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上海徐匯區(qū)復星科技園招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)復星科技園招商中心招商租賃聯系電話：021-64398555

報告用途：服務于醫(yī)藥健康、生物科技、醫(yī)療器械貿易、醫(yī)療信息化、軟件研發(fā)及成長型科創(chuàng)企業(yè)的上海漕河涇核心"復星醫(yī)藥自持總部園+9號線50米零距離+VRV24h+2010—2015樓齡"選址決策，為租賃測算、復星體系園區(qū)與漕河涇周邊甲級盤比對、克隆生物/復星自持物業(yè)解讀提供第三方客觀依據。

編制對象：復星科技園（Fosun Science Park，徐匯區(qū)宜山路1289號，漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)核心·復星醫(yī)藥上海主辦公地）。

數據時效：市場參數截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐匯區(qū)及漕河涇開發(fā)區(qū)公開文件。

編輯人：上海梧桐聯行產業(yè)招商選址專家組。

復星科技園｜項目介紹

復星科技園位于徐匯區(qū)宜山路1289號（虹梅路與宜山路交匯、中環(huán)漕寶路口），地處漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)核心北沿、宜山路軟件帶西端，由復星集團體系（復星醫(yī)藥關聯上?？寺∩锔呒夹g有限公司）開發(fā)自持，A樓為復星醫(yī)藥集團主辦公地（A座9樓為上市公司主體辦公層），2010年前后竣工（部分渠道記2015年整體交付）。總建面約9萬㎡，由多棟9—12層研發(fā)辦公樓組成（A樓11層為主標識棟），園區(qū)配備員工茶餐廳、健身房、咖啡館、共享會議室，土地為C8/C65兼容科研辦公，定位"醫(yī)藥健康+生物科技+醫(yī)療信息化研發(fā)總部園—復星系生態(tài)錨點"。

與凱科國際大廈（2009凱德單一產權9號線52米）、華鑫中心（2014儀電花園甲級）、H88越虹（2015金星廠雙塔）、寶石園（2007七層乙級）不同，本項核心標簽是"復星醫(yī)藥自持宜山路1289號+9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站50米零距離+VRV24h獨立電表+4.0—4.5元成交+24元含空調物業(yè)+復星醫(yī)藥/克隆生物同園"，屬于漕河涇核心"醫(yī)藥健康自持總部極"。

復星科技園｜項目參數

地址：徐匯區(qū)宜山路1289號（漕河涇開發(fā)區(qū)站3號口旁50—100米）。

竣工：2010年（A樓主體）/部分棟2015年；開發(fā)商：上海克隆生物高技術有限公司（復星醫(yī)藥關聯）；物業(yè)：上?？寺∩锔呒夹g有限公司自持物業(yè)，物業(yè)費24元/㎡·月（含VRV24h獨立空調能耗計費），部分渠道記10—24元區(qū)間以最新函件為準。

規(guī)模：總建面約90,000㎡；主樓A樓11層（部分棟9—12層）；標準層約1,073㎡（11樓整層），可分割110—1,073㎡（156㎡精裝/415㎡/623㎡/整層），得房率63%—70%。

層高：標準層高3.0—4.5米（主流3.0米，凈高2.8米）；無架空地板（可自鋪）。

機電：VRV分體空調24h獨立控制+獨立電表（核心差異化，無VAV時段綁定）；客梯2—4部+貨梯1—2部/棟；電信/聯通/移動三網；單回路+備用。

車位：約300個，月租300元/位（園區(qū)低車位價）。

租賃行情（2026 Q2）：掛牌3.5—4.5元/㎡·天，主流成交4.0—4.5元（120—156㎡精裝4.5元、255—460㎡4.5元、623㎡4.4元、1,073㎡整層4.3元、大客戶整層可談3.5—4.0元）；物業(yè)費24元/㎡·月。2026漕河涇板塊均租約3.92元/㎡·天，本園價略高于均租但含VRV24h+9號線零距離+復星自持。

復星科技園｜交通優(yōu)勢

軌道交通：9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站50—100米（3號口零距離），12號線虹梅路站約1.0公里，15號線桂林路站約2.1公里；9號線直連徐家匯（2站）/陸家嘴/松江，12號線橫貫北外灘/桂林公園/七寶。

高架路網：緊鄰中環(huán)漕寶路出口200米、宜山路—滬閔高架1.5公里；車行15分鐘虹橋樞紐、25分鐘徐家匯、30分鐘浦東機場方向。

慢行配套：園區(qū)員工茶餐廳/健身房/咖啡館/共享會議室自帶；步行5分鐘至漕河涇印象城（2公里）、萬麗酒店、田林路商業(yè)帶。

復星科技園｜區(qū)位介紹

項目位于漕河涇開發(fā)區(qū)核心北沿、宜山路—虹梅路交點，北望宜山路軟件帶、東接中環(huán)線、西鄰凱科國際大廈（虹梅路1801號800米）、南近上海南站。半徑2公里覆蓋華鑫中心（桂林路406號）、H88越虹（虹漕路88號）、漕河涇科匯大廈（欽州北路1188號）、寶石園（古美路1595號）、聚科生物園（桂平路333號）。

