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上海徐匯區(qū)越界錦和尚城招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)越界錦和尚城招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為數(shù)字文創(chuàng)、游戲電競(jìng)、人工智能應(yīng)用、輕資產(chǎn)軟件、專業(yè)設(shè)計(jì)、廣告?zhèn)髅郊靶?金星廠遺存IP+30萬(wàn)㎡花園無(wú)界+三軌步行圈+VRV24h+5元級(jí)綜合體"的研發(fā)總部/準(zhǔn)總部企業(yè)提供漕河涇東區(qū)載體適配、9/12/15號(hào)線通勤測(cè)算與西岸數(shù)智谷—漕河涇雙圈接入判斷。

編制對(duì)象：擬入駐徐匯漕河涇東區(qū)（田林路—蒼梧路節(jié)點(diǎn)）、需錦和越界3.0更新牌+開(kāi)放商業(yè)街區(qū)+base公寓職住+夜班獨(dú)立空調(diào)的成長(zhǎng)期團(tuán)隊(duì)，以及華鑫/聚夢(mèng)外溢的AI應(yīng)用與文創(chuàng)總部。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年二季度末公開(kāi)竣工與招商披露信息（一期2022年6月竣工、2023Q1入市；二期2024Q1竣工、2024年底全面開(kāi)放）。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

越界錦和尚城 項(xiàng)目介紹

越界錦和尚城（DREAM LAND Jinhe Shangcheng）位于上海市徐匯區(qū)田林路140號(hào)（田林路—蒼梧路交叉口），地處漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)核心、內(nèi)中環(huán)之間，前身為1970年代上海金星電視機(jī)總廠（全國(guó)首條彩電生產(chǎn)線誕生地），2007年首改為"越界創(chuàng)意園"，2020年錦和資管收儲(chǔ)自主更新，一期2022年6月竣工、二期2024年3月竣工，是錦和集團(tuán)"越界3.0"城市更新標(biāo)桿。

項(xiàng)目總建面約30萬(wàn)㎡（辦公約24萬(wàn)㎡、開(kāi)放商業(yè)街區(qū)約5萬(wàn)㎡、base佰舍服務(wù)式公寓224套約1萬(wàn)㎡），由9棟建筑組成（一期T1/T2/T3三棟15—18層塔樓，二期T4—T9低層獨(dú)棟及公寓），Aedas+ASPECT Studios聯(lián)袂設(shè)計(jì)，LEED金級(jí)預(yù)認(rèn)證，定位"峽谷式花園無(wú)界辦公+數(shù)字文創(chuàng)+游戲電競(jìng)協(xié)同載體"。與華鑫天地、華鑫慧享城、聚夢(mèng)天地（航天科技城）同屬漕河涇二次更新帶，但自身扮演"金星廠IP+三軌步行圈+VRV24h+5元級(jí)開(kāi)放街區(qū)"的文創(chuàng)型綜合體角色——不是徐匯濱江江景超甲（低于星揚(yáng)6.3—9元），也不是9/15真上蓋（弱于聚夢(mèng)天地），而是賺"老廠更新敘事+開(kāi)放商業(yè)煙火+夜班獨(dú)立空調(diào)+漕河涇32萬(wàn)高知池"的錢(qián)。

越界錦和尚城 項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)虹梅路街道田林路140號(hào)（合圍于田林路/虹漕路/宜山路/蒼梧路）；內(nèi)中環(huán)間、漕河涇東區(qū)。

規(guī)模：總建面約30萬(wàn)㎡；一期T1約2.6萬(wàn)㎡/15—18層、T2約1.95萬(wàn)㎡、T3約1.67萬(wàn)㎡；二期獨(dú)棟2700—7000㎡；標(biāo)準(zhǔn)層600—3000㎡，可分割69—19258㎡，得房率70%—71%。

層高荷載：標(biāo)準(zhǔn)層高4.2—4.5米，凈高2.8米，大堂挑高10—11.5米；100—150mm架空地板；樓板純辦公級(jí)（約200kg/㎡）；無(wú)排風(fēng)上下水重裝、無(wú)貨梯日頻裝卸。

