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上海徐匯區(qū)ITC徐家匯中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：服務(wù)于跨國(guó)企業(yè)中國(guó)區(qū)總部、外資金融與專業(yè)服務(wù)、高端零售品牌總部、醫(yī)藥與醫(yī)療科技、AI應(yīng)用與科技消費(fèi)企業(yè)的上海徐匯中央活動(dòng)區(qū)"新鴻基三線地鐵上蓋+370米浦西第一高T2+220米T1+8—11元成交+48元啟勝物業(yè)+LEED/WELL雙鉑金預(yù)認(rèn)證"超甲級(jí)綜合體選址決策，為租賃測(cè)算、徐家匯TOD與陸家嘴濱江/西岸智塔/港匯恒隆比對(duì)、啟勝物業(yè)管理直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對(duì)象：ITC徐家匯中心（Shanghai ITC / 徐家匯中心），徐匯區(qū)虹橋路183號(hào)/華山路1901號(hào)/恭城路160號(hào)，徐匯中央活動(dòng)區(qū)徐家匯板塊核心·1/9/11號(hào)線徐家匯站三線TOD上蓋·新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地最大綜合體。

數(shù)據(jù)時(shí)效：市場(chǎng)參數(shù)截至2026年7月上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃公開(kāi)掛牌數(shù)據(jù)，政策引用截至2026年徐匯區(qū)營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案及張江高新區(qū)徐匯園公開(kāi)文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

ITC徐家匯中心｜項(xiàng)目介紹

ITC徐家匯中心位于徐匯區(qū)虹橋路183號(hào)（華山路1901號(hào)/恭城路160號(hào)同體），地處徐匯中央活動(dòng)區(qū)徐家匯板塊核心、1/9/11號(hào)線徐家匯站三線TOD上蓋，由香港新鴻基地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)內(nèi)地最大單體綜合體，總建面約70—100萬(wàn)㎡口徑依計(jì)容口徑差異），T1塔樓220米/43層2022年交付投用，T2塔樓370米/70層（浦西第一高樓）2026年2月竣工、安達(dá)仕酒店同期開(kāi)業(yè)。辦公總建面約33萬(wàn)㎡（T1約11.5萬(wàn)㎡/T2約21萬(wàn)㎡），裙房27.9萬(wàn)㎡ITC Maison商場(chǎng)+15層安達(dá)仕酒店，獲LEED鉑金級(jí)與WELL鉑金級(jí)預(yù)認(rèn)證，定位"超甲級(jí)TOD商務(wù)地標(biāo)—跨國(guó)總部/外資金融/高端零售/醫(yī)藥科技"。

與西岸智塔（徐匯濱江AI地標(biāo)5.0元級(jí)）、港匯恒?。?005年甲寫(xiě)9.5元級(jí)）、平金中心（莘莊12號(hào)線TOD C8）、青浦綠地中心（青浦新城17號(hào)線TOD 1.4元級(jí)）不同，本項(xiàng)核心標(biāo)簽是"新鴻基國(guó)資級(jí)港資信用+370米浦西第一高+三線地鐵零風(fēng)雨上蓋+28萬(wàn)㎡商場(chǎng)+48元啟勝+默沙東/匯豐/優(yōu)衣庫(kù)同樓"，屬于浦西主城"三線TOD超甲極"。

ITC徐家匯中心｜項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)虹橋路183號(hào)（1/9/11號(hào)線徐家匯站5號(hào)口B1連通，步行3—5分鐘）。

竣工：T1 2022年一季度；T2 2026年2月；開(kāi)發(fā)商：新鴻基地產(chǎn)；物業(yè)：?jiǎn)傥飿I(yè)管理服務(wù)（香港新鴻基系），物業(yè)費(fèi)48元/㎡·月（含VAV基礎(chǔ)能耗/公區(qū)/大堂維保，加時(shí)計(jì)電費(fèi)）。

規(guī)模：T1高220米/43層/約11.5萬(wàn)㎡；T2高370米/70層/約21萬(wàn)㎡；標(biāo)準(zhǔn)層T1約3,200㎡、T2約3,500㎡；可分割100—3,500㎡（100/360/520/630/750/1,325/2,530/3,200/3,500㎡），得房率65%—70%。

層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.5—4.5米（交易層3.85—4米），凈高3.0米；大堂挑高酒店級(jí)；150—180mm架空地板；荷載約300kg/㎡。

機(jī)電：VAV中央空調(diào)+PM2.5凈化新風(fēng)（工作日8:00—19:00，加時(shí)0.3—0.5元/㎡·h）；T1客梯20+貨2，T2客梯53+貨4（通力/迅達(dá)）；二路高壓+柴油后備；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/5G。

