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上海青浦區(qū)康橋青浦生命科學(xué)園招商中心招商租賃綜合評估報(bào)告

上海青浦區(qū)康橋青浦生命科學(xué)園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：服務(wù)于創(chuàng)新藥與CGT細(xì)胞治療、高端醫(yī)療器械（二/三類）、IVD與醫(yī)學(xué)影像、生物新材料、CXO中試外包及MAH持證轉(zhuǎn)化企業(yè)的上海青浦工業(yè)園區(qū)"2024.7竣工104工業(yè)+康橋資本自持+6.8米層高+1000kg荷載+市政蒸汽+丙二類+2.5元級"研產(chǎn)一體選址決策，為租賃測算、生命科學(xué)專項(xiàng)載體與DNE青浦/張江云立方/莘未來比對、仲量聯(lián)行物業(yè)直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對象：康橋青浦生命科學(xué)園（Kangpu / C-Bridge Qingpu Life Science Park，青浦區(qū)香花橋街道新園路1718號/1788號，青浦生命科學(xué)園核心·張江高新區(qū)青浦園·康橋資本醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設(shè)施平臺自持）。

數(shù)據(jù)時(shí)效：市場參數(shù)截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦區(qū)及長三角一體化公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

康橋青浦生命科學(xué)園｜項(xiàng)目介紹

康橋青浦生命科學(xué)園位于青浦區(qū)香花橋街道新園路1718號/1788號（北青公路—繞城高速交匯帶），地處青浦生命科學(xué)園核心、張江高新區(qū)青浦園板塊、長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)東翼，由康橋資本旗下康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設(shè)施平臺（CBCHIP）全資開發(fā)并全周期自持運(yùn)營，2022年11月開工、2023年12月結(jié)構(gòu)封頂、2024年7月整體竣工交付。一期占地84畝，總建面約11.2—12萬㎡，由9棟高標(biāo)準(zhǔn)多層研發(fā)生產(chǎn)樓+1棟綜合配套主樓+獨(dú)立甲類危化品庫組成，單棟建面4,900—14,000㎡，單層1,225—2,800㎡（700㎡起分割）。土地為104工業(yè)用地（M1一類工業(yè)兼容C65研創(chuàng)、丙二類消防、可全品類環(huán)評、預(yù)埋市政蒸汽），定位"孵化研發(fā)—臨床前—中試放大—商業(yè)化量產(chǎn)—區(qū)域總部"垂直生命科學(xué)社區(qū)，獲LEED社區(qū)金級+綠色建筑一星級+屋頂光伏。

與DNE青浦（2026.1東久新宜+天辰路833+13棟工業(yè)上樓+0.8元級）、張江云立方（2016紫軟+北青公路10688+墅級獨(dú)棟+1.2元級）、莘未來（莘莊104但無蒸汽）不同，本項(xiàng)核心標(biāo)簽是"2024康橋資本自持+新園路1718+9棟研產(chǎn)樓+6.8米/1000kg+蒸汽甲類庫+2.5元級+仲量聯(lián)行+康橋產(chǎn)業(yè)基金投早投小"，屬于青浦"康橋系生命科學(xué)專項(xiàng)極"。

康橋青浦生命科學(xué)園｜項(xiàng)目參數(shù)

地址：青浦區(qū)香花橋街道新園路1718號/1788號（近北青公路、G1503繞城）。

竣工：2024年7月；開發(fā)商/運(yùn)營：康橋資本CBCHIP平臺（上海康墣/康璞主體）；物業(yè)：仲量聯(lián)行（JLL）標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)約6—8元/㎡·月（含公區(qū)/貨梯/蒸汽管井維保，蒸汽電增容另計(jì)）。

規(guī)模：占地84畝，一期建面11.2萬㎡；9棟研產(chǎn)樓（#2樓整棟4,900㎡/單層1,225㎡；#5—#10樓整棟14,000㎡/單層2,800㎡/1—4層1000kg、5層500kg；#11/#12樓整棟8,000㎡/單層2,660㎡）；可分割700—14,000㎡；得房率約75%（工業(yè)高層）。

