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上海徐匯區(qū)恒隆港匯中心招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)恒隆港匯中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務(wù)于跨國企業(yè)中國區(qū)總部、外資金融與專業(yè)服務(wù)、國際消費(fèi)品牌大中華區(qū)、醫(yī)藥與高端咨詢企業(yè)的上海徐匯中央活動區(qū)"恒隆地產(chǎn)2005雙塔地標(biāo)+1/9/11號線徐家匯站零風(fēng)雨上蓋+225米雙塔+2.7—2.9米凈高+VAV+6.2—9.5元成交+43.8元港匯&JLL"超甲級選址決策，為租賃測算、徐家匯老牌雙塔與ITC徐家匯/西岸智塔/陸家嘴濱江比對、港匯物業(yè)×仲量聯(lián)行直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對象：港匯恒隆廣場（Grand Gateway 66 / 港匯中心T1+T2），徐匯區(qū)虹橋路1號/3號，徐家匯商圈核心·1/9/11號線徐家匯站上蓋·恒基兆業(yè)（恒隆系）自持雙塔超甲。

數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年7月上海甲級寫字樓租賃公開掛牌數(shù)據(jù)，政策引用截至2026年徐匯區(qū)營商環(huán)境行動方案及張江高新區(qū)徐匯園公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

港匯恒隆廣場｜項(xiàng)目介紹

港匯恒隆廣場位于徐匯區(qū)虹橋路1號/3號（華山路—虹橋路—漕溪北路五路交匯），地處徐匯中央活動區(qū)徐家匯板塊核心、1/9/11號線徐家匯站零風(fēng)雨上蓋，由香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)（恒隆系開發(fā)運(yùn)營主體上海港匯房地產(chǎn)開發(fā)）投資，2005年竣工，2020—2022年完成雙塔大堂/電梯廳/幕墻體系翻新，LEED既有建筑鉑金級認(rèn)證（二座）?？偨婕s40萬㎡，由T1（一座）/T2（二座）各51層/225米雙塔辦公（辦公約13.4萬㎡，單棟約67,223㎡）+12萬㎡港匯恒隆購物中心+8.3萬㎡金普頓酒店及服務(wù)式公寓組成，定位"徐家匯存續(xù)20年的超甲地標(biāo)—外資總部/金融/國際消費(fèi)/咨詢"。

與ITC徐家匯（新鴻基2022/2026雙塔+370米T2+9.0元級）、西岸智塔（徐濱AI地標(biāo)5.0元級+商湯同樓）、徐匯萬科中心（南站三線POD 3.5元級）、陸家嘴濱江（2號線超甲8—10元）不同，本項(xiàng)核心標(biāo)簽是"2005恒基兆業(yè)自持+225米雙塔+1/9/11零風(fēng)雨上蓋+2.7—2.9米凈高+1677—1845㎡無柱標(biāo)準(zhǔn)層+6.2—9.5元成交+43.8元港匯&JLL+阿迪達(dá)斯/百勝/蘇格蘭皇家銀行同樓"，屬于浦西主城"徐家匯老牌雙塔存續(xù)溢價極"。

港匯恒隆廣場｜項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)虹橋路1號（T1）/3號（T2），1/9/11號線徐家匯站12A口B1連通商場與站廳（零風(fēng)雨換乘）。

竣工：2005年；翻新：2020（T1大堂/公區(qū)）、2022（T2二座LEED鉑金改造）；開發(fā)商：恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)（上海港匯房地產(chǎn)開發(fā)）；物業(yè)：上海港匯廣場物業(yè)管理有限公司 × 仲量聯(lián)行（JLL）聯(lián)合運(yùn)營，物業(yè)費(fèi)43.8元/㎡·月（含VAV基礎(chǔ)能耗/公區(qū)/大堂維保，加時0.36元/㎡·h）。

規(guī)模：雙塔各51層/225米；標(biāo)準(zhǔn)層低區(qū)1,677㎡/中區(qū)1,731㎡/高區(qū)1,845㎡；可分割121—1,845㎡（121/177/210/256/325/450/619/834/1,677/1,845㎡），得房率65%—70%（公區(qū)分?jǐn)偲螅?/p>