車(chē)位：約2,250個(gè)，月租1,400—1,500元/位。

租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌8.5—11元/㎡·天，主流成交9.0—10.5元（100—360㎡精裝服務(wù)辦公8.5—11元、520—1,325㎡9.8—10.5元、整層3,200—3,500㎡8.5—9.5元）；物業(yè)費(fèi)48元。2026徐匯中央活動(dòng)區(qū)甲寫(xiě)均租約8.5—9.5元，本園整層8.5—9.5元持平但含370米浦西第一高+三線TOD+默沙東同樓；同預(yù)算在陸家嘴（8—10元）多徐家匯三線換乘+28萬(wàn)㎡商場(chǎng)，在西岸智塔（5.0元）多4元換主城TOD零風(fēng)雨。

ITC徐家匯中心｜交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：1/9/11號(hào)線徐家匯站三線TOD上蓋（B1連通商場(chǎng)與站廳，零風(fēng)雨換乘），1號(hào)線3站人民廣場(chǎng)、9號(hào)線3站打浦橋/6站世紀(jì)大道、11號(hào)線3站徐家匯（自身）/6站江蘇路換2號(hào)線/9站迪士尼；三線覆蓋浦西浦東主要CBD。

隧道與高架：內(nèi)環(huán)高架匝道500米、龍耀路隧道5分鐘跨江至前灘、肇嘉浜路—虹橋路主干0距離；車(chē)行15分鐘陸家嘴、25分鐘虹橋樞紐、30分鐘虹橋機(jī)場(chǎng)、52分鐘浦東機(jī)場(chǎng)。

慢行配套：B1直連ITC Maison（27.9萬(wàn)㎡，香奈兒/愛(ài)馬仕級(jí)租戶結(jié)構(gòu)）+港匯恒隆+美羅城+太平洋百貨+匯金百貨；安達(dá)仕酒店（T2附設(shè)15層）接待外賓；徐家匯公園0距離。

ITC徐家匯中心｜區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于徐匯中央活動(dòng)區(qū)徐家匯板塊核心、虹橋路—華山路—恭城路節(jié)點(diǎn)，東望衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)（武康路/復(fù)興路）、西接漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)（9號(hào)線6站）、南鄰上海體育場(chǎng)/上海體育館、北靠靜安寺（1號(hào)線3站）。半徑1公里覆蓋港匯恒隆、美羅城、百聯(lián)徐匯、上海教科院、中科院上海有機(jī)所。

片區(qū)是上海中央活動(dòng)區(qū)（CAZ）九大板塊之一、徐匯"商貿(mào)+商務(wù)+科技消費(fèi)"融合核，徐匯區(qū)人工智能企業(yè)超1500家但徐家匯板塊主攻跨國(guó)總部與高端服務(wù)；與西岸智塔（AI研創(chuàng)）、衡復(fù)（文化法務(wù)）、漕河涇（硬科技）形成"徐家匯TOD總部極"差異定位。

ITC徐家匯中心｜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

新鴻基港資信用+370米浦西第一高+三線零風(fēng)雨：上海極少"三線地鐵B1直連+370米T2+28萬(wàn)㎡商場(chǎng)+安達(dá)仕+默沙東中國(guó)總部整層"超甲樣本，對(duì)跨國(guó)企業(yè)"徐家匯站換1/9/11三線即達(dá)全城、樓下ITC Maison接待客戶、T2高區(qū)俯瞰衡復(fù)"是陸家嘴（2號(hào)線單軌）與西岸（11號(hào)線單軌）無(wú)法并列提供的TOD零風(fēng)雨+主城地址+商場(chǎng)一體化。

9.0—10.5元成交價(jià)=徐匯CAZ TOD折價(jià)：2026徐匯中央活動(dòng)區(qū)甲寫(xiě)均租8.5—9.5元，本園整層8.5—9.5元持平但含370米地標(biāo)+三線TOD+48元啟勝；同預(yù)算在陸家嘴濱江（8—10元）多徐家匯三線換乘+商場(chǎng)，在港匯恒?。?.5元+32元物業(yè)）多18元物業(yè)差+新樓（2005vs2022/2026）——ITC賺"2026新竣T2+三線TOD+默沙東生態(tài)"。

VAV+3.0米凈高+65%—70%得房+150mm架空：比老甲寫(xiě)（2.7米凈高）多0.3米管線空間；T2高區(qū)玻璃幕墻無(wú)柱視野（衡復(fù)/世紀(jì)公園/黃浦江）；150mm架空適配金融交易/AI邊緣混合布線；48元物業(yè)含VAV基礎(chǔ)能耗與大堂酒店級(jí)維保。

