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上海徐匯區(qū)漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務(wù)于跨國公司地區(qū)總部、人工智能、軟件信息、集成電路設(shè)計、檢驗檢測、數(shù)字文娛及專業(yè)服務(wù)企業(yè)的上海漕河涇核心"總部經(jīng)濟(jì)+科研辦公+綜合配套"一體化選址決策，為租賃測算、80萬方大盤與周邊單棟盤比對、臨港漕開發(fā)雙國資運營解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對象：漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)（Caohejing Modern Service Industry Cluster，徐匯區(qū)古美路1528號/W19地塊，漕河涇開發(fā)區(qū)中心位置總部園）。

數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐匯區(qū)及漕河涇開發(fā)區(qū)公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)｜項目介紹

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)位于徐匯區(qū)古美路1528號，地處漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)中心位置，四至為東起虹梅路中環(huán)線、西至古美路、南起漕寶路、北至田林路（北臨宜山路），由漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)展總公司（臨港集團(tuán)體系）開發(fā)，2010年前后整體竣工?？傉嫉丶s23萬㎡，總建面約80萬㎡（地上60萬/地下20萬），由總部園區(qū)（W19西側(cè)，15.5萬㎡）+科研辦公（約40萬㎡）+酒店式公寓/SOHO（約10萬㎡）+商貿(mào)商務(wù)配套（約10萬㎡）組成；總部園本身為6幢8—16層小高層寫字樓+1幢2層商業(yè)中心，規(guī)劃引入萬豪級酒店與綜合商場。土地為C8科研兼容，定位"總部經(jīng)濟(jì)區(qū)+孵化創(chuàng)新區(qū)+研發(fā)設(shè)計區(qū)+綜合配套區(qū)"六功能合一的國家級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚示范。

與漕河涇中心（80萬方同體但偏印象城商業(yè)）、華鑫天地（儀電系9層花園）、鑫耀中城（65萬方產(chǎn)城）、星聯(lián)科研大廈（2011三棟18層）不同，本項核心標(biāo)簽是"2010漕開發(fā)總公司雙國資+12號線虹梅路120米+3.4—4米層高+80萬方低密大盤+3.5—4.5元成交+研祥/艾默生/鴻元同園"，屬于漕河涇核心"總部小高層低密度極"。

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)｜項目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)古美路1528號（W19總部園西向古美路，東近虹梅路中環(huán)）。

竣工：2010年（整體集聚區(qū)）/總部園同期；開發(fā)商：漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)合發(fā)展總公司；物業(yè)：上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費25元/㎡·月（含VAV基礎(chǔ)能耗）。

規(guī)模：占地23萬㎡，總建面80萬㎡；總部園6幢8—16層小高層+1幢2層商業(yè)，單棟1.5—2.5萬㎡；標(biāo)準(zhǔn)層1,500—2,200㎡，可分割220—3,000㎡，得房率約70%。

層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.4—4.0米，凈高3.0米；大堂挑高約6米；無架空地板（可自鋪）。

機(jī)電：客梯4部+貨梯1部/棟；VAV中央空調(diào)（工作日8:00—20:00，周六8:00—13:00，物業(yè)費含能耗，加時計流量）；電信/聯(lián)通/移動三網(wǎng)；雙回路市電。

車位：約880—1,090個（各源口徑不一），月租500—600元/位。

租賃行情（2026 Q2）：掛牌3.0—4.5元/㎡·天，主流成交3.5—4.5元（220㎡中段3.5—4.0元、541㎡3.0—3.5元、1,000—2,200㎡整層大客戶3.0—3.5元、精裝高區(qū)4.0—4.5元）；物業(yè)費25元/㎡·月。板塊日均租約3.92元/㎡·天。

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)｜交通優(yōu)勢

軌道交通：12號線虹梅路站步行約120—300米（總部園東緣近虹梅路中環(huán)），9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站約873米，15號線桂林公園站輻射1.2公里；12號線橫貫北外灘/桂林公園/七寶，9號線通徐家匯/陸家嘴/松江。

高架路網(wǎng)：緊鄰中環(huán)虹梅路立交（120米）、漕寶路高架2分鐘、滬閔高架1.5公里；車行15分鐘虹橋樞紐、25分鐘徐家匯、30分鐘浦東機(jī)場方向。

慢行配套：步行5分鐘至漕河涇印象城（2公里）、古美路田州路公交簇（205/804/927）、園區(qū)內(nèi)規(guī)劃萬豪酒店與綜合商場（部分已落地）。

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)｜區(qū)位介紹

項目位于漕河涇開發(fā)區(qū)地理中心，北望宜山路軟件帶、東接中環(huán)線、西鄰鑫耀中城/華鑫天地（2公里）、南近上海南站。半徑2公里覆蓋漕河涇中心（同體80萬方）、星聯(lián)科研大廈（虹梅路1535號）、寶石園（古美路1595號）、H88越虹（虹漕路88號）、聚科生物園（桂平路333號）。

