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上海青浦區(qū)葛洲壩·虹橋玉蘭國際招商中心招商租賃綜合評估報告

上海青浦區(qū)葛洲壩·虹橋玉蘭國際招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務(wù)于區(qū)域總部、智能制造配套、跨境電商、數(shù)字經(jīng)濟、專業(yè)服務(wù)及成長型總部企業(yè)的上海青浦新城沁園湖板塊"2021央企葛洲壩自持+17號線漕盈路1.2公里+13層甲級+9棟法式獨棟+4米層高+VRV24h+1.5元級"低密花園辦公選址決策，為租賃測算、央企低密與青浦綠地中心/寶龍中心/宏春商務(wù)園/云輪科創(chuàng)園比對、葛洲壩物業(yè)直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對象：葛洲壩·虹橋玉蘭國際（Gezhouba Hongqiao Yulan International，青浦區(qū)香花橋街道清河灣路1635弄，青浦新城沁園湖板塊·大虹橋—青浦新城雙重節(jié)點·央企葛洲壩地產(chǎn)5A甲級低密花園集群）。

數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦區(qū)及"五大新城"公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

葛洲壩·虹橋玉蘭國際｜項目介紹

葛洲壩·虹橋玉蘭國際位于青浦區(qū)香花橋街道清河灣路1635弄（近漕盈路、崧澤高架出入口約200米），地處青浦新城沁園湖商務(wù)板塊、大虹橋與青浦新城雙重戰(zhàn)略交匯節(jié)點，由央企中國能建集團旗下葛洲壩（上海）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，2021年竣工投用，葛洲壩物業(yè)/上海千人物業(yè)直管?？偨婕s9.1—9.6萬㎡，容積率約1.6、綠化率30%—35%，由1棟13層5A甲級主樓（196—1,900㎡/層）+9棟法式獨棟辦公（2,522—3,160㎡/棟，可分層400—700㎡）+1.6萬㎡繽紛商業(yè)組成，獲LEED金級+WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)認證意向，定位"花園式低密總部商務(wù)集群—區(qū)域總部/智能制造配套/跨境電商/數(shù)字經(jīng)濟"。

與青浦綠地中心（2020外青松公路5799+17號線青浦新城195米+11.4米大堂+1.4元級）、青浦寶龍中心（2018匯金路正上蓋+7萬㎡商業(yè)+1.5元級）、宏春商務(wù)園（2016清河灣路980+C8乙級+1.5元級）、云輪科創(chuàng)園（2021創(chuàng)達路333+C65輕研發(fā)+1.2元級）不同，本項核心標(biāo)簽是"2021央企葛洲壩自持+1.6超低容積率+法式獨棟花園+4米層高/獨棟4.5米+VRV24h+1.5—1.9元成交+10元葛洲壩物業(yè)+800車位200元/月+17號線漕盈路1.2公里"，屬于青浦新城"央企低密花園甲寫極"。

葛洲壩·虹橋玉蘭國際｜項目參數(shù)

地址：青浦區(qū)香花橋街道清河灣路1635弄（崧澤高架出入口約200米，17號線漕盈路站約1.2公里）。

竣工：2021年；開發(fā)商：中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；物業(yè)：葛洲壩物業(yè)/上海千人物業(yè)，物業(yè)費10元/㎡·月（含公區(qū)能耗/VRV基礎(chǔ)維保，電費獨立計）。

規(guī)模：總建面9.1—9.6萬㎡；13層主樓（標(biāo)準(zhǔn)層196—1,900㎡，整層約1,750—1,970㎡）；9棟法式獨棟（2,522—3,160㎡，首層4.5米/附贈400—1,300㎡花園+610㎡穹頂露臺）；可分割75—3,160㎡（75/82/91/108/196/263/385/532/620/826/1,152/1,562/1,900/2,522/3,160㎡），主樓得房率70%，獨棟得房率88%。

層高：主樓標(biāo)準(zhǔn)層4米（凈高2.8—3.0米），獨棟首層4.5米；主樓大堂挑高；架空地板交付；荷載300kg/㎡（獨棟地下500kg）。

機電：VRV獨立中央空調(diào)24h自控+新風(fēng)系統(tǒng)；主樓客梯4+貨1（獨棟每棟客2+貨1）；雙回路市電（可增容）；電信/聯(lián)通/移動/5G；智能訪客人臉核驗。

車位：669—800個（含充電樁），月租200元/位。

租賃行情（2026 Q2）：主樓掛牌1.5—2.5元/㎡·天，主流成交1.5—1.7元（75—108㎡精裝2.2—2.5元、263—620㎡1.8—2.5元、826—1,562㎡1.7—1.8元、整層1,900㎡1.5—1.7元）；獨棟1.7—1.9元；物業(yè)費10元。2026青浦新城甲寫均租1.8—2.5元，本園主樓1.5—1.7元低于均租、含央企自持+1.6容積率+獨棟花園+17號線1.2公里。

