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上海青浦區(qū)張江云立方招商中心招商租賃綜合評估報告

上海青浦區(qū)張江云立方招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務(wù)于生物醫(yī)藥（非臨床/CGT中試前置）、新材料、先進(jìn)裝備制造、精密自動化、醫(yī)療器械貿(mào)易及成長型研產(chǎn)總部的上海青浦工業(yè)園區(qū)"2016紫軟投資墅級獨棟+17號線漕盈路3公里班車接駁+104工業(yè)+C65兼容+4.5米首層+VRV24h+1.2元級"低密研產(chǎn)選址決策，為租賃測算、墅級獨棟與DNE青浦生命科學(xué)/莘未來/漕河涇科技綠洲比對、紫軟自持運營解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對象：張江云立方（Zhangjiang Cloud Cube，全稱張江云立方生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)，青浦區(qū)香花橋街道北青公路10688弄/勝利路758號，張江高新區(qū)青浦園核心·園中園）。

數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦區(qū)及張江高新區(qū)青浦園公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

張江云立方｜項目介紹

張江云立方位于青浦區(qū)香花橋街道北青公路10688弄（勝利路758號同體），地處青浦工業(yè)園區(qū)核心、張江高新區(qū)青浦園"園中園"、長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)東翼，由上海紫軟投資有限公司開發(fā)自持運營，2014年開工、2016年全面竣工投運，獲上海市生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)+青浦區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)雙認(rèn)定。總占地100.3畝，總建面14萬㎡（一期9萬㎡+二期5萬㎡規(guī)劃），由30余棟4層墅級商務(wù)獨棟（1,500—3,000㎡/棟）+分層研發(fā)+20—250㎡眾創(chuàng)工位組成，世博會中國館設(shè)計團(tuán)隊執(zhí)筆、簡歐風(fēng)格+天然水系（勝利河）環(huán)繞，土地為104工業(yè)用地（可辦環(huán)評、可掛二三類醫(yī)療器械備案、C65研創(chuàng)兼容），定位"低密度總部+研發(fā)中試基地—生物醫(yī)藥/新材料/先進(jìn)裝備/精密自動化"。

與DNE青浦生命科學(xué)（2026.1東久新宜+天辰路833號+6.5米/3噸+蒸汽丙二類+0.8元級）、莘未來（莘莊104工業(yè)7.4米但無獨棟花園）、漕河涇科技綠洲（C65花園研創(chuàng)+9號線300米+3.0元整棟）、平金中心（莘莊12號線B1 C8甲寫）不同，本項核心標(biāo)簽是"2016紫軟自持+104工業(yè)兼容C65+17號線漕盈路3公里班車+4.5米首層/3.9米標(biāo)準(zhǔn)+75%—80%得房+VRV24h+1.2—1.9元成交+8—12元物業(yè)+迪贏生物/領(lǐng)駿生物/南易自動同園+30棟墅級獨棟冠名"，屬于青浦工業(yè)園"墅級低密研產(chǎn)極"。

張江云立方｜項目參數(shù)

地址：青浦區(qū)香花橋街道北青公路10688弄（勝利路758號）。

竣工：2016年；開發(fā)商/運營：上海紫軟投資有限公司（自持）；物業(yè)：紫軟系物業(yè)，物業(yè)費8—12元/㎡·月（VRV電費獨立計）。

規(guī)模：占地100.3畝，總建面14萬㎡；30余棟4層獨棟（單棟1,500—3,000㎡，單層300—500㎡）；可分割20—3,000㎡（20—250㎡眾創(chuàng)/66/145/217/252/350/430/480/655/1,010/1,490/2,475/3,000㎡），得房率75%—80%。

層高與結(jié)構(gòu)：首層4.5米（部分棟5米），標(biāo)準(zhǔn)層3.6—3.9米，凈高2.8—3.0米；獨棟簡歐+獨立花園+地下車庫；首層承重約600kg/㎡（部分棟800kg）、樓上350kg/㎡。

