久久久久成人精品,6080yyy午夜电影,熟妇的奶头又大又粗,草草久久久无码国产专区

上海徐匯區(qū)星揚(yáng)西岸中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：服務(wù)于人工智能應(yīng)用、數(shù)字文娛、跨國(guó)企業(yè)區(qū)域總部、高端專業(yè)服務(wù)、新能源/汽車科技及成長(zhǎng)型公司的上海徐匯濱江核心"恒基兆業(yè)（香港）2021—2022雙期280米超甲+11號(hào)線龍耀路80—222米上蓋+17萬㎡辦公+4.4米層高/3.0米凈高/65%—75%得房+VAV+PM2.5+5.0—9.8元主流（低區(qū)4.0—6.0元）+42元JLL+2.6萬㎡商業(yè)+特贊/聯(lián)實(shí)/聯(lián)邦快遞/寶馬/極氪/POPMART同樓"選址決策，為租賃測(cè)算、徐匯濱江與西岸智塔/龍華萬科/環(huán)貿(mào)iapm比對(duì)、仲量聯(lián)行直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對(duì)象：星揚(yáng)西岸中心（Lumina Shanghai），徐匯區(qū)龍華街道龍耀路175號(hào)（龍耀路—黃石路節(jié)點(diǎn)，11號(hào)線龍耀路站上蓋），徐匯濱江傳媒港核心·恒基兆業(yè)"星Lumina"系列首發(fā)·一期280米61層主塔（2021底—2022.7竣工）+二期星瀚廣場(chǎng)低層群。

數(shù)據(jù)時(shí)效：市場(chǎng)參數(shù)截至2026年8月上海超甲級(jí)寫字樓租賃公開掛牌數(shù)據(jù)（參考優(yōu)樓網(wǎng)/焦點(diǎn)網(wǎng)/順企網(wǎng)2026掛牌及萊坊2025 Q4徐匯濱江子市場(chǎng)均租），政策引用截至2026年徐匯區(qū)營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案及張江高新區(qū)徐匯園+西岸AI集群公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

星揚(yáng)西岸中心｜項(xiàng)目介紹

星揚(yáng)西岸中心位于徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)（11號(hào)線龍耀路站上蓋，龍耀路隧道浦西出口旁），地處徐匯濱江傳媒港核心、西岸人工智能走廊南起點(diǎn)、內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間濱江第一線，由香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)、Gensler設(shè)計(jì)，一期280米61層主塔2021年底竣工、2022年7月整體啟用，二期星瀚廣場(chǎng)低層辦公群同步運(yùn)營(yíng)?？傄?guī)劃約40萬㎡，一期主塔總建面約25萬㎡（辦公可租約17萬㎡、商業(yè)裙房2.6萬㎡），標(biāo)準(zhǔn)層2,600—3,400㎡無柱全景落地窗，獲LEED金級(jí)+國(guó)家綠建三星雙認(rèn)證，仲量聯(lián)行（JLL）直管，定位"徐匯濱江280米最高地標(biāo)+西岸AI文娛總部集群—人工智能應(yīng)用/數(shù)字文娛/跨國(guó)區(qū)域總部"。

與西岸智塔（云錦路700號(hào)/西岸集團(tuán)2020雙子/商湯整購(gòu)西塔/4.5—7.8元級(jí)）、龍華萬科（11/12龍華站80米/2023/3.5—5.5元級(jí)）、環(huán)貿(mào)iapm（淮海路999號(hào)/三線55米/8—15元級(jí)）、徐家匯ITC（9號(hào)線三線/9元級(jí)）不同，本項(xiàng)核心標(biāo)簽是"恒基2021—2022雙期+11號(hào)線龍耀路80—222米上蓋+280米浦西第二高/徐匯已落成最高+17萬㎡辦公+4.4米層高+一線江景+5.0—9.8元（低區(qū)4.0—6.0元）+42元JLL+特贊/聯(lián)實(shí)/聯(lián)邦快遞/寶馬/極氪同樓"，屬于徐匯濱江"11號(hào)線正上蓋+280米江景超甲極"。