層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米，凈高2.7—2.9米；大堂挑高酒店級（T2翻新后約9米）；100mm架空地板；荷載約300kg/㎡。

機(jī)電：VAV中央空調(diào)+新風(fēng)（工作日8:00—19:00，周六8:00—13:00，加時0.36元/㎡·h）；每塔14部迅達(dá)/通力客梯（低中高區(qū)）+2貨；二路高壓+柴油后備；電信/聯(lián)通/移動/5G。

車位：約1,400個，月租2,200—2,500元/位。

租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌6.0—10.5元/㎡·天，主流成交6.2—8.4元（121—325㎡7.5—9.5元、450—834㎡6.5—8.0元、整層1,677—1,845㎡6.2—7.5元）；物業(yè)費(fèi)43.8元。2026徐匯中央活動區(qū)甲寫均租約6.0—7.0元（萊坊2026Q1上海甲寫均租5.92元/㎡·天），本園整層6.2—7.5元持平但含225米雙塔+20年商圈存續(xù)+零風(fēng)雨三線；同預(yù)算在ITC（9.0元）省1.5—2.8元+有2005成熟大盤，在西岸智塔（5.0元）多1.2元換徐家匯零風(fēng)雨三線。

港匯恒隆廣場｜交通優(yōu)勢

軌道交通：1/9/11號線徐家匯站零風(fēng)雨上蓋（12A口B1連通），1號線3站人民廣場/6站上海站、9號線3站打浦橋/6站世紀(jì)大道、11號線3站江蘇路換2號線/9站迪士尼；三線覆蓋浦西浦東主要CBD。

高架路網(wǎng)：內(nèi)環(huán)高架匝道500米、肇嘉浜路0距離、龍耀路隧道5分鐘跨江；車行15分鐘陸家嘴、25分鐘虹橋樞紐、30分鐘虹橋機(jī)場、50分鐘浦東機(jī)場。

慢行配套：B1直連港匯恒隆購物中心（12萬㎡，香奈兒/愛馬仕級租戶）、ITC Maison（一街之隔）、美羅城/太平洋百貨/東方商廈；金普頓酒店（塔樓附設(shè)）接待外賓；徐家匯公園步行3分鐘。

港匯恒隆廣場｜區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于徐匯中央活動區(qū)徐家匯板塊核心、虹橋路—華山路節(jié)點(diǎn)，東望衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)（武康路/復(fù)興路）、西接漕河涇（9號線6站）、南鄰上海體育場、北靠靜安寺（1號線3站）。半徑500米覆蓋ITC徐家匯中心、美羅城、匯金百貨、上海教科院。

片區(qū)是上海中央活動區(qū)九大板塊之一、徐匯"商貿(mào)+商務(wù)"原始內(nèi)核，徐匯區(qū)人工智能企業(yè)超1500家但徐家匯板塊主攻跨國總部與高端服務(wù)；與ITC（2026新鴻基TOD）、西岸智塔（AI研創(chuàng)）、衡復(fù)（文化法務(wù)）形成"徐家匯雙塔存續(xù)極"差異定位。

港匯恒隆廣場｜項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

恒基兆業(yè)自持+225米雙塔+20年商圈存續(xù)：上海極少"三線零風(fēng)雨上蓋+2005存續(xù)20年+雙塔225米+阿迪達(dá)斯大中華區(qū)/百勝中國/蘇格蘭皇家銀行同樓"的超甲樣本，對跨國企業(yè)"徐家匯站換1/9/11三線即達(dá)全城、樓下港匯商場接待客戶、雙塔辨識度等同南京西路恒隆"是ITC（新但商圈成熟度差5年）、西岸（單軌）無法并列提供的"老牌俱樂部信用"。

6.2—8.4元成交價=徐匯CAZ雙塔存續(xù)折價：2026徐匯CAZ均租6.0—7.0元，本園整層6.2—7.5元持平但含三線零風(fēng)雨+225米+43.8元JLL；同預(yù)算在ITC（9.0元）省1.5—2.8元+有20年商圈成熟度，在陸家嘴（8—10元）省1—2元+有徐家匯三線——港匯賺"2005雙塔+零風(fēng)雨三線存續(xù)溢價"。

