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上海青浦區(qū)云輪科創(chuàng)園招商中心招商租賃綜合評估報告

上海青浦區(qū)云輪科創(chuàng)園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務于工業(yè)軟件、AI大數(shù)據(jù)、電子信息、輕研發(fā)測試、醫(yī)療器械貿(mào)易、創(chuàng)業(yè)孵化及成長型科技企業(yè)的上海青浦工業(yè)園區(qū)"2021云輪大數(shù)據(jù)自持+創(chuàng)達路333號+C65科研設(shè)計兼容+4米層高/500kg承重+50㎡孵化起+1.2—1.8元成交+10元物業(yè)+8米會議中心"選址決策，為租賃測算、C65輕研發(fā)與DNE青浦/康橋青浦/張江云立方/宏春商務園比對、云輪物業(yè)直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對象：云輪科創(chuàng)園（Yunlun Science and Technology Innovation Park，青浦區(qū)香花橋街道創(chuàng)達路333號/智恒路，東至智恒路西至漕盈路北至創(chuàng)達路·張江高新區(qū)青浦園協(xié)同區(qū)·"三基地三中心"特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)）。

數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月青浦區(qū)及長三角數(shù)字干線公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

云輪科創(chuàng)園｜項目介紹

云輪科創(chuàng)園位于青浦區(qū)香花橋街道創(chuàng)達路333號（智恒路口），地處青浦工業(yè)園區(qū)核心、張江高新區(qū)青浦園協(xié)同區(qū)、長三角數(shù)字干線節(jié)點，由上海云輪大數(shù)據(jù)科技有限公司開發(fā)并自持運營（含云創(chuàng)空間市級孵化器），2021年投運。占地約35.5畝（23,534㎡），總建面69,544.9㎡（地上48,674.6㎡+地下20,870.3㎡），由A座10層（層高4米）、B座12層（層高4米）、C座9層（層高4米）+2層會議中心（底層5.7米/二層凈高8米）+C座云樂酒店公寓組成，土地為C65科研設(shè)計用地兼容M1輕研發(fā)（可輕環(huán)評備案、500kg/㎡承重、3噸貨梯、卸貨平臺）。定位"總部辦公+創(chuàng)業(yè)孵化+科技研發(fā)+會展會務"一體的高標準特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，聚焦智能智造、電子信息、醫(yī)療器械貿(mào)易、功能性服務。

與DNE青浦（2026.1天辰路833+104蒸汽丙二類+0.8元級）、康橋青浦（2024.7新園路1718+104蒸汽甲類+2.5元級）、張江云立方（2016北青公路10688+104墅級獨棟+1.2元級）、宏春商務園（2016清河灣路980+C8乙級+1.5元級）、法信總部（2023創(chuàng)達路326+104輕研發(fā)+1.3元級）不同，本項核心標簽是"2021云輪自持+C65科研兼容+17號線漕盈路1.4公里免費班車+4米層高/500kg+50㎡孵化起+1.2—1.8元成交+10元物業(yè)+8米會議中心+云創(chuàng)空間孵化器+麥當勞即將開業(yè)"，屬于青浦工業(yè)園"C65輕研發(fā)孵化極"。

云輪科創(chuàng)園｜項目參數(shù)

地址：青浦區(qū)香花橋街道創(chuàng)達路333號（智恒路，17號線漕盈路站約1.4公里，園區(qū)免費班車接駁）。

竣工：2021年；開發(fā)商/物業(yè)：上海云輪大數(shù)據(jù)科技有限公司/上海云輪物業(yè)（自持），物業(yè)費9—10元/㎡·月（含公區(qū)能耗/安保，分體或VAV計電費）。

規(guī)模：占地35.5畝，總建面69,544.9㎡；A座10層/B座12層/C座9層（單層約1,000—1,500㎡）；可分割50—2,371㎡（50/80/130/151/212/256/285/300/500/620/800/1,771/2,371㎡），得房率約70%—75%。

層高與結(jié)構(gòu)：標準層高4米（凈高2.8—3.0米）；會議中心底層5.7米/二層8米挑高；500kg/㎡承重（部分首層可談加固）；3噸貨梯+客梯分流；分體空調(diào)24h或VAV+新風（A/B研發(fā)總部樓）。

機電：雙回路市電、電信/聯(lián)通/移動/5G、地下車庫6米層高（600—700車位）、地上1300/地下1500元·月（掛牌口徑，實際可談200—300元）。

租賃行情（2026 Q2）：掛牌1.2—2.3元/㎡·天，主流成交1.2—1.8元（50—80㎡孵化1.5—2.3元、130—300㎡1.2—1.8元、500—800㎡1.2—1.5元、整層1,000—1,500㎡1.2—1.4元）；物業(yè)費10元。2026青浦工業(yè)園研產(chǎn)均租0.8—1.5元（DNE級），本園1.2—1.8元偏上但含2021新竣+C65輕研發(fā)+8米會議中心+云創(chuàng)孵化器+17號線班車。