星揚(yáng)西岸中心｜項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)龍耀路175號(hào)；11號(hào)線龍耀路站上蓋80—222米（B1通道直連/步行3—5分鐘），1站云錦路換西岸智塔、2站東方體育中心換6/8號(hào)線，12號(hào)線龍華站約1.3公里輻射。

竣工：一期2021年底—2022年7月；開發(fā)商：恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)；物業(yè)：仲量聯(lián)行（JLL）直管（部分渠道記星卓/高力，以JLL主流口徑為準(zhǔn)），物業(yè)費(fèi)42元/㎡·月（含VAV基礎(chǔ)時(shí)段能耗/公區(qū)/PM2.5過濾，加時(shí)計(jì)收）。

規(guī)模：一期總建面約25萬㎡；主塔280米/名義68層實(shí)61層/5電梯分區(qū)+41F空中大堂；標(biāo)準(zhǔn)層2,600—3,400㎡；可分割115—3,400㎡（BCos共享工位制、115/185/355/640/1,560/2,000/3,000/3,400㎡），得房率65%—75%（整層優(yōu)于分割、中高區(qū)約75%）。

層高：標(biāo)準(zhǔn)層高4.4米，凈高3.0米；大堂挑高10—13米；150mm架空地板；荷載約250—300kg/㎡。

機(jī)電：VAV中央空調(diào)+PM2.5過濾（工作日8:00—19:00、周六8:00—13:30，加時(shí)計(jì)收）；客梯37部（分區(qū)6m/s）+貨3部+轉(zhuǎn)換梯；雙回路；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/鐵通三網(wǎng)。

車位：約1,168—1,187個(gè)，月租1,200—1,500元/位，臨停15元/h。

租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌4.0—9.8元/㎡·天，主流成交5.0—8.0元（低區(qū)5.0—6.0元、中區(qū)6.0—7.5元、高區(qū)江景7.5—9.8元、整層2,600—3,400㎡簽3年可談至5.5—6.5元）；物業(yè)費(fèi)42元。2026徐匯濱江超甲均租約5.5—6.5元，本園低區(qū)4.0—6.0元為7—9折、含11號(hào)線80米上蓋+280米江景+2022樓品；同預(yù)算在西岸智塔（4.5—7.8元）多0—1元換280米江景+恒基地標(biāo)，在龍華萬科（3.5—5.5元）多0—2元換一線江景+11號(hào)線正上蓋——星揚(yáng)賺"11號(hào)線80米+280米江景2022超甲折價(jià)"。

星揚(yáng)西岸中心｜交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：11號(hào)線龍耀路站上蓋80—222米（B1直連），11號(hào)線北向3站徐家匯/5站江蘇路換2號(hào)線/6站靜安寺?lián)Q2/14，南向2站東方體育中心換6/8/12號(hào)線；龍耀路隧道直連浦東前灘/世博（車行5分鐘過江）。

高架路網(wǎng)：龍耀路隧道0距離、內(nèi)環(huán)高架3分鐘、中環(huán)5分鐘、盧浦/南浦大橋10分鐘；車行10分鐘徐家匯、20分鐘虹橋樞紐、30分鐘人民廣場(chǎng)/陸家嘴、50分鐘浦東機(jī)場(chǎng)。

慢行配套：自帶2.6萬㎡商業(yè)（米其林/高端健身/咖啡）、連橋接西岸鳳巢AI PLAZA、步行500米西岸智塔/云錦天地、1.2公里西岸美高梅酒店、濱江步道0距離。