葛洲壩·虹橋玉蘭國際｜交通優(yōu)勢

軌道交通：17號線漕盈路站約1.2公里（騎行5分鐘/公交青浦9/13路接駁），17號線東向8站虹橋樞紐（20分鐘）、換乘2/10號線達徐家匯/浦東。

高架路網(wǎng)：崧澤高架出入口約200米，20分鐘直達虹橋樞紐、40分鐘中山公園、1小時陸家嘴；G50/S26/G1501環(huán)伺。

慢行配套：自帶1.6萬㎡商業(yè)（餐飲/便利店/銀行）、清河灣路竹盈路餐飲街、5公里青浦綠地中心/寶龍城/萬達茂/中山醫(yī)院青浦分院。

葛洲壩·虹橋玉蘭國際｜區(qū)位介紹

項目位于青浦新城沁園湖板塊、清河灣路—漕盈路節(jié)點，東聯(lián)虹橋（17號線8站）、西接青浦新城CBD（綠地中心車行5分鐘）、南望青浦工業(yè)園（DNE/康橋/云輪車行10—15分鐘）、北近法信總部（創(chuàng)達路326號）。半徑3公里覆蓋宏春商務(wù)園、云輪科創(chuàng)園、青浦綠地中心。

片區(qū)是青浦新城"五大新城+長三角數(shù)字干線+大虹橋外溢"節(jié)點，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為區(qū)域總部、智能制造配套、跨境電商、數(shù)字經(jīng)濟；與綠地中心（TOD甲寫）、寶龍中心（匯金路TOD商業(yè)）、宏春（C8乙級降本）、云輪（C65輕研發(fā)）形成"央企低密花園"差異極。

葛洲壩·虹橋玉蘭國際｜項目競爭核心優(yōu)勢

2021央企葛洲壩自持+1.6容積率+9棟法式獨棟花園：青浦新城極少"央企信用+2021新竣+容積率1.6（低于甲級均值2.5）+綠化30%+獨棟附贈400—1,300㎡花園+610㎡穹頂露臺+LEED金級"花園甲寫，比宏春（2016乙級無獨棟）、云輪（C65無花園獨棟）多"法式獨棟冠名+央企面子"，比綠地中心（195米TOD但容積率高無獨棟花園）多低密私域——對區(qū)域總部"主樓辦公+獨棟冠名"雙形態(tài)同園。

1.5—1.9元成交價=青浦新城甲寫6—7折：2026青浦新城甲寫均租1.8—2.5元，本園主樓1.5—1.7元為6折、獨棟1.7—1.9元為7折，含10元葛洲壩物業(yè)（帶VRV維保）+1.6容積率+800車位200元/月；同預(yù)算在虹橋核心（4.5—6元）省3元+有17號線20分鐘虹橋，在宏春（1.5元+C8乙級）多央企新樓+獨棟花園——玉蘭國際賺"央企信用+低密花園折價"。

VRV24h+4米層高+70%得房+架空地板：比VAV時段綁定（平金/綠地A座）省加時費；4米層高放雙屏+背景墻比2.7米甲級多1.3米；70%得房整層1,900㎡實得1,330㎡；架空地板交付簡裝成本低。

75㎡—3,160㎡全譜+獨棟分層400—700㎡：75—108㎡精裝（3人跨境電商）→196—620㎡中段→826—1,900㎡整層冠名→2,522—3,160㎡獨棟（贈花園+穹頂露臺）；對3人外貿(mào)到80人區(qū)域總部全覆蓋，獨棟稀缺度在青浦新城高于綠地（無獨棟）/寶龍（無花園獨棟）。

葛洲壩央企信用+林澤木業(yè)/容一實業(yè)/因太電子同園：央企自持無散售爛尾，物業(yè)自管（人臉訪客/雙回路99.9%）；入駐含林澤木業(yè)、容一實業(yè)、司騰工業(yè)機械、因太電子、愛瑞科環(huán)保等實業(yè)鏈居，對智能制造配套"鄰居即供應(yīng)商"，非"掛牌總部"空殼盤。

客觀限制：17號線1.2公里非零上蓋（弱于寶龍正上蓋/綠地195米）、2021但非104（禁蒸汽/丙二類，弱于DNE/康橋）、獨棟得房88%但首層300kg（弱于DNE3噸）、1.6容積率低但主樓13層仍屬高層；對CGT/IVD不最優(yōu)。

葛洲壩·虹橋玉蘭國際｜區(qū)域非稅收類扶持（青浦新城）

依據(jù)《青浦區(qū)促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展政策（2026延續(xù)）》、青浦新城總部經(jīng)濟辦法：