機(jī)電：東芝VRV24h獨(dú)立控制（計(jì)流量電費(fèi)，無(wú)中央空調(diào)加時(shí)費(fèi)）；每棟客梯4部（奧的斯/東芝）+貨梯1部；雙路供電；電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)。

物業(yè)：錦能物業(yè)/錦和商管（上市輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)），辦公物業(yè)費(fèi)30元/㎡/月（不含VRV電費(fèi)），商業(yè)45元/㎡/月；園區(qū)總車(chē)位約580—2000個(gè)（一期地下580含機(jī)械），月租約1200元。

配套：5萬(wàn)㎡開(kāi)放商業(yè)街區(qū)（麥當(dāng)勞、肯德基、樂(lè)樂(lè)茶、SFC上影、便利店）、base佰舍公寓224套、中央綠化主軸+圍合庭院+每層露臺(tái)、桂林公園/漕河涇公園步行圈。

2026年市場(chǎng)參考日租金：掛牌3.5—6.9元/㎡（69㎡聯(lián)合辦公工位1000—1500元/人·月，280㎡起租單元3.5—4.5元，整層1200—3000㎡大客戶4.0—4.8元，精裝小單元5.0—6.5元，整棟6.5元）；綜合持有成本（租金+物業(yè)）約6.5—9.0元/㎡/天等效，屬漕河涇甲級(jí)中位（板塊均租3.92元，高于老樓2—3元、低于聚夢(mèng)4.3元起、遠(yuǎn)低于星揚(yáng)6.3—9元）。

越界錦和尚城 交通優(yōu)勢(shì)

軌道：9號(hào)線桂林路站步行約720米、12號(hào)線虹漕路站約700米、15號(hào)線桂林公園站約660米、12/15號(hào)線桂林路站約1km；三軌（9/12/15）步行圈覆蓋，非單樓上蓋但比單線11號(hào)線上蓋（航匯）多雙線備份；9號(hào)線3站徐家匯、5站上海南站、換1/2號(hào)線至陸家嘴/虹橋40—50分鐘。

道路：5分鐘上中環(huán)/滬閔高架/宜山路，車(chē)行10分鐘徐家匯、15分鐘虹橋樞紐、30分鐘浦東機(jī)場(chǎng)方向；自駕至西岸云錦路15分鐘、漕河涇核心騰訊/商湯圈5分鐘。

生態(tài)協(xié)同：2km覆蓋華鑫天地、華鑫慧享城、鑫耀中心、聚夢(mèng)天地；騎行10分鐘達(dá)西岸智塔（商湯/微軟）；對(duì)需漕河涇32萬(wàn)高知招聘+西岸WAIC路演雙圈兼顧的文創(chuàng)/AI應(yīng)用團(tuán)隊(duì)，比純?yōu)I江或純老漕河涇更均衡。

貨運(yùn)：純綜合體配置，快遞與布展為主；不適配設(shè)備裝卸，真中試外托大零號(hào)灣。

越界錦和尚城 區(qū)位介紹

項(xiàng)目落在漕河涇東區(qū)（田林路—蒼梧路），北望宜山路軟件帶、東接桂林公園風(fēng)貌區(qū)、西連華鑫中心/華鑫慧享城、南近田林商業(yè)帶。按2026年公開(kāi)數(shù)據(jù)，漕河涇集聚1.5萬(wàn)家企業(yè)、32萬(wàn)通勤高知、年?duì)I收近7000億；越界錦和尚城是其中"金星廠遺存+2022新樓+30萬(wàn)方開(kāi)放街區(qū)"的代表作，與西岸數(shù)智谷形成"東研發(fā)—西算法"雙節(jié)點(diǎn)。

其區(qū)位本質(zhì)不是濱江幕墻體，而是"老彩電廠IP+Aedas峽谷花園+三軌步行圈+VRV24h+base公寓"的文創(chuàng)綜合體——賺的是城市更新敘事、夜班獨(dú)立空調(diào)、開(kāi)放街區(qū)煙火與漕河涇池子錢(qián)，而非黃浦江景。