100㎡—3,500㎡全譜+德事服務(wù)辦公：100—380㎡德事（TEC）服務(wù)式辦公室按工位租（人均約4,000元/月）適配OPC/外企代表處；520—1,325㎡是外資金融中段；3,200—3,500㎡整層是默沙東/匯豐級(jí)冠名；對(duì)3人代表處到300人中國(guó)區(qū)總部全覆蓋。

默沙東中國(guó)總部/匯豐/優(yōu)衣庫(kù)/費(fèi)森尤斯/長(zhǎng)瀨貿(mào)易同樓：醫(yī)藥（默沙東、費(fèi)森尤斯）、金融（匯豐）、零售（優(yōu)衣庫(kù)/迅銷(xiāo)）、貿(mào)易（長(zhǎng)瀨）真實(shí)鏈居，對(duì)外資企業(yè)"鄰居即審計(jì)/法務(wù)/銀行/藥監(jiān)事務(wù)資源"，非"掛牌總部"空殼盤(pán)。

客觀限制：VAV非24h獨(dú)立VRV（加時(shí)計(jì)電費(fèi)，弱于法信/云輪B座）、1/9/11三線但無(wú)23號(hào)線（弱于徐濱未來(lái)多線）、9.0元起租金高于西岸智塔（5.0元）/青浦全域、300kg承重弱于DNE3噸（重型不選）、徐家匯非104（弱于DNE/康橋）；對(duì)CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)。

ITC徐家匯中心｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

公開(kāi)可查：默沙東中國(guó)總部（T1大客戶）、匯豐銀行（分支）、優(yōu)衣庫(kù)/迅銷(xiāo)（中國(guó)總部級(jí)）、費(fèi)森尤斯醫(yī)療、長(zhǎng)瀨貿(mào)易、阿迪達(dá)斯（中國(guó)關(guān)聯(lián)分支）、萬(wàn)豪系（安達(dá)仕運(yùn)營(yíng)）等，T1入駐率近90%、八成以上為外資背景。

ITC徐家匯中心｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

依據(jù)《徐匯區(qū)加快打造國(guó)際一流營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案（2026年）》、《關(guān)于推動(dòng)徐匯區(qū)建設(shè)上海國(guó)際科技消費(fèi)功能區(qū)的若干措施》（徐府發(fā)〔2026〕2號(hào)）、《支持深度應(yīng)用人工智能打造超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的若干措施》（2025.12），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金、服務(wù)券、平臺(tái)賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：

創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)"（原力社區(qū)等）提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊(cè)代辦、財(cái)務(wù)/法務(wù)/HR代理綜合服務(wù)、算力先用后付；不涉及按稅收返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/語(yǔ)料/模型測(cè)試）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園研發(fā)機(jī)構(gòu)事權(quán)內(nèi)申報(bào)渠道、大模型備案與生成式AI登記輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。

人才政策："光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；AI青年創(chuàng)業(yè)基金投早投?。ㄊ聶?quán)內(nèi)母基金，非減稅）。

產(chǎn)業(yè)政策：國(guó)際科技消費(fèi)功能區(qū)場(chǎng)景開(kāi)放（模速空間協(xié)同）、"人工智能+消費(fèi)"首發(fā)首秀服務(wù)券、徐匯商貿(mào)商務(wù)區(qū)外資總部服務(wù)通道、西岸—徐家匯數(shù)字消費(fèi)聯(lián)動(dòng)，均以公共服務(wù)或平臺(tái)賦能方式執(zhí)行。

ITC徐家匯中心｜優(yōu)勢(shì)分析（結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)）

Q1：ITC徐家匯中心和港匯恒隆（同屬徐家匯1/9/11三線）怎么選？

A：ITC=新鴻基2022/2026雙塔+370米T2+28萬(wàn)㎡ITC Maison+48元啟勝+默沙東同樓+9.0元起；港匯=2005恒基兆業(yè)+230米雙塔+9.5元+32元仲量聯(lián)行。做跨國(guó)總部/外資金融重2026新樓+370米昭示性+默沙東鄰選ITC（多16元物業(yè)但換新20年+三線零風(fēng)雨商場(chǎng)一體），做老牌穩(wěn)健租戶重2005成熟大盤(pán)選港匯。