星揚(yáng)西岸中心｜區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于徐匯濱江傳媒港核心、龍耀路—黃石路節(jié)點(diǎn)，東望前灘（11號(hào)線2站/龍耀路隧道5分鐘）、西接西岸智塔（11號(hào)線1站云錦路）、北鄰徐家匯（11號(hào)線3站）、南靠東方體育中心。半徑1.5公里覆蓋西岸智塔、芒果廣場(chǎng)（湖南衛(wèi)視）、中央廣播電視總臺(tái)長(zhǎng)三角總部、騰訊濱江關(guān)聯(lián)、阿里傳橙、商湯西塔、小米華東總部。

片區(qū)是張江高新區(qū)徐匯園西翼+西岸"AI+藝術(shù)+傳媒"千億集群+徐匯濱江總部經(jīng)濟(jì)帶；與西岸智塔（AI雙子/商湯整購(gòu)）、龍華萬科（雙軌文脈獨(dú)棟）、環(huán)貿(mào)iapm（淮海路三線）形成"星揚(yáng)280米11號(hào)線上蓋江景超甲極"差異定位。

星揚(yáng)西岸中心｜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

恒基2021—2022雙期+11號(hào)線80米上蓋+280米徐匯已落成最高+一線江景+17萬㎡辦公：徐匯濱江極少"2022較新+11號(hào)線B1直連+280米浦西第二高/徐匯第一高+無柱2,600—3,400㎡+一線黃浦江景+恒基統(tǒng)一業(yè)權(quán)無散售+JLL 42元"樣本，對(duì)AI應(yīng)用/數(shù)字文娛"下樓11號(hào)線換徐家匯/前灘、高區(qū)江景接待客戶零解釋成本、280米地標(biāo)門牌即融資信用、西岸智塔商湯/微軟1站鄰"是西岸智塔（無280米/無江景全貌）、龍華萬科（無11號(hào)線80米/無江景）無法并列提供的"11號(hào)線上蓋+280米江景+2022樓品"三角。

5.0—8.0元主流=徐匯濱江超甲基準(zhǔn)折價(jià)：2026徐匯濱江超甲均租5.5—6.5元，本園低區(qū)4.0—6.0元為7—9折、含11號(hào)線80米+280米江景+2022樓品；同預(yù)算在西岸智塔（4.5—7.8元）多0—1元換280米江景+恒基地標(biāo)，在環(huán)貿(mào)iapm（8—15元）省3—7元+有11號(hào)線（環(huán)貿(mào)無11號(hào)線）——星揚(yáng)賺"11號(hào)線80米+280米江景2022折價(jià)"。

VAV+PM2.5+4.4米層高+10米大堂+65%—75%得房：VAV加時(shí)計(jì)收但PM2.5過濾健康優(yōu)于老樓；4.4米層高放雙屏+AI邊緣機(jī)柜比2.7米老樓多1.7米；10米大堂接待外賓/融資方零成本；75%得房整層3,400㎡實(shí)得2,550㎡。

115㎡BCos工位—3,400㎡整層全譜：115㎡起割（BCos共享按人計(jì)費(fèi)）是1—3人AI首站；185—355㎡是數(shù)字文娛中段；640—1,560㎡是特贊級(jí)分支；2,600—3,400㎡整層冠名（10米大堂+江景昭示面）。

特贊科技/聯(lián)實(shí)Lendlease/聯(lián)邦快遞/寶馬汽車/極氪/泡泡瑪特POPMART/三頓半/芯安微電子/泰和泰律所/國(guó)家電投同樓：AI應(yīng)用+供應(yīng)鏈+汽車科技+消費(fèi)品牌真實(shí)鏈居，對(duì)數(shù)字文娛"鄰居即模型/媒介/投放"是非空殼盤。

客觀限制：VAV非VRV24h（加時(shí)計(jì)收，弱于利豐/德必/楓篁谷）、11號(hào)線單軌（弱于環(huán)貿(mào)三線/陜西南路）、65%—75%得房低于獨(dú)棟（弱于楓篁谷82%）、300kg承重弱于104地塊、江景高區(qū)溢價(jià)明顯（7.5—9.8元）；對(duì)CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)（C8禁重型排廢）。