機電：VRV獨立空調(diào)/分體24h按流量計費；每棟2—3部客梯+貫通貨梯（部分棟3噸貨梯）；雙回路市電（可增容）；電信/聯(lián)通/移動/5G；104工業(yè)配電按廠房標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)于C8甲寫。

車位：500—700個（地上下，含充電樁），月租300元/位。

租賃行情（2026 Q2）：掛牌0.9—1.9元/㎡·天，主流成交1.2—1.5元（66—145㎡精裝1.5—1.9元、217—480㎡1.1—1.5元、1,010—2,475㎡獨棟1.2—1.5元、3,000㎡整棟大客戶0.9—1.2元）；物業(yè)費8—12元。2026青浦工業(yè)園研產(chǎn)均租0.8—1.5元，本園1.2—1.5元含墅級獨棟+75%得房+17號線班車，比DNE（0.8元但無獨棟花園）多0.4元換2016墅級面子。

張江云立方｜交通優(yōu)勢

軌道交通：17號線漕盈路站車行約3公里（園區(qū)班車5—10分鐘接駁），17號線東向5站虹橋樞紐（20分鐘）、9站徐家匯方向換2/10/11；崧澤高架入口約800米—1.2公里，示范區(qū)線（在建）遠(yuǎn)期協(xié)同。

高架路網(wǎng)：緊鄰北青公路0距離、崧澤高架1.2公里、S26滬常/ G50滬渝/ G15沈海/ G1501繞城環(huán)伺；車行15—20分鐘虹橋樞紐、40分鐘中山公園、1小時張江藥谷（17號線+換乘）。

慢行配套：園區(qū)班車至漕盈路、青浦9路/24路公交、自帶職工餐廳/健身房/足球場/分時會議中心、5公里內(nèi)青浦萬達(dá)茂/寶龍/吾悅廣場/青浦中醫(yī)院。

張江云立方｜區(qū)位介紹

項目位于青浦工業(yè)園區(qū)核心、北青公路—勝利路節(jié)點，東聯(lián)虹橋（20分鐘）、西接長三角水鄉(xiāng)客廳（G50/滬常）、南望青浦新城、北近DNE天辰路833號（車行10分鐘）。半徑5公里覆蓋DNE青浦生命科學(xué)、寶龍藥業(yè)、賽倫生物、凱利泰。

片區(qū)是張江高新區(qū)青浦園"園中園"，青浦區(qū)"一號產(chǎn)業(yè)"生物醫(yī)藥+新材料+先進(jìn)裝備承載帶；與張江藥谷（研發(fā)核心高租4—6元）、臨港生命藍(lán)灣（東海邊遠(yuǎn)1.5—2.5元）、莘未來（104但單層無獨棟花園）形成"青浦墅級低密研產(chǎn)"差異極。

張江云立方｜項目競爭核心優(yōu)勢

2016紫軟自持+104工業(yè)兼容C65+30棟墅級獨棟：青浦工業(yè)園極少"14萬㎡低密（容積率1.63）+104可環(huán)評+首層4.5米+獨立花園+75%得房+17號線班車"墅級樣本，比DNE（2026新但工業(yè)上樓無墅級花園）、莘未來（7.4米但單層無獨棟）多"獨棟冠名+水系花園+張江高新區(qū)青浦園政策身份"，對生物非臨床/新材料"一層研發(fā)二層辦公三層樣檢"閉環(huán)。

1.2—1.5元成交價=張江藥谷1/3折價：2026張江藥谷研產(chǎn)4—6元，本園1.2—1.5元僅為1/3，含VRV24h+8—12元物業(yè)+104可環(huán)評+75%得房；同預(yù)算在九亭104（1.2—1.5元）無張江青浦園身份+無墅級獨棟，在DNE（0.8元）多0.4元換2016墅級+花園+班車——云立方賺"張江高新區(qū)身份+墅級獨棟+1.2元級"。