層高與荷載：首層5.7米、標(biāo)準(zhǔn)層6—6.8米；1—4層承重1000kg/㎡、5層500kg/㎡；金剛砂+白墻+預(yù)留排風(fēng)井。

機(jī)電：雙回路市電200W/㎡（可增容300—400W/㎡）；客貨梯分流（貫通門貨梯）；丙二類消防+噴淋；市政工業(yè)蒸汽到棟；獨(dú)立甲類?；穾?；廢水預(yù)處理管井預(yù)留；電信/聯(lián)通/移動/5G。

車位：624個(gè)地下，月租300—500元/位（含充電樁）。

租賃行情（2026 Q2）：掛牌2.0—2.8元/㎡·天，主流成交2.5元/㎡·天（1,225㎡特價(jià)2.5元、2,000—2,800㎡整層2.3—2.5元、整棟大客戶2.0—2.3元）；物業(yè)費(fèi)6—8元。2026張江藥谷研產(chǎn)4—6元，本園2.5元級為張江1/2、比DNE（0.8元級）貴1.7元但含2024新竣+康橋資本+仲量聯(lián)行+蒸汽甲類庫+LEED金級。

康橋青浦生命科學(xué)園｜交通優(yōu)勢

軌道交通：17號線青浦新城站車行約5公里（園區(qū)班車接駁），17號線東向5站虹橋樞紐（20分鐘）；崧澤大道入口1.2公里、G1503繞城0距離；車行25分鐘虹橋樞紐、40分鐘蘇州BioBay、1小時(shí)張江藥谷。

高架路網(wǎng)：北青公路0距離、崧澤高架1.2公里、G50滬渝/S26滬常/G15沈海環(huán)伺。

慢行配套：園區(qū)食堂/咖啡/會議中心、青浦33路/香花橋1路公交、5公里內(nèi)百聯(lián)奧特萊斯/山姆會員店/青浦萬達(dá)茂。

康橋青浦生命科學(xué)園｜區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于青浦生命科學(xué)園核心、新園路—北青公路節(jié)點(diǎn)，東聯(lián)張江藥谷（17號線+虹橋中轉(zhuǎn)）、西接蘇州BioBay（G50/滬常40分鐘）、北近DNE天辰路833號（車行10分鐘）、南望青浦新城。半徑5公里覆蓋DNE青浦、寶龍藥業(yè)、賽倫生物、凱利泰。

片區(qū)是上海首批六大生物醫(yī)藥制造業(yè)基地、張江高新區(qū)青浦園、青浦"一號產(chǎn)業(yè)"承載核；與張江藥谷（研發(fā)核心高租）、臨港生命藍(lán)灣（東海邊遠(yuǎn)）、DNE（同板塊2026新竣但無康橋基金）形成"康橋系資本+載體"差異極。

康橋青流生命科學(xué)園｜項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

2024康橋資本自持+仲量聯(lián)行+LEED金級+蒸汽甲類庫：青浦極少"康橋資本（亞洲頭部醫(yī)療基金）全自持+仲量聯(lián)行物管+市政蒸汽+獨(dú)立甲類庫+6.8米/1000kg+2024新竣"生命科學(xué)專項(xiàng)載體，比DNE（東久新宜但無康橋產(chǎn)業(yè)基金投早）、云立方（2016墅級但無蒸汽/甲類）多"資本+CDMO資源+注冊人制度服務(wù)"閉環(huán)，對CGT/創(chuàng)新藥"租金背后是康橋被投生態(tài)"。

2.5元級=張江1/2+康橋信用溢價(jià)：2026張江藥谷4—6元，本園2.5元級為1/2，含仲量聯(lián)行6—8元物業(yè)+蒸汽+甲類+LEED；同預(yù)算在DNE（0.8元）多1.7元換2024新+康橋基金+仲量聯(lián)行，在九亭104（1.2—1.5元）多1元換生命科學(xué)專項(xiàng)配置——康橋賺"資本賦能折價(jià)"。

6.8米/1000kg+客貨分流+排風(fēng)井預(yù)留：首層5.7米/1噸放生物反應(yīng)器/凍干機(jī)/滅菌柜免加固；6.8米標(biāo)準(zhǔn)層做雙層通風(fēng)潔凈區(qū)；客貨梯分流解決樣本/?；穭泳€分離；獨(dú)立排風(fēng)井+廢水預(yù)處理管井讓萬級/十萬級GMP改造成本低于老廠房30%。