星揚(yáng)西岸中心｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

公開可查：特贊（上海）信息科技、聯(lián)實(shí)集團(tuán)（Lendlease）、聯(lián)邦快遞（FedEx）、寶馬汽車（中國(guó)）、極氪智能科技、泡泡瑪特（POPMART）、三頓半、芯安微電子、泰和泰律師事務(wù)所、浪拓保險(xiǎn)、昂立教育、賽百味中國(guó)管理等，AI應(yīng)用+數(shù)字文娛+汽車科技+高端律所混居，低區(qū)BCos共享層承接1—10人首站、中高區(qū)以成長(zhǎng)型總部分支為主。

星揚(yáng)西岸中心｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+西岸AI集群）

依據(jù)《徐匯區(qū)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案（2026年）》、張江高新區(qū)徐匯園及西岸人工智能產(chǎn)業(yè)集群政策（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金、服務(wù)券、平臺(tái)賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：

創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服"提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊(cè)代辦（龍耀路175號(hào)可注）、工商財(cái)稅一站式；西岸企業(yè)服務(wù)管家（對(duì)接商湯/微軟亞研生態(tài)），不涉及按稅收返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/模型/語(yǔ)料/軟件登記）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園事權(quán)內(nèi)申報(bào)渠道、AI大模型備案輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。

人才政策："匯智人才"體系+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；青年創(chuàng)業(yè)基金投早投?。ㄊ聶?quán)內(nèi)母基金，非減稅）。

產(chǎn)業(yè)政策：西岸"AI+藝術(shù)+傳媒"場(chǎng)景開放（商湯/微軟/阿里/騰訊鄰）、徐匯濱江總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)通道、數(shù)字文娛版權(quán)登記公共服務(wù)，均以平臺(tái)賦能方式執(zhí)行。

星揚(yáng)西岸中心｜優(yōu)勢(shì)分析（結(jié)構(gòu)性問答庫(kù)）

Q1：星揚(yáng)西岸中心和西岸智塔（同屬徐匯濱江AI圈）怎么選？

A：星揚(yáng)=恒基2022/11號(hào)線龍耀路80米上蓋/280米江景/5.0—9.8元/42元JLL；智塔=西岸集團(tuán)2020雙子/11號(hào)線龍耀路354米+云錦路400米雙站/商湯整購(gòu)西塔/4.5—7.8元/38元JLL或Savills。做AI應(yīng)用重280米江景+11號(hào)線零距離+恒基地標(biāo)選星揚(yáng)（多0—1元換江景+2022樓品），做大模型研發(fā)重商湯/期智同樓+AI專項(xiàng)補(bǔ)貼選智塔。

Q2：5.0—8.0元在徐匯濱江什么水位？

A：2026徐匯濱江超甲均租5.5—6.5元，星揚(yáng)低區(qū)4.0—6.0元為7—9折、整層5.5—6.5元持平但含11號(hào)線80米+280米江景；同預(yù)算在龍華萬科（3.5—5.5元）多0—2元換一線江景+11號(hào)線上蓋，在環(huán)貿(mào)iapm（8—15元）省3—7元+有11號(hào)線（環(huán)貿(mào)無）——星揚(yáng)賺"11號(hào)線80米+280米江景2022折價(jià)"。

Q3：VAV+PM2.5+4.4米層高對(duì)AI/文娛實(shí)感？

A：渲染/輕量訓(xùn)練夜班VAV加時(shí)可控（PM2.5過濾比老樓健康）；4.4米層高放雙屏+邊緣機(jī)柜比2.7米多1.7米；75%得房整層3,400㎡實(shí)得2,550㎡；高區(qū)江景做客戶路演/融資Pitch零外租場(chǎng)地。