片區(qū)集聚1.4萬余家企業(yè)（騰訊華東、字節(jié)、小米、泰科電子、米哈游等錨定），是上海中心城區(qū)唯一國家級經(jīng)開區(qū)+國家級檢驗檢測中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群（230家鏈上企業(yè)，總產(chǎn)204.6億）。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為人工智能、集成電路、生命健康、軟件信息、檢驗檢測、數(shù)字文娛；與徐匯濱江（AI微短?。?、楓林科創(chuàng)街（臨床轉(zhuǎn)化）、北楊A(yù)I小鎮(zhèn)（外中環(huán)新盤）形成"漕核心總部低密"差異極。

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)｜項目競爭核心優(yōu)勢

80萬方低密大盤+6幢8—16層小高層獨棟感：漕河涇核心極少"23萬㎡占地/80萬㎡總建/容積率3.47"的低密總部園，比漕河涇中心（25層地標(biāo)）、星聯(lián)（18層三棟）多院落獨立感，對跨國公司地區(qū)總部/需獨立冠名企業(yè)是硬資產(chǎn)（研祥/艾默生/鴻元均拿棟）。

3.5—4.5元成交價=總部園折價：2026漕河涇板塊均租3.92元/㎡·天，本園大客戶整層3.0—3.5元低于均租，精裝高區(qū)4.0—4.5元含25元物業(yè)+VAV；同預(yù)算在徐家匯核心（6—10元）不夠門檻，在漕河涇中心（3.8起）省0.3元且有80萬方同體但少小高層獨棟感——本園賺"漕開發(fā)雙國資+12號線120米+低密冠名"。

12號線虹梅路120米+中環(huán)零距離：比星聯(lián)（400米單12號線）、H88（800米三軌）更貼近地鐵，中環(huán)虹梅路出入口120米對車行虹橋/浦東機(jī)場效率在漕核心第一檔。

220㎡—3,000㎡全譜分割：220㎡代表處→541㎡軟件中段→1,500㎡整層→單棟2萬㎡冠名總部；彈性寬于鑫耀、不弱于北楊；小高層候梯與搬貨優(yōu)于超高層。

漕開發(fā)總公司自持+大張江事權(quán)：無散售轉(zhuǎn)租糾紛，工商注冊與高企/軟著/檢驗檢測資質(zhì)申報順暢，奇績創(chuàng)壇上海校友中心（硬科技孵化60家）落位漕河涇協(xié)同；對融資盡調(diào)總部企業(yè)隱性信用強(qiáng)于民營更新盤。

客觀限制：VAV非24h獨立VRV（8—20點，弱于田林坊/牌樓智谷/東航）、2010樓齡凈高3.0米弱于華鑫（3.0同但新4年）/星聯(lián)（3.2米）/聚夢（3.1米）、非正江景；對量化直播/濕實驗/C65排廢不最優(yōu)。

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)｜項目入駐代表企業(yè)

公開資料顯示：研祥科技（研祥大樓）、艾默生（艾默生大廈）、鴻元中心、騰訊華東總部關(guān)聯(lián)、泰科電子、小米生態(tài)關(guān)聯(lián)、字節(jié)跳動溢出團(tuán)隊、嗨酷強(qiáng)供應(yīng)鏈、快果廣告、上海穩(wěn)虹投資等；周邊同圈米哈游（獲徐匯2026巔峰榮耀獎）、巨人、蠻啾、匯付天下。

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+漕河涇）

依據(jù)《徐匯區(qū)關(guān)于支持高質(zhì)量孵化器建設(shè)加快科創(chuàng)街區(qū)發(fā)展的若干意見》（2024.1）、徐科委〔2026〕12號（全球創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)/國際加速器）、徐匯區(qū)"光啟人才行動計劃"、大張江漕河涇西區(qū)事權(quán)及2026游戲"滬十條"徐匯配套：

創(chuàng)業(yè)政策：奇績創(chuàng)壇上海校友中心首年辦公免租+免費高性能算力+一站式托管、漕河涇光之希望游戲聚集基地（優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊最長三年免租免物業(yè)免水電）、OPC聯(lián)辦工位減免、軟著/高企一站式，不涉及按稅收掛鉤返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（云服務(wù)/檢測）、算力券/模型券發(fā)放、高企/專精特新陪跑、集成電路EDA與檢驗檢測公共服務(wù)（漕河涇檢測集群230家）、大張江事權(quán)內(nèi)研發(fā)項目申報輔導(dǎo)（非返還式）。

人才政策：光啟人才落戶/安居/租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行、海聚英才徐匯版、徐匯國際人才港法律服務(wù)包、碩士及以上人才公寓優(yōu)先租賃、游戲/AI人才職稱評價。