片區(qū)集聚1.4萬余家企業(yè)，復星醫(yī)藥A樓為上市公司主體，主導產業(yè)為醫(yī)藥健康、生物科技、醫(yī)療器械、醫(yī)療信息化、CRO/CDMO職能；與徐匯濱江（AI文創(chuàng)）、楓林科創(chuàng)街（臨床轉化）、西岸生命藍灣（華涇中試）形成"漕北醫(yī)藥自持"差異極。

復星科技園｜項目競爭核心優(yōu)勢

復星醫(yī)藥自持+9號線50米零距離：漕河涇核心極少"醫(yī)藥上市公司主體樓+出站50米即大堂"自持園，比凱科（52米但凱德非醫(yī)藥）、華鑫中心（300米但儀電AI向）多"復星系醫(yī)藥生態(tài)"標簽，對醫(yī)療器械/生物科技/CRO"鄰居即LP與客戶"。

4.0—4.5元成交價=醫(yī)藥自持園溢價但含24h：2026漕河涇均租3.92元，本園整層大客戶3.5—4.0元略高于均租，含VRV24h+24元物業(yè)（空調電費獨立）；同預算在凱科（3.0起+VAV非24h）多1元換24h空調+復星自持信用，在寶石園（2.0起）多2元換9號線零距離+醫(yī)藥鄰居——復星賺"醫(yī)藥總部面子+VRV自由"。

VRV24h獨立電表+3.0米層高：醫(yī)療信息化/生物數據分析/AI輔助藥物夜跑零加時費，比純VAV（凱科/科匯8—18點鎖段）省數萬/年；63%—70%得房在11層低層優(yōu)于超高層。

110㎡—1,073㎡全譜分割：110—156㎡精裝（18—36工位）→415㎡中段→623㎡（50工位+獨立辦公室）→1,073㎡整層；對3人Biotech代表處到80人醫(yī)療IT公司全覆蓋，復星自持無散售轉租風險。

復星醫(yī)藥/克隆生物/復星凱特協(xié)同：醫(yī)藥集團職能（投資/IR/注冊）、克隆生物（單抗/診斷）、復星凱特（CAR-T職能）真實同園，對醫(yī)療器械注冊代理/醫(yī)療SaaS"下樓即對接"，非"掛牌生物"空殼盤。

客觀限制：2010—2015樓齡凈高2.8米弱于華鑫中心（2.8同檔但2014）、非正江景、C8/C65混合禁濕實驗排廢（中試去張江復星醫(yī)藥科創(chuàng)中心/西岸藍灣）、多業(yè)主房源（小業(yè)主產權）注冊需核驗；對量化金融/正外灘旗艦不最優(yōu)。

復星科技園｜項目入駐代表企業(yè)

公開資料顯示：上海復星醫(yī)藥（集團）股份有限公司（A樓主辦公）、上?？寺∩锔呒夹g有限公司、復星凱特生物（職能關聯）、復星醫(yī)療、復星健康科技、醫(yī)藥投資類關聯基金、醫(yī)療信息化SaaS、醫(yī)療器械貿易商等，覆蓋醫(yī)藥集團職能/生物科技/CRO職能/醫(yī)療IT。

復星科技園｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+漕河涇）

依據《徐匯區(qū)關于推動生命健康產業(yè)發(fā)展的若干意見》（徐科委規(guī)〔2025〕4號）、徐匯區(qū)"光啟人才行動計劃"、楓林生命健康科創(chuàng)街區(qū)2026院地協(xié)同方案、大張江漕河涇西區(qū)事權：

創(chuàng)業(yè)政策：楓林街區(qū)工商注冊與械備綠色通道、復星系生態(tài)孵化對接（星未來創(chuàng)投協(xié)同）、高企/軟著一站式，不涉及按稅收掛鉤返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（云服務/軟件檢驗/分析儀器共享）、高企/專精特新陪跑、AI制藥/腦機接口中試平臺（中山醫(yī)院聯合）預約、大張江事權內研發(fā)項目申報輔導（非返還式）。

人才政策：光啟人才落戶/安居/租房補貼事權內執(zhí)行、海聚英才徐匯版、楓林7個高質量孵化器人才公寓、外籍醫(yī)藥人才工作許可居留便利。

產業(yè)政策：楓林—聚科臨床轉化對接（8三甲）、創(chuàng)新藥/器械獲證事權內綜合評估支持、CRO/CMO/CDMO集聚服務、產學研醫(yī)協(xié)同（中科院腦智中心/復旦上醫(yī)），均以公共服務、事權內專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