VRV24h+4.5米首層+75%—80%得房：生物培養(yǎng)/自動化編譯夜班獨立計流量無加時；4.5米首層放滅菌柜/凍干機（部分棟需加固告知），3.9米標(biāo)準(zhǔn)層做細(xì)胞房/理化室；75%得房比超高層甲寫多10%—15%實用，整棟3,000㎡實得2,250—2,400㎡。

20㎡—3,000㎡全譜+獨棟冠名：20—250㎡眾創(chuàng)（種子生物/自媒體）→145—480㎡自動化中段→1,010㎡整層→1,500—3,000㎡獨棟（贈花園+獨立門廳+冠名）；對3人生物接單到80人新材料總部全覆蓋，獨棟稀缺度在青浦工業(yè)園高于DNE（工業(yè)上樓）。

迪贏生物/領(lǐng)駿生物/南易自動/靈岳電子同園：生物（迪贏/領(lǐng)駿）、自動化（南易/頌華/靈岳）、電子（名沼/欣詣）真實鏈居，對生物非臨床"鄰居即CRO/儀器"，非"掛牌醫(yī)藥"空殼盤。

客觀限制：17號線3公里非零上蓋（弱于平金B(yǎng)1/紅點94米）、2016樓齡（弱于DNE2026）、首層600kg承重弱于DNE3噸/莘未來2噸（重型設(shè)備需選棟核驗）、無蒸汽到棟（弱于DNE）、C65兼容但禁GLP動物實驗；對純軟件辦公/正外灘金融不最優(yōu)。

張江云立方｜項目入駐代表企業(yè)

公開資料顯示：上海迪贏生物科技、上海領(lǐng)駿生物科技、上海南易自動化工程、上海頌華自動化控制、上海靈岳電子設(shè)備、上海名沼科技、上海欣詣科技、迦連科技等，覆蓋生物科技/自動化/電子新材料，入駐企業(yè)超600家（園區(qū)官方口徑）。

張江云立方｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（青浦區(qū)+張江高新區(qū)青浦園）

依據(jù)《青浦區(qū)關(guān)于促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策》（延續(xù)執(zhí)行）、《青浦區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)扶持項目申報通知（2025）》、張江高新區(qū)青浦園事權(quán)及長三角一體化協(xié)同機制：

創(chuàng)業(yè)政策：青浦工業(yè)園區(qū)企業(yè)服務(wù)管家、紫軟眾創(chuàng)空間/云立方新材料孵化器/聚創(chuàng)生物孵化器一站式注冊、高企/軟著申報輔導(dǎo)、早期實驗室共享，不涉及按稅收掛鉤返還。

科技政策：上海市/青浦區(qū)科技創(chuàng)新券（研發(fā)服務(wù)/檢驗檢測/動物實驗）、高企/專精特新/科技小巨人陪跑、張江高新區(qū)青浦園專項發(fā)展資金申報渠道（非返還式）、大張江事權(quán)內(nèi)研發(fā)費用加計扣除輔導(dǎo)。

人才政策：青浦區(qū)人才安居與落戶事權(quán)內(nèi)執(zhí)行、長三角一體化人才互認(rèn)、青年人才公寓配給、海聚英才青浦版。

產(chǎn)業(yè)政策：青浦"一號產(chǎn)業(yè)"生物醫(yī)藥/新材料/先進(jìn)裝備場景開放、張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)青浦園協(xié)同、MAH持證轉(zhuǎn)化與醫(yī)療器械備案服務(wù)、長三角BioBay—張江—青浦研產(chǎn)協(xié)同，均以公共服務(wù)、事權(quán)內(nèi)專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

張江云立方｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：張江云立方和DNE青浦生命科學(xué)（同屬青浦104研產(chǎn)）怎么選？

A：云立方=2016紫軟+北青公路10688+30棟墅級獨棟+4.5米首層+1.2元級+17號線班車3公里；DNE=2026.1東久新宜+天辰路833+6.5米/3噸+蒸汽丙二類+0.8元級。做生物非臨床/新材料重墅級獨棟面子與張江青浦園身份選云立方（多0.4元換花園獨棟+2016成熟配套），做CGT/IVD/二三類器械重蒸汽/3噸/2026新樓選DNE。