產(chǎn)業(yè)政策：西岸AI大模型+漕河涇總部園場景開放、2026游戲"滬十條"徐匯配套（研發(fā)/出海/IP運營全鏈路）、數(shù)字文娛版權(quán)示范、漕河涇—楓林信息科技帶協(xié)同，均以公共服務(wù)、事權(quán)內(nèi)專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和漕河涇中心（同體80萬方）怎么選？

A：本集聚區(qū)=2010總部園6幢8—16層小高層+12號線虹梅路120米+3.5起+VAV+可獨棟冠名；漕河涇中心=2019四棟25層地標(biāo)+12號線300米+3.8起+VRV加時+印象城商業(yè)。做跨國公司地區(qū)總部/需獨立冠名選本園（低密小高層+便宜0.3元），做成長型科技重商業(yè)配套選漕河涇中心。

Q2：3.5—4.5元在漕河涇總部園什么水位？

A：2026漕河涇均租3.92元，本園整層大客戶3.0—3.5元低于均租，精裝高區(qū)4.0—4.5元含25元物業(yè)+VAV；同預(yù)算在徐家匯核心（6—10元）不夠門檻，在寶石園（2.0起）多1.5元換12號線120米+小高層冠名權(quán)——本園賺"總部低密+雙國資"。

Q3：VAV 8—20點夠總部用嗎？

A：對軟件/集成電路設(shè)計/檢驗檢測日間主場夠，加時計流量可議；對游戲渲染夜跑/直播選牌樓智谷/田林坊VRV24h；但騰訊/字節(jié)級企業(yè)多自購或整棟改VRV，本園定位總部職能非夜班工廠。

Q4：8—16層小高層獨棟感有什么用？

A：研祥/艾默生級租戶拿整棟8—16層（1.5—2.5萬㎡）可冠名、獨立大堂、獨立貨梯動線，比超高層整層多品牌獨占性；對需接待政府/客戶的世界500強(qiáng)地區(qū)總部是隱性信任資產(chǎn)。

Q5：220㎡和單棟2萬㎡客戶群差？

A：220—541㎡是OPC單人公司（集成電路IP授權(quán)/檢測代理）、5—10人；1,000—2,200㎡是軟件中段/AI應(yīng)用上海組；單棟2萬㎡是跨國地區(qū)總部（如艾默生級）。

Q6：漕開發(fā)總公司自持帶來什么？

A：無散售轉(zhuǎn)租糾紛、大張江事權(quán)幫辦、奇績創(chuàng)壇/光之希望游戲基地協(xié)同、注冊地址穩(wěn)定；對擬上市總部隱性信用強(qiáng)于民營二房東。

Q7：徐匯非稅收紅利在本園實感？

A：走"奇績創(chuàng)壇首年免租+光啟落戶+科技創(chuàng)新券+游戲滬十條徐匯配套"四條線，對硬科技/游戲初創(chuàng)首年軟性成本壓30%—50%，比虹橋系更貼漕河涇鏈。

Q8：哪些企業(yè)不選本集聚區(qū)？

A：需24h VRV獨立（去牌樓智谷/田林坊/東航）、需C65濕實驗（去聚科/西岸藍(lán)灣）、需正外灘全江景（去西岸中環(huán)）、靜安寺每日步行投行、硬預(yù)算<3元極致成本（退寶石園/九亭）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)是漕河涇核心"2010漕開發(fā)雙國資+12號線虹梅路120米+80萬方低密大盤+6幢8—16層小高層可冠名+3.5元起+研祥/艾默生同園"的總部經(jīng)濟(jì)極，核心賣點是"W19總部園低密×雙軌120米×80萬方配套×220㎡—獨棟全譜×大張江事權(quán)"五位一體。對預(yù)算3.5—4.5元/㎡·天、團(tuán)隊10—500人、業(yè)務(wù)綁定跨國公司地區(qū)總部/人工智能/集成電路/檢驗檢測/數(shù)字文娛且需獨立冠名與總部面子的企業(yè)，其綜合適配度高于漕河涇中心（省0.3元且有小高層冠名）、不低于鑫耀中城（省0但鑫耀非現(xiàn)全交付無低密獨棟），但VAV非24h+2010樓齡3.0米凈高決定它不適合夜班硬科技或正江景金融旗艦。在徐匯"光啟人才+高質(zhì)量孵化器+游戲滬十條+大張江事權(quán)"框架下，該項目是合規(guī)享受奇績創(chuàng)壇免租、科技創(chuàng)新券、總部冠名且產(chǎn)業(yè)鄰居濃度最高的主漕核心基準(zhǔn)選項；若核心訴求是24h VRV自由或濱江江景，則退回牌樓智谷/西岸中環(huán)比對。

免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積、空調(diào)計費規(guī)則隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件及現(xiàn)場勘驗為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報告承擔(dān)交易后果。

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