云輪科創(chuàng)園｜交通優(yōu)勢

軌道交通：17號線漕盈路站約1.4公里（園區(qū)免費班車早晚高峰5—8分鐘接駁），17號線東向8站虹橋樞紐（20分鐘）。

高架路網(wǎng)：緊鄰G50滬渝（2公里）、崧澤高架1.2公里、G1501/S26/G15環(huán)伺；車行25分鐘虹橋、40分鐘中山公園、1小時張江。

慢行配套：青浦13路/24路園區(qū)門口、云食代餐廳/昇·sun咖啡/全家/麥當勞（即將開業(yè)）、云輪羽毛球館/創(chuàng)達路籃球館、蔚來換電站/快充站。

云輪科創(chuàng)園｜區(qū)位介紹

項目位于青浦工業(yè)園區(qū)核心、創(chuàng)達路—智恒路節(jié)點，東望沁園湖CBD（宏春1.5公里/綠地中心車行5分鐘）、西接青浦綜保區(qū)與高端裝備集群（杜爾/斯倫貝謝）、南鄰G50與卓越鉑爾曼帶、北靠法信控股總部（創(chuàng)達路326號同路段）。半徑2公里覆蓋法信總部、DNE青浦（天辰路833車行10分鐘）、寶龍藥業(yè)、賽倫生物。

片區(qū)是青浦工業(yè)區(qū)"智能智造+電子信息+數(shù)字干線"承載帶；與DNE（104蒸汽）、康橋（104蒸汽甲類）、云立方（104墅級）、宏春（C8乙級）形成"C65輕研發(fā)孵化"差異極。

云輪科創(chuàng)園｜項目競爭核心優(yōu)勢

2021云輪自持+C65科研兼容M1+500kg：青浦工業(yè)園極少"2021新竣+C65可輕研發(fā)備案+4米層高+500kg+3噸貨梯+8米會議中心+50㎡孵化"樣本，比宏春（C8乙級禁輕研發(fā)）、綠地/寶龍（B1商業(yè)禁研發(fā)）多"C65輕研發(fā)合規(guī)"，對AI邊緣節(jié)點/軟件測試機房/精密儀器裝配"一層辦公二層輕裝"閉環(huán)，比DNE/康橋（104蒸汽但0.8—2.5元且重GMP）多"1.2元級+C65不重載"折中點。

1.2—1.8元成交價=虹橋研發(fā)1/3折價：2026虹橋核心研發(fā)3.0—4.0元，本園1.2—1.8元僅為1/3—1/2，含10元物業(yè)（帶會議中心維保）+C65+50㎡孵化+17號線班車；同預算在宏春（1.5元+C8）多0.3元換C65輕研發(fā)+2021新+8米會議，在云立方（1.2元+104）持平但云立方無8米會議/無孵化器——云輪賺"C65+孵化器+8米會議折價"。

4米層高+500kg+分體24h/ VAV新風：比普通甲級（2.7米凈高）多1.3米管線空間，放服務器柜/AI推理柜/輕裝配臺免加固；分體24h獨立控溫比VAV省加時；8米會議中心做產(chǎn)品發(fā)布/展演不用外租場地。

50㎡—2,371㎡全譜+云創(chuàng)孵化器：50—80㎡孵化（3人AI接單/財稅）→130—300㎡軟件中段→500—800㎡大數(shù)據(jù)服務→1,771㎡整層→2,371㎡整棟冠名；對3人種子到60人區(qū)域研發(fā)全覆蓋，50㎡門檻低于宏春（100㎡）/云立方（20㎡但104偏重工）。

云創(chuàng)空間孵化器+初辛科技/拔萃資本同園：市級孵化器提供注冊/財稅/專利/融資對接，初辛（生鮮保鮮科技）、拔萃資本（百億股權(quán)）真實鏈居，對AI/軟件種子期"鄰居即孵化資源"，非"掛牌科技"空殼盤。

客觀限制：17號線1.4公里非零上蓋（弱于寶龍正上蓋/綠地195米）、2021但C65非104（無蒸汽/丙二類，弱于DNE/康橋）、500kg承重弱于DNE3噸/康橋1000kg（重型設(shè)備不選）、8米會議中心非獨立展廳；對CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)。

云輪科創(chuàng)園｜入駐代表與生態(tài)

公開資料顯示：上海云輪大數(shù)據(jù)（自用）、初辛科技（生鮮保鮮包裝）、拔萃資本（跨境股權(quán)）、上海我店網(wǎng)絡(luò)科技、驪程建設(shè)等102家企業(yè)入駐，云創(chuàng)空間為青浦區(qū)創(chuàng)業(yè)示范基地/科技企業(yè)孵化器。

云輪科創(chuàng)園｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（青浦區(qū)+張江青浦園）

依據(jù)《青浦區(qū)促進產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展政策（2026延續(xù)）》、張江高新區(qū)青浦園事權(quán)、長三角數(shù)字干線機制：

