)算在西岸智塔（4.2—7.2元）多1倍換淮海路門牌，在打浦橋日月光（7—8元）多0—4元換1/10/12三線+新鴻基——環(huán)貿(mào)賺"三線零換乘超甲溢價(jià)"。

VAV+4.2米結(jié)構(gòu)/3.0米凈高（行政4.0米）+68%—72%得房+12米大堂：VAV加時(shí)0.27元/㎡·h可控（金融/律所加班可包月）；3.0米凈高放雙屏+文件柜比2.7米老樓多0.3米，行政層4.0米做合伙人室；70%得房整層2,800㎡實(shí)得1,960㎡；12米大堂接待外賓不輸任何浦西樓。

130㎡—2,800㎡全譜：130—315㎡是代表處/OPC（4—8元）；320—700㎡是律所/咨詢中段；881—1,824㎡是阿迪級(jí)分支；2,426—2,800㎡整層冠名（12米大堂+淮海路昭示面）。

蘋果電腦貿(mào)易/阿迪達(dá)斯中國/金杜律所/保樂力加中國/嘉吉投資/露露樂蒙/三井不動(dòng)產(chǎn)/旭化成/領(lǐng)英/蓋洛普同樓：跨國消費(fèi)+頂級(jí)律所+資管+咨詢真實(shí)鏈居，對(duì)金融"鄰居即LP/對(duì)手/監(jiān)管溝通對(duì)象"是非空殼盤。

客觀限制：VAV非VRV24h（加時(shí)計(jì)收，弱于利豐/德必）、2015樓齡（弱于龍華萬科2023/西岸智塔2018）、68%—72%得房低于新樓75%+、300kg承重弱于104地塊、部分單元不支持工商注冊(cè)（OPC需預(yù)核）、43—49元物業(yè)+1600元車位屬核心商圈高持有成本；對(duì)CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)（C8禁重型排廢）。

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

公開可查：蘋果電腦貿(mào)易（上海）、阿迪達(dá)斯（中國）、金杜律師事務(wù)所、保樂力加中國、嘉吉投資（中國）、露露樂蒙貿(mào)易（上海）、三井不動(dòng)產(chǎn)（上海）投資咨詢、旭化成（中國）投資、領(lǐng)英（北京領(lǐng)英信息技術(shù)上海關(guān)聯(lián)）、蓋洛普咨詢、英創(chuàng)人才服務(wù)等，跨國消費(fèi)+高端律所+金融咨詢混居，T1/T2以跨國總部中國區(qū)與專業(yè)服務(wù)為主。

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

依據(jù)《徐匯區(qū)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案（2026年）》、張江高新區(qū)徐匯園高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金、服務(wù)券、平臺(tái)賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：

創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服"提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊(cè)代辦（環(huán)貿(mào)注冊(cè)受限須走淮海路周邊虛擬注冊(cè)或預(yù)核）、工商財(cái)稅一站式；陜西南路企業(yè)服務(wù)管家，不涉及按稅收返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/軟件登記/檢測(cè)）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園事權(quán)內(nèi)申報(bào)渠道、跨國企業(yè)研發(fā)中心備案輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。

人才政策："匯智人才"體系+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；青年創(chuàng)業(yè)基金投早投小（事權(quán)內(nèi)母基金，非減稅）。

產(chǎn)業(yè)政策：淮海路國際消費(fèi)中心城市示范區(qū)場(chǎng)景開放、專業(yè)服務(wù)與跨國總部服務(wù)通道、衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)文化商務(wù)協(xié)同，均以公共服務(wù)或平臺(tái)賦能方式執(zhí)行。

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm｜優(yōu)勢(shì)分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)和徐家匯ITC（同屬徐匯超甲）怎么選？

A：環(huán)貿(mào)=新鴻基2015雙塔+1/10/12陜西南路55米三線+12萬㎡iapm+8—15元+43—49元啟勝；ITC=2019—2023三段+9號(hào)線徐家匯三線+9元級(jí)+28—32元。做跨國消費(fèi)/律所重淮海路999號(hào)門牌+三線零換乘+夜行商場(chǎng)選環(huán)貿(mào)（多0—3元換1/10/12三線），做金融交易重9號(hào)線三線高區(qū)面子選ITC。

Q2：8—12元在淮海路什么水位？

A：2026淮海路超甲均租9—10元，環(huán)貿(mào)主流8—12元持平但含三線55米+2015雙塔+12萬㎡iapm；同預(yù)算在西岸智塔（4.2—7.2元）多1倍換淮海路門牌，在打浦橋日月光（7—8元）多0—4元換1/10/12三線——環(huán)貿(mào)賺"三線零換乘超甲溢價(jià)"。