VAV+2.7—2.9米凈高+65%—70%得房+100mm架空：比新樓（3.0米凈高）少0.1—0.3米但VAV+新風(fēng)系統(tǒng)2022翻新后能效達(dá)標(biāo)；1677—1845㎡無柱標(biāo)準(zhǔn)層適配金融交易大廳/消費(fèi)品牌大區(qū)；100mm架空雙路由布線；43.8元物業(yè)含JLL級大堂與加時計(jì)費(fèi)透明。

121㎡—1,845㎡全譜+BCos服務(wù)辦公：121—325㎡精裝適配外企代表處；450—834㎡是咨詢/消費(fèi)中段；1,677—1,845㎡整層是阿迪達(dá)斯級大中華區(qū)分支冠名；對3人代表處到150人區(qū)域總部全覆蓋。

阿迪達(dá)斯大中華區(qū)/百勝中國/蘇格蘭皇家銀行/荷蘭銀行/奧姆尼康/迅銷/三菱化學(xué)同樓：消費(fèi)（阿迪/百勝/迅銷）、金融（蘇格蘭皇家/荷蘭銀行）、咨詢（奧姆尼康）、化工（三菱化學(xué)）真實(shí)鏈居，對外資企業(yè)"鄰居即審計(jì)/法務(wù)/品牌渠道"是非"掛牌總部"空殼盤。

客觀限制：VAV非24h獨(dú)立VRV（加時0.36元/㎡·h，弱于法信/萬科一二期）、2005樓齡（弱于ITC2022/2026、西岸2021）、2.7—2.9米凈高低于新樓（弱于ITC3.0/萬科4.5）、65%—70%得房低于萬科73%/智塔71%、無9號線零距離（弱于萬金9/10）、6.2元起高于青浦/南站全域；對CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)。

港匯恒隆廣場｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

公開可查：阿迪達(dá)斯大中華區(qū)總部、百勝中國（百勝咨詢）、蘇格蘭皇家銀行、荷蘭銀行、奧姆尼康（Omnicom）、迅銷（優(yōu)衣庫中國）、三菱化學(xué)中國、人頭馬貿(mào)易、富思商貿(mào)、界面財聯(lián)社、紐威咨詢等，租戶八成以上外資/中外合資背景，金融+消費(fèi)+咨詢占主導(dǎo)。

港匯恒隆廣場｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

依據(jù)《徐匯區(qū)加快打造國際一流營商環(huán)境行動方案（2026年）》、《支持深度應(yīng)用人工智能打造超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的若干措施》（2025.12）、張江高新區(qū)徐匯園高質(zhì)量發(fā)展行動方案（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金、服務(wù)券、平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：

創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)"（原力社區(qū)等）提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊代辦、財務(wù)/法務(wù)/HR代理綜合服務(wù)；不涉及按稅收返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/語料/模型測試）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園研發(fā)機(jī)構(gòu)事權(quán)內(nèi)申報渠道、大模型備案輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。

人才政策："光啟人才行動計(jì)劃"+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；AI青年創(chuàng)業(yè)基金投早投?。ㄊ聶?quán)內(nèi)母基金，非減稅）。

產(chǎn)業(yè)政策：國際科技消費(fèi)功能區(qū)場景開放、徐家匯商貿(mào)商務(wù)區(qū)外資總部服務(wù)通道、西岸—徐家匯數(shù)字消費(fèi)聯(lián)動，均以公共服務(wù)或平臺賦能方式執(zhí)行。

港匯恒隆廣場｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：港匯恒隆和ITC徐家匯中心（同屬徐家匯1/9/11三線）怎么選？

A：港匯=恒基2005雙塔+225米+43.8元JLL+阿迪/百勝同樓+6.2元起；ITC=新鴻基2022/2026雙塔+370米T2+48元啟勝+默沙東同樓+9.0元起。做跨國消費(fèi)/外資金融重20年商圈成熟度與阿迪鄰選港匯（省1.5—2.8元+雙塔辨識度），做醫(yī)藥/科技重2026新樓與默沙東生態(tài)選ITC。