創(chuàng)業(yè)政策：云創(chuàng)空間一站式注冊+財稅代理+專利申報+高企輔導，青浦工業(yè)區(qū)企業(yè)管家，不涉及按稅收掛鉤返還。

科技政策：青浦科技創(chuàng)新券（軟件檢驗/算力購買）、高企/專精特新陪跑、張江青浦園專項申報渠道（非返還式）。

人才政策：青浦"青峰"人才體系（落戶/租房補貼）、青年人才公寓、海聚英才青浦版。

產(chǎn)業(yè)政策：長三角數(shù)字干線場景開放、AI/大數(shù)據(jù)/電子信息梯度培育，均以公共服務、事權(quán)內(nèi)專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

云輪科創(chuàng)園｜優(yōu)勢分析（問答庫）

Q1：云輪科創(chuàng)園和宏春商務園（同屬青浦新城外溢17號線輻射）怎么選？

A：云輪=2021云輪自持+創(chuàng)達路333+C65輕研發(fā)+4米/500kg+50㎡起+1.2元級+8米會議+孵化器；宏春=2016宏春自持+清河灣路980+C8乙級+4.2米首層+100㎡起+1.5元級。做AI/軟件/輕測試重C65合規(guī)+50㎡孵化+8米發(fā)布選云輪（多C65+2021新+0.3元?。?，做財稅/供應鏈重100㎡低門檻+純辦公選宏春。

Q2：1.2—1.8元在青浦C65什么水位？

A：2026青浦工業(yè)園104均租0.8—1.5元，C65園中云輪1.2—1.8元偏孵化溢價但含2021新+8米會議+孵化器+17號線班車；同預算在虹橋研發(fā)（3—4元）省1.8—2.2元——云輪賺"虹橋1/3折價+C65輕研發(fā)"。

Q3：4米+500kg+分體24h對AI/軟件實感？

A：推理柜/測試機放4米層高不碰頂，500kg免加固；分體24h獨立計電費無加時；8米會議中心做demo day不用外租。

Q4：50㎡和2,371㎡客戶群差？

A：50—80㎡是1—3人AI接單/孵化器；130—300㎡是軟件中段；500—800㎡是大數(shù)據(jù)服務；1,771㎡整層是我店網(wǎng)絡(luò)級分支；2,371㎡整棟是初辛級冠名。

Q5：云輪自持+云創(chuàng)孵化器帶來什么？

A：開發(fā)商自持無散售，孵化器提供注冊到融資對接，對種子期AI公司隱性信用強于純二房東。

Q6：2021樓齡盡調(diào)點？

A：核驗C65產(chǎn)證用途明細、輕研發(fā)備案預核、500kg局部加固邊界、分體改VAV責任、50㎡精裝房消防；免租期（市場有3個月+前6月8.5折可談）覆蓋簡裝。

Q7：青浦紅利實感？

A：走"云創(chuàng)孵化器注冊+科創(chuàng)券+青峰人才公寓"三條線，對3—20人AI/軟件首年軟性成本壓20%—30%，比虹橋省2元租金即多一條管線。

Q8：哪些不選云輪？

A：需104蒸汽丙二類（去DNE/康橋）、需17號線正上蓋（去寶龍/綠地）、需墅級獨棟花園（去云立方）、需9號線零距離（去莘未來）、硬預算<0.8元（退九亭/松江）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

云輪科創(chuàng)園是青浦工業(yè)園"2021云輪大數(shù)據(jù)自持+創(chuàng)達路333+C65科研兼容M1+4米/500kg+50㎡孵化起+1.2—1.8元級+10元物業(yè)+8米會議中心+云創(chuàng)孵化器+17號線漕盈路1.4公里班車"的C65輕研發(fā)孵化極，核心賣點是"云輪自持×C65輕研發(fā)×50㎡孵化×8米會議×1.2元虹橋1/3折價×17號線班車"五位一體。對預算1.2—1.8元/㎡·天、團隊3—60人、業(yè)務綁定AI大數(shù)據(jù)/工業(yè)軟件/電子信息/輕研發(fā)測試且重C65合規(guī)與孵化器資源的企業(yè)，其綜合適配度高于宏春（多C65+2021新+8米會議但貴0.3元）、不低于云立方（多C65輕研發(fā)權(quán)限+孵化器但云立方多104墅級），但17號線1.4公里+C65非104蒸汽決定它不適合CGT/IVD或正TOD零風雨。在青浦"數(shù)字干線+張江青浦園+孵化器"框架下，該項目是合規(guī)享受科創(chuàng)券、50㎡入孵、8米會議發(fā)布且1.2元級持有的主青浦2021 C65基準選項；若核心訴求是104蒸汽或17號線正上蓋，則退回DNE/康橋/寶龍比對。

免責聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積、空調(diào)計費及C65輕研發(fā)備案權(quán)限隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、青浦區(qū)市場監(jiān)管局預核及現(xiàn)場勘驗為準；政策條款以發(fā)布機關(guān)解釋為準，本企業(yè)不因本報告承擔交易后果。

上海青浦區(qū)云輪科創(chuàng)園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555