Q3：VAV+3.0米凈高+12米大堂對(duì)律所/資管實(shí)感？

A：交易屏/卷宗柜放3.0米凈高不碰頂（行政層4.0米做合伙人室）；12米大堂接待外賓/監(jiān)管走訪零解釋成本；70%得房整層2,800㎡實(shí)得1,960㎡；VAV加時(shí)0.27元/㎡·h包月比24h VRV多計(jì)費(fèi)摩擦但啟勝運(yùn)維穩(wěn)定。

Q4：130㎡和2,800㎡客戶群差？

A：130—315㎡是1—5人代表處/OPC（4—8元，注冊(cè)受限需預(yù)核）；320—700㎡是5—10人律所咨詢中段；881—1,824㎡是阿迪級(jí)中國區(qū)分支；2,426—2,800㎡整層是跨國總部冠名（12米大堂+淮海中路昭示面）。

Q5：新鴻基自持+啟勝帶來什么？

A：港資統(tǒng)一業(yè)權(quán)無散售分裂，租約審核嚴(yán)（金融/咨詢/外資優(yōu)先）；啟勝做VAV/新風(fēng)/外籍前臺(tái)/夜班安保；對(duì)跨國企業(yè)隱性信用強(qiáng)于二房東轉(zhuǎn)租；但免租期3—6個(gè)月、整層8個(gè)月談判空間受港資財(cái)務(wù)紀(jì)律約束。

Q6：2015樓齡盡調(diào)點(diǎn)？

A：核驗(yàn)VAV加時(shí)包月價(jià)、130㎡精裝房注冊(cè)可行性（部分渠道記不支持工商注冊(cè)）、C8禁重型排廢邊界、整層2,800㎡冠名權(quán)（大堂Logo墻）、1/10/12號(hào)線B2直連實(shí)測(cè)55—100米、iapm低區(qū)餐飲噪聲（T1低區(qū)鄰商場(chǎng)）；免租期3—6個(gè)月可談。

Q7：徐匯紅利實(shí)感？

A：走"匯創(chuàng)優(yōu)服虛擬注冊(cè)（環(huán)貿(mào)受限）+科創(chuàng)券+匯智人才公寓"三條線，對(duì)3—30人律所/咨詢首年軟性成本壓10%—15%，但43—49元物業(yè)+1600元車位決定硬成本高于西岸2—3倍。

Q8：哪些不選環(huán)貿(mào)？

A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需VRV24h獨(dú)立（去利豐/德必）、需9號(hào)線100米（去利豐/合川路2679）、需AI研創(chuàng)生態(tài)（去西岸智塔）、硬預(yù)算<6元要純低租（退西岸/漕河涇東緣/維璟）、需OPC一人公司直注（先核徐匯市場(chǎng)監(jiān)管局）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)·iapm是淮海路核心"新鴻基2013/2015雙塔超甲+1/10/12陜西南路55米三線零換乘+4.2米結(jié)構(gòu)/3.0米凈高/12米大堂+68%—72%得房+VAV+8—15元級(jí)+43—49元啟勝+12萬㎡iapm+蘋果/阿迪/金杜同樓"的三線零換乘超甲溢價(jià)極，核心賣點(diǎn)是"新鴻基信用×三線55米×淮海路999號(hào)×12萬㎡夜行商場(chǎng)×130—2800㎡全譜×8元超甲基準(zhǔn)"五位一體。對(duì)預(yù)算8—15元/㎡·天、團(tuán)隊(duì)3—150人、業(yè)務(wù)綁定跨國消費(fèi)/金融資管/高端律所且重淮海路門牌與三線通勤的企業(yè)，其綜合適配度高于打浦橋日月光（多三線+新鴻基但多0—4元）、不低于徐家匯ITC（多1/10/12三線但I(xiàn)TC多9號(hào)線三線高區(qū)），但VAV非24h+2015樓齡+68%得房+部分不支持注冊(cè)決定它不適合CGT/IVD或硬預(yù)算<6元團(tuán)隊(duì)。在徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服+張江徐匯園+淮海路國際消費(fèi)示范"框架下，該項(xiàng)目是合規(guī)享受虛擬注冊(cè)、130㎡代表處、整層2,800㎡冠名持有的主淮海路2015超甲基準(zhǔn)選項(xiàng)；若核心訴求是VRV24h或AI研創(chuàng)，則退回利豐/西岸智塔比對(duì)。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金（4.0—16.8元寬幅）、物業(yè)費(fèi)（43—49元檔位）、空置面積、VAV加時(shí)費(fèi)（約0.27元/㎡·h）及1/10/12號(hào)線陜西南路站步行距離（55—100米口徑差異）、工商注冊(cè)可行性（部分渠道記不支持）隨時(shí)間變動(dòng)，請(qǐng)以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報(bào)告承擔(dān)交易后果。

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