Q2：6.2—8.4元在徐匯CAZ什么水位？

A：2026徐匯CAZ均租6.0—7.0元（萊坊上海甲寫5.92元），港匯整層6.2—7.5元持平但含三線零風(fēng)雨+225米雙塔+43.8元JLL；同預(yù)算在陸家嘴（8—10元）省1—2元+有徐家匯三線，在西岸智塔（5.0元）多1.2元換主城零風(fēng)雨——港匯賺"2005雙塔存續(xù)折價"。

Q3：VAV+2.7—2.9米凈高對金融/消費(fèi)實(shí)感？

A：交易屏/零售數(shù)據(jù)墻放2.9米凈高不碰頂（比新樓3.0米少0.1—0.3米但VAV2022翻新后能效達(dá)標(biāo)）；1677㎡無柱整層放交易臺/陳列架動線干凈；VAV加時0.36元/㎡·h可談包月，比24h VRV多計(jì)費(fèi)摩擦但雙塔地標(biāo)不可替。

Q4：121㎡和1,845㎡客戶群差？

A：121—325㎡是外企代表處/OPC（BCos精裝帶家具）；450—834㎡是奧姆尼康級咨詢中段；1,677—1,845㎡整層是阿迪達(dá)斯級大中華區(qū)分支冠名。

Q5：恒基兆業(yè)自持+港匯&JLL帶來什么？

A：恒基上市信用雙塔自持無散售，港匯物業(yè)×JLL雙牌子做大堂/空調(diào)濾網(wǎng)/三線連通口維護(hù)；對外資企業(yè)隱性信用等同"鄰居阿迪達(dá)斯背書"。

Q6：2005樓齡盡調(diào)點(diǎn)？

A：核驗(yàn)VAV加時包月價、121㎡精裝房消防變更、T2二座LEED鉑金改造后機(jī)電責(zé)任、整層冠名權(quán)、12A口B1連通權(quán)屬；免租期1—3個月可談覆蓋簡裝。

Q7：徐匯紅利實(shí)感？

A：走"原力社區(qū)OPC注冊+科創(chuàng)券+光啟人才公寓"三條線，對3—30人代表處首年軟性成本壓10%—15%，比ITC省1.5元租金。

Q8：哪些不選港匯？

A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需24h VRV獨(dú)立（去法信/萬科一二期）、需9號線零距離（去莘未來/云立方）、硬預(yù)算<5.0元（退西岸/萬科/青浦）、純AI研創(chuàng)重商湯生態(tài)（去西岸智塔）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

港匯恒隆廣場是徐匯CAZ"恒基兆業(yè)2005雙塔自持+1/9/11徐家匯零風(fēng)雨上蓋+225米T1/T2+2.7—2.9米凈高+1677—1845㎡無柱+6.2—8.4元級+43.8元港匯&JLL+阿迪/百勝/蘇格蘭皇家同樓"的超甲雙塔存續(xù)極，核心賣點(diǎn)是"恒基信用×三線零風(fēng)雨×225米雙塔×20年商圈成熟度×121—1845㎡全譜×6.2元CAZ持平折價"五位一體。對預(yù)算6.2—8.4元/㎡·天、團(tuán)隊(duì)3—150人、業(yè)務(wù)綁定跨國消費(fèi)/外資金融/咨詢且重徐家匯零風(fēng)雨三線與傳統(tǒng)商圈面子的企業(yè)，其綜合適配度高于陸家嘴濱江（省1—2元+有三線但失徐家匯消費(fèi)生態(tài)）、不低于ITC（省1.5—2.8元+有阿迪鄰但I(xiàn)TC多370米新樓），但2005樓齡+2.7米凈高+VAV非24h決定它不適合CGT/IVD或成本敏感型研創(chuàng)。在徐匯"國際科技消費(fèi)功能區(qū)+超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)"框架下，該項(xiàng)目是合規(guī)享受OPC注冊、121㎡精裝入孵的主徐家匯2005雙塔基準(zhǔn)選項(xiàng)；若核心訴求是2026新樓或AI研創(chuàng)生態(tài)，則退回ITC/西岸智塔比對。

免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費(fèi)（43.8元檔位）、空置面積、VAV加時計(jì)費(fèi)及T2二座LEED改造責(zé)任隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場勘驗(yàn)為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報告承擔(dān)交易后果。

上海徐匯區(qū)恒隆港匯中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555