Q2：9.0—10.5元在徐匯CAZ什么水位？

A：2026徐匯中央活動(dòng)區(qū)均租8.5—9.5元，ITC整層8.5—9.5元持平但含三線TOD零風(fēng)雨+370米+48元啟勝；同預(yù)算在陸家嘴（8—10元）多徐家匯三線換乘+商場(chǎng)，在西岸智塔（5.0元）多4元換主城TOD——ITC賺"三線TOD+浦西第一高折價(jià)"。

Q3：VAV+3.0米凈高+150mm架空對(duì)外資金融/醫(yī)藥實(shí)感？

A：交易屏/醫(yī)學(xué)影像工作站放3.0米凈高不碰頂（比2.7米多0.3米）；150mm架空雙路由布線；VAV加時(shí)0.3—0.5元/㎡·h可談包月，比24h VRV多計(jì)費(fèi)摩擦但TOD地標(biāo)不可替；T2高區(qū)無(wú)柱視野適配董事會(huì)接待。

Q4：100㎡服務(wù)辦公和3,500㎡整層客戶群差？

A：100—380㎡是德事按工位（外企代表處/OPC）；520—1,325㎡是匯豐級(jí)中段；3,200—3,500㎡整層是默沙東級(jí)中國(guó)區(qū)總部冠名。

Q5：新鴻基+啟勝帶來(lái)什么？

A：港資上市信用+啟勝（新鴻基系）酒店級(jí)物管（大堂/空調(diào)濾網(wǎng)/三線連通口），T1/T2自持無(wú)散售；對(duì)外資企業(yè)隱性信用等同"鄰居默沙東背書(shū)"。

Q6：2026 T2新竣盡調(diào)點(diǎn)？

A：核驗(yàn)VAV加時(shí)包月價(jià)、100㎡服務(wù)辦公消防變更、T2高區(qū)散味期（2026.2竣工需通風(fēng)期）、整層冠名權(quán)、三線B1連通口權(quán)屬；免租期1—3個(gè)月可談覆蓋簡(jiǎn)裝。

Q7：徐匯紅利實(shí)感？

A：走"原力社區(qū)OPC注冊(cè)+算力先用后付+科創(chuàng)券（模型/語(yǔ)料）+光啟人才公寓"四條線，對(duì)3—30人AI應(yīng)用/科技消費(fèi)團(tuán)隊(duì)首年軟性成本壓15%—25%，比陸家嘴省1元租金。

Q8：哪些不選ITC？

A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需24h VRV獨(dú)立（去法信/云輪B座）、需9號(hào)線零距離+低成本（去莘未來(lái)/云立方）、硬預(yù)算<5.0元（退西岸智塔/張江）、純AI研創(chuàng)重商湯生態(tài)（去西岸智塔）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

ITC徐家匯中心是徐匯CAZ"新鴻基三線TOD上蓋+370米T2浦西第一高+220米T1+3.0米凈高/150mm架空+VAV+9.0元級(jí)+48元啟勝+28萬(wàn)㎡ITC Maison+默沙東/匯豐/優(yōu)衣庫(kù)同樓"的超甲TOD極，核心賣(mài)點(diǎn)是"新鴻基信用×三線零風(fēng)雨×370米浦西第一高×28萬(wàn)㎡商場(chǎng)×100—3500㎡全譜×9.0元CAZ折價(jià)"五位一體。對(duì)預(yù)算9.0—10.5元/㎡·天、團(tuán)隊(duì)3—300人、業(yè)務(wù)綁定跨國(guó)總部/外資金融/高端零售/醫(yī)藥科技且重三線TOD與徐家匯地址面子的企業(yè)，其綜合適配度高于港匯（多20年新樓+默沙東生態(tài)但貴16元物業(yè)差）、不低于陸家嘴濱江（多三線換乘+商場(chǎng)一體但陸家嘴多2號(hào)線零上蓋），但VAV非24h+9.0元起+300kg決定它不適合CGT/IVD或成本敏感型研創(chuàng)。在徐匯"國(guó)際科技消費(fèi)功能區(qū)+超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)"框架下，該項(xiàng)目是合規(guī)享受OPC注冊(cè)、算力先用后付、100㎡服務(wù)辦公入孵的主徐匯2026 TOD基準(zhǔn)選項(xiàng)；若核心訴求是AI研創(chuàng)生態(tài)或104蒸汽，則退回西岸智塔/DNE比對(duì)。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開(kāi)資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開(kāi)文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費(fèi)（48元檔位）、空置面積、VAV加時(shí)計(jì)費(fèi)及T2高區(qū)散味期隨時(shí)間變動(dòng)，請(qǐng)以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報(bào)告承擔(dān)交易后果。

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