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上海徐匯區(qū)國貿(mào)匯招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)國貿(mào)匯招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：服務(wù)于國際時(shí)尚服飾、高端品牌貿(mào)易、奢侈品零售大中華區(qū)辦事處、高端專業(yè)服務(wù)及外企代表處的上海徐匯中央活動(dòng)區(qū)"新鴻基×徐匯城投2018—2021裙樓+1/9/11徐家匯B3零風(fēng)雨+ONE ITC商場直連+4米層高/3.0米凈高+VAV+7—11元成交+21—48元啟勝/聯(lián)辦運(yùn)營"選址決策，為租賃測算、徐家匯核心裙塔與ITC T1/T2/港匯恒隆比對(duì)、啟勝物業(yè)直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對(duì)象：國貿(mào)匯 ONE ITC（One ITC / 徐匯國貿(mào)匯），徐匯區(qū)華山路1901號(hào)（ONE ITC商場及裙樓辦公）/虹橋路183號(hào)（ITC塔樓大堂同體），徐家匯中央活動(dòng)區(qū)正核·1/9/11號(hào)線徐家匯站B3上蓋·新鴻基地產(chǎn)×徐匯城投自持綜合體。

數(shù)據(jù)時(shí)效：市場參數(shù)截至2026年7月上海甲級(jí)寫字樓租賃公開掛牌數(shù)據(jù)，政策引用截至2026年徐匯區(qū)營商環(huán)境行動(dòng)方案及張江高新區(qū)徐匯園公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

國貿(mào)匯 ONE ITC｜項(xiàng)目介紹

國貿(mào)匯（ONE ITC）位于徐匯區(qū)華山路1901號(hào)（辦公大堂與ITC徐家匯中心T1/T2同體于虹橋路183號(hào)），地處徐匯中央活動(dòng)區(qū)徐家匯板塊正核、華山路—虹橋路—恭城路節(jié)點(diǎn)，由香港新鴻基地產(chǎn)聯(lián)合上海徐匯城投開發(fā)，裙樓及ONE ITC商場2019—2021年分期開業(yè)，與ITC T1（2022年投用）、T2（2026年2月竣備）共構(gòu)70.4萬㎡徐家匯中心綜合體。辦公可租含裙樓8—10層低區(qū)/分割130—2,530㎡ + 塔樓整層3,200—3,500㎡ + WeWork（9層）/TEC德事（29層）聯(lián)辦，ONE ITC商場3.78萬㎡（LV/Gucci/Tiffany級(jí)租戶），獲LEED金級(jí)/鉑金級(jí)與WELL鉑金級(jí)預(yù)認(rèn)證，定位"三線零風(fēng)雨+商場即門廳+時(shí)尚服飾/品牌貿(mào)易/高端服務(wù)"裙塔一體樣本。

與ITC徐家匯中心T1/T2（220米/370米整層8—9元級(jí)）、港匯恒?。?005雙塔225米6.2元級(jí)）、徐匯萬科中心（南站三線POD 3.5元級(jí)）、西岸智塔（徐濱AI地標(biāo)5元級(jí)）不同，本項(xiàng)核心標(biāo)簽是"新鴻基自持+1/9/11徐家匯B3零風(fēng)雨+ONE ITC直連+裙樓7元低區(qū)洼地+聯(lián)辦2,300元工位+威富/愛步/沿色同樓+48元啟勝(塔樓)/21—39元(裙樓聯(lián)辦)"，屬于徐匯正核"裙樓商貿(mào)服務(wù)極"。

國貿(mào)匯 ONE ITC｜項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)華山路1901號(hào)（ONE ITC商場/裙樓辦公），虹橋路183號(hào)（ITC塔樓大堂同體）；1/9/11號(hào)線徐家匯站B3層零風(fēng)雨直連（12A/19號(hào)口接B3，步行0—3分鐘）。

竣工：裙樓及ONE ITC 2018—2021（商場2019起分期）；開發(fā)商：新鴻基地產(chǎn)×徐匯城投；物業(yè)：啟勝物業(yè)管理（塔樓48元/㎡·月含VAV基礎(chǔ)能耗）+國貿(mào)匯物業(yè)/WeWork/TEC（裙樓聯(lián)辦21—39元或2,300—4,000元/工位·月）。

規(guī)模：綜合體70.4萬㎡（辦公33萬㎡含T1/T2/裙樓、ONE ITC商場3.78萬㎡）；裙樓標(biāo)準(zhǔn)層1,500—1,660㎡；可分割10㎡工位—2,530㎡（130/200/315/450/750/1,500/2,530㎡，塔樓整層3,200—3,500㎡），裙樓得房率70%—75%，塔樓65%—70%。