700㎡—14,000㎡全譜+9棟研產(chǎn)樓：700㎡起步CGT中試→1,225㎡#2樓整層→2,800㎡#5—#10整層IVD產(chǎn)線→8,000㎡#11/#12整棟→14,000㎡#5—#10整棟冠名；從種子實(shí)驗(yàn)室到商業(yè)化GMP不換園。

康橋資本被投生態(tài)+仲量聯(lián)行運(yùn)營：CBCHIP平臺內(nèi)被投企業(yè)（創(chuàng)新藥/CXO/器械）優(yōu)先入駐協(xié)同，園區(qū)提供創(chuàng)新孵化/金融服務(wù)/MAH持證轉(zhuǎn)化/政策申請一站式；比純地主盤多"融資對接+臨床資源+CDMO共享"。

客觀限制：17號線5公里非零上蓋（弱于平金B(yǎng)1/紅點(diǎn)94米）、2.5元級高于DNE0.8元（弱于成本敏感型）、2024新但非工業(yè)上樓集群（弱于DNE13棟規(guī)模）、青浦地址非張江核心；對純軟件辦公/正外灘金融不最優(yōu)。

康橋青浦生命科學(xué)園｜入駐代表與生態(tài)

園區(qū)2024.7竣工，官方披露已簽約引入大健康領(lǐng)域國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)2家、洽談4家；康橋資本被投生態(tài)（創(chuàng)新藥/CGT/CXO/器械）優(yōu)先協(xié)同，周邊寶龍藥業(yè)/賽倫生物/凱利泰存量鏈居。

康橋青浦生命科學(xué)園｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（青浦區(qū)+張江高新區(qū)青浦園）

依據(jù)《青浦區(qū)關(guān)于促進(jìn)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策》（延續(xù)執(zhí)行）、張江高新區(qū)青浦園事權(quán)及長三角一體化醫(yī)藥協(xié)同機(jī)制：

創(chuàng)業(yè)政策：青浦工業(yè)園區(qū)企業(yè)服務(wù)管家、康橋平臺一站式注冊+MAH持證輔導(dǎo)、高企/軟著申報(bào)、早期實(shí)驗(yàn)室共享，不涉及按稅收掛鉤返還。

科技政策：上海市/青浦區(qū)科技創(chuàng)新券（研發(fā)/檢驗(yàn)/動物實(shí)驗(yàn)）、高企/專精特新陪跑、張江高新區(qū)青浦園專項(xiàng)發(fā)展資金申報(bào)渠道（非返還式）、康橋資本產(chǎn)業(yè)基金投早投小對接。

人才政策：青浦區(qū)人才安居落戶事權(quán)內(nèi)執(zhí)行、長三角一體化人才互認(rèn)、青年人才公寓、海聚英才青浦版。

產(chǎn)業(yè)政策：青浦"一號產(chǎn)業(yè)"生物醫(yī)藥場景開放、張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)青浦園協(xié)同、長三角BioBay—張江—青浦研產(chǎn)協(xié)同、GMP/二三類器械備案服務(wù)，均以公共服務(wù)、事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

康橋青浦生命科學(xué)園｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：康橋青浦和DNE青浦（同板塊2024vs2026生命科學(xué)）怎么選？

A：康橋=2024.7康橋資本自持+新園路1718+9棟+6.8米/1000kg+蒸汽甲類+仲量聯(lián)行+2.5元級+康橋基金；DNE=2026.1東久新宜+天辰路833+13棟工業(yè)上樓+6.5米/3噸+蒸汽丙二類+0.8元級。做CGT/創(chuàng)新藥重康橋資本協(xié)同與仲量聯(lián)行選康橋（多1.7元換基金+2024新+甲類庫），做二三類器械重規(guī)模與0.8元地板價(jià)選DNE。

Q2：2.5元級在青浦生命科學(xué)什么水位？

A：2026青浦研產(chǎn)均租0.8—1.5元（DNE級），康橋2.5元級偏高端但含2024新竣+仲量聯(lián)行+蒸汽+甲類+LEED金級+康橋生態(tài)；同預(yù)算在張江藥谷（4—6元）省2.5—3.5元——康橋賺"張江1/2+資本賦能"。