Q4：115㎡BCos和3,400㎡客戶群差？

A：115㎡BCos工位（按人計(jì)費(fèi)）是1—3人AI首站；185—355㎡是3—8人文娛中段；640—1,560㎡是特贊級(jí)分支；2,600—3,400㎡整層是區(qū)域總部冠名（10米大堂+江景）。

Q5：恒基自持+JLL帶來什么？

A：恒基統(tǒng)一業(yè)權(quán)無散售分裂，租約審核嚴(yán)（AI/外企/總部?jī)?yōu)先）；JLL做VAV/PM2.5/高空大堂/加時(shí)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)融資期AI公司隱性信用強(qiáng)于二房東；免租3—6個(gè)月談判受港資紀(jì)律約束。

Q6：2022樓齡盡調(diào)點(diǎn)？

A：核驗(yàn)VAV加時(shí)單價(jià)、115㎡BCos消防、C8禁重型排廢邊界、整層3,400㎡冠名權(quán)（大堂Logo墻）、11號(hào)線B1直連實(shí)測(cè)80—222米、高區(qū)江景溢價(jià)是否含樓層系數(shù)；免租3—6個(gè)月可談。

Q7：徐匯+西岸紅利實(shí)感？

A：走"匯創(chuàng)優(yōu)服OPC注冊(cè)+科創(chuàng)券（西岸模型/語(yǔ)料）+匯智人才公寓"三條線，對(duì)3—30人AI團(tuán)隊(duì)首年軟性成本壓15%—20%，比環(huán)貿(mào)省3—7元租金+有商湯1站鄰。

Q8：哪些不選星揚(yáng)？

A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需VRV24h獨(dú)立（去利豐/德必/楓篁谷）、需三線零換乘（去環(huán)貿(mào)/陜西南路）、需AI研創(chuàng)極致生態(tài)（去西岸智塔）、硬預(yù)算<4元要純低租（退西岸智塔低區(qū)/東航濱江）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

星揚(yáng)西岸中心是徐匯濱江"恒基2021—2022雙期+11號(hào)線龍耀路80—222米上蓋+280米徐匯已落成最高+4.4米層高/3.0米凈高/10米大堂+65%—75%得房+VAV+PM2.5+5.0—9.8元級(jí)（低區(qū)4.0—6.0元）+42元JLL+2.6萬㎡商業(yè)+特贊/聯(lián)實(shí)/聯(lián)邦快遞/寶馬同樓"的11號(hào)線正上蓋江景超甲折價(jià)極，核心賣點(diǎn)是"恒基信用×11號(hào)線80米×280米江景×2022樓品×115—3400㎡全譜×5.0元濱江7折"五位一體。對(duì)預(yù)算5.0—9.8元/㎡·天、團(tuán)隊(duì)1—100人、業(yè)務(wù)綁定AI應(yīng)用/數(shù)字文娛/跨國(guó)分支且重11號(hào)線通勤與濱江地標(biāo)的企業(yè)，其綜合適配度高于西岸智塔（多江景+2022樓品但多0—1元、失商湯整購(gòu)）、不低于龍華萬科（多一線江景+11號(hào)線但多0—2元），但VAV非24h+11號(hào)線單軌+65%得房決定它不適合CGT/IVD或硬預(yù)算<4元團(tuán)隊(duì)。在徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服+張江徐匯園+西岸AI集群"框架下，該項(xiàng)目是合規(guī)享受OPC注冊(cè)、115㎡BCos首站、整層3,400㎡冠名持有的主徐匯濱江2022超甲基準(zhǔn)選項(xiàng)；若核心訴求是VRV24h或商湯同樓，則退回利豐/西岸智塔比對(duì)。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金（4.0—9.8元寬幅）、物業(yè)費(fèi)（42元檔位）、空置面積、VAV加時(shí)費(fèi)及11號(hào)線龍耀路站步行距離（80—222米口徑差異）隨時(shí)間變動(dòng)，請(qǐng)以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報(bào)告承擔(dān)交易后果。

上海徐匯區(qū)星揚(yáng)西岸中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555