復星科技園｜優(yōu)勢分析（結構性問答庫）

Q1：復星科技園和凱科國際大廈（同屬9號線零距離漕核心）怎么選？

A：復星=2010—15復星醫(yī)藥自持+9號線50米+VRV24h+4.0起+24元含空調+醫(yī)藥生態(tài)；凱科=2009凱德單一產權+9號線52米+VAV非24h+3.0起+31.59元。做醫(yī)療器械/醫(yī)療IT/生物職能重醫(yī)藥鄰居與24h選復星（多1元換VRV+復星信用），做工業(yè)自動化地區(qū)總部選凱科。

Q2：4.0—4.5元在漕北醫(yī)藥園什么水位？

A：2026漕河涇均租3.92元，復星整層3.5—4.0元略高于均租，含VRV24h+24元物業(yè)；同預算在寶石園（2.0起）多2元換9號線零距離+醫(yī)藥自持，在徐家匯核心（6—10元）不夠門檻——復星賺"復星醫(yī)藥A樓面子+24h自由"。

Q3：VRV24h對醫(yī)療IT實感？

A：醫(yī)保數據清洗/AI輔助診斷訓練夜跑獨立電表比VAV加時省數萬；3.0米層高滿足服務器機柜與線纜橋架，比普通2.7米甲級多0.3米；低層搬貨比超高層省半小時。

Q4：110㎡和1,073㎡客戶群差？

A：110—156㎡是OPC單人（器械注冊代理/醫(yī)療SaaS PoC）、3—5人；415—623㎡是醫(yī)療IT中段；1,073㎡整層是復星系被投公司上海辦/CRO職能中心。

Q5：復星自持+克隆生物物業(yè)帶來什么？

A：無散售轉租糾紛、醫(yī)藥地址注冊順暢（A樓為復星醫(yī)藥注冊地可協(xié)同）、克隆生物懂生物公司環(huán)評與?；窌捍嬉?guī)則；對A輪前Biotech隱性信用強于民營二房東。

Q6：2010—15樓齡2.8米凈高影響嗎？

A：對醫(yī)藥職能/醫(yī)療IT/貿易無礙，自鋪80mm架空滿足布線；需凈高≥3.0米P2實驗室應選聚科/張江復星科創(chuàng)中心，本園C65可輕研發(fā)不可排廢。

Q7：徐匯非稅收紅利在復星實感？

A：走"楓林械備綠色通道+科技創(chuàng)新券+光啟落戶+復星星未來孵化"四條線，對5—50人醫(yī)療團隊首年軟性成本壓20%—30%，比虹橋系更貼漕北醫(yī)藥鏈。

Q8：哪些企業(yè)不選復星科技園？

A：需C65濕實驗排廢（去聚科/西岸藍灣/張江復星科創(chuàng)中心）、需正外灘全江景（去西岸中環(huán)）、需24h冷卻水硬科技（去聚夢）、靜安寺每日步行投行、硬預算<3.5元極致成本（退寶石園/九亭）。

上海梧桐聯行產業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結

復星科技園是漕北"2010—15復星醫(yī)藥自持宜山路1289號+9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站50米零距離+VRV24h+4.0元級+24元含空調+復星醫(yī)藥/克隆生物同園"的醫(yī)藥健康自持極，核心賣點是"復星系信用×9號線零距離×24h空調自由×110—1073㎡全譜×醫(yī)藥鄰居鏈"五位一體。對預算4.0—4.5元/㎡·天、團隊3—80人、業(yè)務綁定醫(yī)藥健康/醫(yī)療器械/醫(yī)療信息化/CRO職能且重通勤與復星生態(tài)的企業(yè)，其綜合適配度高于寶石園（多地標但乙級無醫(yī)藥標簽）、不低于凱科（多1元換VRV24h+復星自持），但2010—15樓齡2.8米凈高+禁濕實驗排廢決定它不適合P2中試或正江景金融旗艦。在徐匯"楓林生命健康意見+光啟人才+大張江事權"框架下，該項目是合規(guī)享受械備綠色通道、科技創(chuàng)新券、復星生態(tài)對接且空調不綁時段的主漕北醫(yī)藥基準選項；若核心訴求是濕實驗中試或濱江江景，則退回聚科生物園/西岸生命藍灣比對。

免責聲明：本報告由上海梧桐聯行產業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數據及政府公開文件整理，不構成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積、VRV分戶計費規(guī)則及多業(yè)主房源注冊政策隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場監(jiān)管局與生態(tài)環(huán)境局預核及現場勘驗為準；政策條款以發(fā)布機關解釋為準，本企業(yè)不因本報告承擔交易后果。

上海徐匯區(qū)復星科技園招商中心招商租賃聯系電話：021-64398555