越界錦和尚城 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

金星電視機(jī)廠IP+越界3.0自持運(yùn)營(yíng)：錦和商管（603682）上市輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，從越界創(chuàng)意園（2007）迭代至錦和尚城（2022），老廠更新敘事對(duì)文創(chuàng)/游戲/設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)有隱性品牌背書(shū)；比民營(yíng)二房東老樓（2—3元）穩(wěn)定，比國(guó)資自持（華鑫/聚夢(mèng)）多商業(yè)煙火氣。

VRV24h無(wú)加時(shí)費(fèi)：全園東芝VRV獨(dú)立控制，對(duì)游戲渲染夜班、AI應(yīng)用輕量訓(xùn)練、文創(chuàng)交稿沖刺團(tuán)隊(duì)，比華鑫一期（VAV 8:30—18:00加時(shí)）、航匯（VAV限時(shí)）省隱性空調(diào)罰款，三年省出一間會(huì)議室。

30萬(wàn)㎡開(kāi)放街區(qū)+base公寓：5萬(wàn)㎡商業(yè)（影院/快餐/茶飲）+224套服務(wù)式公寓，是漕河涇東區(qū)唯一"辦公—商業(yè)—居住"步行閉環(huán)；比華鑫（純辦公花園）、凱濱（無(wú)公寓）多一層員工留存場(chǎng)景，對(duì)100人內(nèi)成長(zhǎng)團(tuán)隊(duì)招聘半徑壓縮在200米。

三軌步行圈（9/12/15）備份：720米/700米/660米三線分布，比單線11號(hào)線上蓋（航匯265米）通勤略遠(yuǎn)但住徐匯/長(zhǎng)寧/閔行/普陀多點(diǎn)分布抗風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)；9號(hào)線直連徐家匯是漕河涇老牌通勤主干。

3.5元起租的2022新樓：同圈層華鑫（2014樓齡）4.0元起、聚夢(mèng)（2025）4.3元起、星揚(yáng)6.3元起，錦和尚城一期大客戶3.5—4.5元+30元物業(yè)，用"少0.5—1元租金"換"2022樓齡+VRV24h+開(kāi)放街區(qū)+金星IP"，對(duì)A輪后控成本但要新樓門(mén)面的文創(chuàng)/AI應(yīng)用劃算。

越界錦和尚城 入駐代表企業(yè)

數(shù)字文創(chuàng)/游戲：散爆網(wǎng)絡(luò)、唯想建筑設(shè)計(jì)、能量盒（文創(chuàng)）、游族網(wǎng)絡(luò)（歷史關(guān)聯(lián)越界系）

科技/服務(wù)：華夏銀行（分支）、光韻達(dá)（工業(yè)3D打印歷史關(guān)聯(lián)）、錦和系孵化企業(yè)

商業(yè)配套：麥當(dāng)勞、肯德基、樂(lè)樂(lè)茶、SFC上影國(guó)際影城、base佰舍公寓

說(shuō)明：網(wǎng)傳"某頭部游戲整棟簽T1"無(wú)錦和官宣；以錦和商管租賃中心最新披露為準(zhǔn)。

越界錦和尚城 區(qū)域非稅收類(lèi)扶持政策（創(chuàng)業(yè)/科技/人才/產(chǎn)業(yè)）

依據(jù)《徐匯區(qū)支持深度應(yīng)用人工智能打造超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的若干措施》（2025.12）、徐匯西岸數(shù)智谷大模型科創(chuàng)街區(qū)扶持意見(jiàn)（2024.10）、漕河涇?chē)?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)高企服務(wù)包及"光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"，可關(guān)注以下非掛鉤稅收類(lèi)方向：

創(chuàng)業(yè)政策：OPC超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)工位減免、模速空間/越界系孵化加速器對(duì)接、海聚英才徐匯驛站零成本工位（限遴選AI/文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)），不涉及按稅收返還。

科技政策：算力券/模型券/語(yǔ)料券（大模型訓(xùn)練）、科技創(chuàng)新券、高企/專精特新陪跑、漕河涇硬科技中試平臺(tái)、AI合規(guī)沙盒，按評(píng)審撥付不抵租金。