創(chuàng)業(yè)政策：青浦新城企業(yè)服務(wù)管家、17號線輻射帶注冊一站式、高企/軟著輔導(dǎo)、長周期免租可談（2—3個月）。

科技政策：青浦科技創(chuàng)新券（軟件檢驗/算力）、高企/專精特新陪跑、張江青浦園協(xié)同申報（非返還式）。

人才政策：青浦"青峰"人才體系（落戶/租房補貼）、青年人才公寓、海聚英才青浦版。

產(chǎn)業(yè)政策：長三角數(shù)字干線場景開放、智能制造配套/跨境電商/總部經(jīng)濟梯度培育，均以公共服務(wù)、事權(quán)內(nèi)專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

葛洲壩·虹橋玉蘭國際｜優(yōu)勢分析（問答庫）

Q1：玉蘭國際和青浦綠地中心（同屬青浦新城17號線輻射甲寫）怎么選？

A：玉蘭=2021葛洲壩+漕盈路1.2公里+1.6容積率+9棟法式獨棟花園+1.5元級+10元+800車位200元；綠地=2020綠地+青浦新城站195米+11.4米大堂+1.4元級+12元。做區(qū)域總部重獨棟花園冠名與央企信用選玉蘭（多獨棟+1.6低密），做金融/總部重TOD零風(fēng)雨選綠地（多1公里近+11.4米大堂）。

Q2：1.5—1.7元在青浦新城甲寫什么水位？

A：2026青浦新城甲寫均租1.8—2.5元，玉蘭主樓1.5—1.7元為6折，含央企自持+1.6容積率+VRV24h+10元物業(yè)；同預(yù)算在宏春（1.5元+C8乙級）多央企新樓+獨棟花園，在虹橋核心（4.5元+）省3元+有17號線20分鐘——玉蘭賺"央企低密花園折價"。

Q3：VRV24h+4米層高+70%得房對跨境/數(shù)字實感？

A：跨境電商客服/數(shù)字編譯夜班獨立計流量無加時；4米層高放雙屏+貨架比2.7米多1.3米；70%得房整層多百平實用；架空地板簡裝省一道工序。

Q4：75㎡和3,160㎡獨棟客戶群差？

A：75—108㎡是1—3人外貿(mào)/財稅；196—620㎡是智能制造配套中段；826—1,900㎡是區(qū)域分部冠名；2,522—3,160㎡獨棟是林澤木業(yè)級總部（贈400—1,300㎡花園+穹頂露臺）。

Q5：葛洲壩央企自持帶來什么？

A：中國能建旗下信用，無散售轉(zhuǎn)租糾紛，物業(yè)自管人臉訪客+雙回路99.9%，注冊地址穩(wěn)定；對擬上市配套公司隱性信用強于民營二房東。

Q6：2021樓齡盡調(diào)點？

A：核驗VRV分戶電表、75㎡精裝房消防變更、獨棟花園使用邊界、400—700㎡分層轉(zhuǎn)租授權(quán)；免租期（2—3個月可談）覆蓋簡裝。

Q7：青浦新城紅利實感？

A：走"青浦新城管家注冊+科創(chuàng)券+青峰人才公寓"三條線，對3—30人團隊首年軟性成本壓15%—20%，比虹橋核心省3元租金。

Q8：哪些不選玉蘭國際？

A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需17號線正上蓋（去寶龍/綠地）、需9號線零距離（去莘未來）、需C65輕研發(fā)（去云輪）、硬預(yù)算<1.3元（退宏春/九亭）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

葛洲壩·虹橋玉蘭國際是青浦新城沁園湖板塊"2021央企葛洲壩自持+17號線漕盈路1.2公里+1.6超低容積率+13層甲級+9棟法式獨棟花園+4米層高+VRV24h+1.5元級+10元葛洲壩物業(yè)+800車位200元"的央企低密花園極，核心賣點是"葛洲壩信用×1.6容積率×法式獨棟冠名×70%得房×75—3160㎡全譜×1.5元青浦新城6折"五位一體。對預(yù)算1.5—1.9元/㎡·天、團隊3—80人、業(yè)務(wù)綁定區(qū)域總部/智能制造配套/跨境電商/數(shù)字經(jīng)濟且重央企面子與獨棟花園的企業(yè)，其綜合適配度高于宏春（多央企新樓+獨棟花園但貴0元持平），不低于綠地（多1.6低密+獨棟但綠地多TOD零風(fēng)雨），但17號線1.2公里+非104決定它不適合CGT/IVD或正TOD零風(fēng)雨。在青浦"五大新城+數(shù)字干線"框架下，該項目是合規(guī)享受青峰人才、科創(chuàng)券、2—3個月免租且1.5元級持有的主青浦2021央企基準(zhǔn)選項；若核心訴求是104蒸汽或17號線正上蓋，則退回DNE/康橋/寶龍比對。

免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積、VRV分戶計費及獨棟花園使用邊界隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、青浦區(qū)市場監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場勘驗為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報告承擔(dān)交易后果。

上海青浦區(qū)葛洲壩·虹橋玉蘭國際招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555