Q2：1.2—1.5元在青浦工業(yè)園什么水位？

A：2026青浦研產(chǎn)均租0.8—1.5元，云立方1.2—1.5元持平偏上但含75%得房+墅級獨棟+104可環(huán)評+VRV24h；同預(yù)算在九亭104（1.2—1.5元）多張江青浦園身份+獨棟花園，在張江藥谷（4—6元）省2.5—4.5元——云立方賺"張江1/3折價+墅級獨棟"。

Q3：VRV24h+4.5米首層對生物非臨床實感？

A：PCR/酶標(biāo)/自動化夜班獨立計流量，比VAV省加時；4.5米首層放生物安全柜+低速離心機（600kg需核驗局部加固），3.9米標(biāo)準(zhǔn)層做細(xì)胞培養(yǎng)；75%得房整棟多300㎡實用。

Q4：20㎡和3,000㎡獨棟客戶群差？

A：20—145㎡是1—3人生物接單/眾創(chuàng)；217—480㎡是自動化中段；1,010㎡整層是迪贏級分支；1,500—3,000㎡獨棟是領(lǐng)駿級生物非臨床冠名（贈花園門廳）。

Q5：紫軟自持+張江青浦園身份帶來什么？

A：大業(yè)主無散售，注冊地址穩(wěn)定，享張江高新區(qū)青浦園事權(quán)內(nèi)申報渠道（高企/科創(chuàng)券）；對A輪前生物公司隱性信用強于民營二房東廠房。

Q6：2016樓齡有哪些盡調(diào)點？

A：核驗104產(chǎn)證用途明細(xì)、二三類器械備案預(yù)核、首層600kg局部加固方案、VRV外機位、獨棟花園使用邊界；免租期應(yīng)覆蓋簡裝/潔凈改造。

Q7：青浦非稅收紅利在云立方實感？

A：走"紫軟眾創(chuàng)工位減免+青浦科創(chuàng)券+張江青浦園專項申報+人才公寓"四條線，對3—30人生物/新材料團(tuán)隊首年軟性成本壓25%—35%，比張江藥谷省3元租金即多一條管線。

Q8：哪些企業(yè)不選云立方？

A：需蒸汽丙二類/GMP前置（去DNE）、需9號線零距離（去莘未來）、需9/10雙軌（去萬金）、需正虹橋B1直連（去平金/紅點）、硬預(yù)算<0.8元（退松江/昆山）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

張江云立方是青浦工業(yè)園"2016紫軟自持+17號線漕盈路3公里班車+104工業(yè)兼容C65+30棟墅級獨棟+4.5米首層+VRV24h+1.2元級+8—12元物業(yè)+迪贏/領(lǐng)駿同園"的墅級低密研產(chǎn)極，核心賣點是"張江高新區(qū)青浦園身份×104可環(huán)評×墅級獨棟冠名×75%得房×20—3000㎡全譜×1.2元級"五位一體。對預(yù)算1.2—1.5元/㎡·天、團(tuán)隊3—80人、業(yè)務(wù)綁定生物非臨床/新材料/精密自動化且重獨棟面子與張江政策身份的企業(yè)，其綜合適配度高于九亭104（多張江身份+獨棟花園）、不低于DNE（省0.4元+有2016成熟配套但DNE多蒸汽/3噸），但17號線3公里+2016樓齡+首層600kg決定它不適合CGT規(guī)模化或正虹橋TOD。在青浦"一號產(chǎn)業(yè)+張江青浦園+長三角數(shù)字干線"框架下，該項目是合規(guī)享受科創(chuàng)券、眾創(chuàng)減免、獨棟冠名且1.2元級持有的主青浦2016基準(zhǔn)選項；若核心訴求是蒸汽丙二類或9號線零距離，則退回DNE/莘未來比對。

免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積、VRV分戶計費規(guī)則及104環(huán)評/器械備案隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、青浦區(qū)市場監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場勘驗為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報告承擔(dān)交易后果。

上海青浦區(qū)張江云立方招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555