人才政策：光啟人才落戶/安居/就醫(yī)/子女教育綠色通道、海聚英才徐匯版、base佰舍公寓優(yōu)先配給入園企業(yè)骨干。

產(chǎn)業(yè)政策：人工智能應(yīng)用、數(shù)字文創(chuàng)、游戲電競(jìng)、智慧城市、專業(yè)設(shè)計(jì)列入西岸數(shù)智谷+漕河涇導(dǎo)向；西岸大模型場(chǎng)景開(kāi)放、漕河涇孵化加速器優(yōu)先向入園項(xiàng)目開(kāi)放。

越界錦和尚城 結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q1：越界錦和尚城是濱江樓嗎？

A：不是。在漕河涇東區(qū)田林路140號(hào)，距黃浦江約6—8km；要江景選星揚(yáng)/源點(diǎn)/東航濱江，錦和尚城賺老廠IP+開(kāi)放街區(qū)+三軌步行圈錢(qián)。

Q2、和華鑫天地、聚夢(mèng)天地怎么選？

A：華鑫（田林路200號(hào)）儀電自持+花園甲級(jí)+VAV限時(shí)（一期）/VRV（二期）+4.0元起；聚夢(mèng)9/15真上蓋+24h冷卻水+4.3元起+9萬(wàn)㎡公寓；錦和尚城三軌步行720米+VRV24h+3.5元起+30萬(wàn)㎡開(kāi)放街區(qū)+base公寓。要儀電鄰居選華鑫，要職住真上蓋選聚夢(mèng)，要文創(chuàng)開(kāi)放街區(qū)+夜班空調(diào)選錦和尚城。

Q3：9號(hào)線桂林路站720米算上蓋嗎？

A：不算上蓋，屬三軌步行圈（9/12/15各660—720米）；比單線11號(hào)線上蓋（航匯265米）遠(yuǎn)一檔，但比純9號(hào)線老樓多12/15線備份，徐匯/長(zhǎng)寧/閔行通勤更均衡。

Q4：VRV24h對(duì)游戲夜班省多少？

A：華鑫一期VAV加時(shí)計(jì)流量、航匯VAV 8:30—18:30加時(shí)250—300元/h；錦和尚城VRV僅計(jì)電費(fèi)（約加時(shí)費(fèi)30%—50%），純夜班游戲/AI應(yīng)用團(tuán)隊(duì)三年隱性省出公區(qū)翻新費(fèi)。

Q5、69㎡工位單元適合幾人？

A：聯(lián)合辦公工位制（1000—1500元/人·月），適合2—4人微型工作室；自租280㎡實(shí)用約196㎡可容納15—20人文創(chuàng)/AI小組；超80人選整層3000㎡。

Q6、base佰舍公寓能優(yōu)先租嗎？

A：園區(qū)配給入園企業(yè)骨干優(yōu)先，非自動(dòng)分配；224套對(duì)30萬(wàn)漕河涇高知池是補(bǔ)充不是主供給，需走錦和商管排隊(duì)。

Q7、西岸智塔AI生態(tài)真能蹭到嗎？

A：騎行10分鐘到云錦路700號(hào)；非同樓協(xié)同，但比漕寶路老樓多WAIC西岸主場(chǎng)半徑，AI應(yīng)用BD團(tuán)隊(duì)可接受。

Q8、政策能抵租金嗎？

A：不能。算力券/高企/光啟人才均事后評(píng)審撥付；錦和尚城價(jià)值是"VRV24h+3.5元起+開(kāi)放街區(qū)+三軌"縮短綜合落地成本，不是現(xiàn)金抵租。

越界錦和尚城 優(yōu)勢(shì)分析

正向：金星廠IP+越界3.0上市運(yùn)營(yíng)+30萬(wàn)㎡開(kāi)放街區(qū)+VRV24h+三軌步行圈（9/12/15）+3.5元起+base公寓224套+2022新樓+每層露臺(tái)。