Q3：6.8米+1000kg+蒸汽對CGT實(shí)感？

A：首層5.7米/1噸放生物反應(yīng)器免加固；6.8米標(biāo)準(zhǔn)層做雙層HEPA+回風(fēng)夾墻；蒸汽到棟供純化水/滅菌；獨(dú)立甲類庫存放試劑；比云立方（600kg）多400kg余量。

Q4：700㎡和14,000㎡客戶群差？

A：700—1,225㎡是CGT種子中試；2,800㎡整層是IVD試劑線；8,000㎡整棟是CXO中試；14,000㎡整棟是創(chuàng)新藥MAH持證總部（研發(fā)+灌裝+QC+辦公）。

Q5：康橋資本+仲量聯(lián)行帶來什么？

A：CBCHIP亞洲頭部醫(yī)療基金信用，被投企業(yè)優(yōu)先協(xié)同，仲量聯(lián)行國際物管（貨梯/蒸汽表/潔凈公區(qū)）；對融資期生物公司隱性信用強(qiáng)于民營二房東/DNE東久（東久偏基建不偏資本）。

Q6：2024新竣有哪些盡調(diào)點(diǎn)？

A：核驗(yàn)104產(chǎn)證用途明細(xì)、丙二類驗(yàn)收批文、蒸汽接口費(fèi)計(jì)量、200W增容至400W費(fèi)用、潔凈區(qū)自改消防責(zé)任、康橋基金準(zhǔn)入是否綁定股權(quán)；免租期應(yīng)覆蓋GMP裝修。

Q7：青浦非稅收紅利在康橋?qū)嵏校?/span>

A：走"康橋平臺MAH輔導(dǎo)+青浦科創(chuàng)券+張江青浦園專項(xiàng)+人才公寓"四條線，對5—50人生物團(tuán)隊(duì)首年軟性成本壓20%—30%，比張江省2.5元租金即多一條管線。

Q8：哪些企業(yè)不選康橋？

A：純軟件日間辦公（去平金/萬金）、硬預(yù)算<1.5元（退DNE/九亭）、需9號線零距離（去莘未來）、需墅級獨(dú)棟花園（去云立方）、靜安寺每日投行。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

康橋青浦生命科學(xué)園是青浦生命科學(xué)園"2024.7康橋資本CBCHIP自持+新園路1718+9棟研產(chǎn)樓+6.8米/1000kg+市政蒸汽+獨(dú)立甲類庫+丙二類+2.5元級+仲量聯(lián)行+LEED金級+康橋被投生態(tài)"的資本型生命科學(xué)極，核心賣點(diǎn)是"康橋資本×104蒸汽×6.8米層高×1000kg荷載×700—14000㎡全譜×張江1/2折價(jià)"五位一體。對預(yù)算2.5元/㎡·天、團(tuán)隊(duì)5—150人、業(yè)務(wù)綁定CGT/創(chuàng)新藥/二三類器械且重康橋基金協(xié)同與仲量聯(lián)行運(yùn)營的企業(yè)，其綜合適配度高于云立方（多蒸汽/甲類/2024新但貴1.3元）、不低于DNE（多康橋資本+仲量聯(lián)行但貴1.7元），但17號線5公里+2.5元級決定它不適合成本敏感型中試或正虹橋TOD。在青浦"一號產(chǎn)業(yè)+張江青浦園+康橋CBCHIP"框架下，該項(xiàng)目是合規(guī)享受MAH輔導(dǎo)、科創(chuàng)券、被投協(xié)同且2.5元級持有的主青浦2024基準(zhǔn)選項(xiàng)；若核心訴求是0.8元地板價(jià)或9號線零距離，則退回DNE/莘未來比對。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費(fèi)、蒸汽/增容電計(jì)費(fèi)、產(chǎn)證辦理進(jìn)度及104環(huán)評準(zhǔn)入隨時(shí)間變動，請以業(yè)主方最新函件、青浦區(qū)市場監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場勘驗(yàn)為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報(bào)告承擔(dān)交易后果。

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