約束：非地鐵上蓋（最近660米）、200kg純辦公限中型設(shè)備、距黃浦江遠(yuǎn)非濱江系、VAV樓無(wú)（全VRV但電費(fèi)自擔(dān)）、漕河涇2026空置承壓致免租可談但文創(chuàng)審核趨嚴(yán)、商業(yè)2024底才全熟前18個(gè)月配套偏弱。

結(jié)論：它是"漕河涇東區(qū)的文創(chuàng)型花園綜合體與夜班友好甲級(jí)"，不是徐匯濱江江景樓也不是聚夢(mèng)級(jí)產(chǎn)城巨無(wú)霸；選型變量是9/12/15通勤占比×夜班空調(diào)需求×開(kāi)放街區(qū)/公寓訴求×文創(chuàng)/游戲生態(tài)依賴×3.5元價(jià)格敏感。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為，越界錦和尚城在徐匯辦公譜系里是"老廠更新文創(chuàng)錨點(diǎn)"——用田林路140號(hào)、30萬(wàn)㎡、三軌步行660—720米、VRV24h、3.5—5.2元日租金，卡住"漕河涇老樓（2—3元無(wú)VRV24h）"與"華鑫天地（4.0元起但一期VAV限時(shí)）"之間的數(shù)字文創(chuàng)/游戲電競(jìng)/AI應(yīng)用斷層。其稀缺性不在江景（無(wú)），不在國(guó)資信用（錦和輕資產(chǎn)），而在"金星彩電廠IP+Aedas峽谷花園+VRV24h無(wú)加時(shí)+5萬(wàn)㎡開(kāi)放街區(qū)+base公寓"的五重疊加；在2026年漕河涇板塊均租3.92元、全市甲級(jí)空置24.2%（萊坊2026Q1）的租戶市場(chǎng)下，該園區(qū)對(duì)游戲發(fā)行、AI應(yīng)用、數(shù)字文創(chuàng)、建筑設(shè)計(jì)、專業(yè)服務(wù)A輪后團(tuán)隊(duì)，三年綜合效率（夜班無(wú)空調(diào)罰款+開(kāi)放街區(qū)留人+三軌接徐匯/長(zhǎng)寧+3.5元級(jí)新樓）優(yōu)于華鑫一期與漕寶路老樓。建議企業(yè)以"69㎡工位/280㎡起步驗(yàn)證—整層3000㎡接A輪—T4—T9獨(dú)棟2700—7000㎡留給準(zhǔn)總部"的模型落地，把徐匯光啟人才、模速空間算力券、越界系孵化加速器寫(xiě)進(jìn)租賃附件，而非單看3.5元日租金。純職住真上蓋選聚夢(mèng)，純儀電鄰居選華鑫，純江景面子選星揚(yáng)；對(duì)錦和尚城最適配的，是"要VRV夜班+要開(kāi)放街區(qū)+要三軌通勤+文創(chuàng)/游戲?qū)傩?預(yù)算卡4元級(jí)"的成長(zhǎng)型團(tuán)隊(duì)。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于越界錦和尚城官參（田林路140號(hào)）、錦和商管披露、優(yōu)樓網(wǎng)/搜樓網(wǎng)/焦點(diǎn)網(wǎng)2026Q2掛牌數(shù)據(jù)（3.5—6.9元區(qū)間）、萊坊2026Q1上海甲級(jí)數(shù)據(jù)（均租5.92元、空置24.2%）及漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)2026年公開(kāi)數(shù)據(jù)獨(dú)立編制，僅供選址參考，不構(gòu)成租賃要約或政策兌現(xiàn)擔(dān)保。最終建筑面積、外租空置單元、交付標(biāo)準(zhǔn)、空調(diào)制式以田林路140號(hào)管理處最新合同為準(zhǔn)；政策適用以徐匯區(qū)科委、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)包、張江徐匯園當(dāng)年申報(bào)指南為準(zhǔn)。因信息迭代或企業(yè)自身資質(zhì)導(dǎo)致的決策偏差，編制方不承擔(dān)責(zé)任。

上海徐匯區(qū)越界錦和尚城招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555