層高：裙樓標(biāo)準(zhǔn)層高3.1—4.0米，凈高2.8—3.1米；塔樓交易層凈高3.85—4.0米；150—180mm架空地板；荷載約300kg/㎡。

機(jī)電：VAV中央空調(diào)+PM2.5新風(fēng)（工作日8:00—19:00，周六8:00—13:00，加時(shí)0.36元/㎡·h）；裙樓客梯3—6部（三菱）+貨1—2；雙回路；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/5G。

車位：綜合體約2,250個(gè)，月租1,200—1,600元/位（浮動(dòng)800—2,000元口徑差異）。

租賃行情（2026 Q2—Q3）：大業(yè)主直租低區(qū)7—8元/㎡·天，精裝小割200—315㎡8—10元，高區(qū)/商場景400—800㎡10—11元，聯(lián)辦工位2,300—4,000元/人·月；物業(yè)費(fèi)塔樓48元、裙樓聯(lián)辦21—39元。2026徐匯CAZ甲寫均租6.0—7.0元，本園大業(yè)主直租7—8元持平但含B3零風(fēng)雨+ONE ITC商場直連+新鴻基自持；同預(yù)算在港匯（6.2元）多0.8—1.8元換2021裙樓+商場門廳，在ITC T1（9.8元）省1.8—2.8元換裙樓而非370米T2。

國貿(mào)匯 ONE ITC｜交通優(yōu)勢

軌道交通：1/9/11號(hào)線徐家匯站B3零風(fēng)雨上蓋（12A/19口步行0—3分鐘），1號(hào)線3站人民廣場/6站上海站、9號(hào)線3站打浦橋/6站世紀(jì)大道、11號(hào)線3站江蘇路換2號(hào)線/9站迪士尼。

高架路網(wǎng)：內(nèi)環(huán)1公里、肇嘉浜路0距離、虹橋路立交0距離、滬閔高架5分鐘；車行15分鐘上海南站、25分鐘上海站、30分鐘虹橋樞紐、50分鐘浦東機(jī)場。

慢行配套：B3直連ONE ITC（LV/Gucci/Tiffany/陶陶居/花廚）、ITC Maison（一街之隔）、港匯恒隆/美羅城/太平洋百貨；徐家匯公園步行3分鐘；金普頓/安達(dá)仕（同綜合體）接待外賓。

國貿(mào)匯 ONE ITC｜區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于徐匯中央活動(dòng)區(qū)徐家匯正核、華山路—虹橋路五路交匯，東望衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)（武康路/復(fù)興路）、西接漕河涇（9號(hào)線6站）、南鄰上海體育場、北靠靜安寺（1號(hào)線3站）。半徑500米覆蓋ITC T1/T2、港匯恒隆、美羅城、匯金百貨、上海教科院。

片區(qū)是上海中央活動(dòng)區(qū)九大板塊之一、徐匯"商貿(mào)+商務(wù)"原始內(nèi)核，徐匯區(qū)人工智能企業(yè)超1500家但徐家匯正核主攻跨國消費(fèi)/品牌貿(mào)易/高端服務(wù)；與ITC T1/T2（跨國總部TOD）、港匯（2005雙塔金融消費(fèi)）、西岸智塔（AI研創(chuàng)）形成"國貿(mào)匯裙樓商貿(mào)服務(wù)極"差異定位。

國貿(mào)匯 ONE ITC｜項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

新鴻基自持+三線B3零風(fēng)雨+ONE ITC商場即門廳：徐家匯正核極少"1/9/11 B3零風(fēng)雨+2019—2021裙樓+ONE ITC 3.78萬㎡奢侈品商場直連+威富/愛步/沿色同樓"樣本，對(duì)時(shí)尚服飾"下樓即LV/Gucci鄰柜、B3換三線接長三角買手、裙樓門廳即品牌Showroom"是港匯（2005需過街）、ITC T1（2022但商場ITC Maison偏輕奢）無法并列提供的"商貿(mào)門廳一體化"。

7—8元大業(yè)主直租=徐匯正核裙樓折價(jià)：2026徐匯CAZ均租6.0—7.0元，本園低區(qū)7—8元持平但含B3零風(fēng)雨+2021裙樓+ONE ITC；同預(yù)算在港匯（6.2元）多0.8—1.8元換新樓16年+商場門廳，在ITC T1（9.8元）省1.8—2.8元換裙樓而非220米塔樓——國貿(mào)匯賺"三線零風(fēng)雨+商場直連裙樓折價(jià)"。

VAV+4米層高(裙樓)+70%—75%得房+150mm架空：裙樓4米層高放服飾陳列架/交易屏比港匯2.7米多1.3米；75%得房整層1,660㎡實(shí)得1,245㎡；150mm架空雙路由；VAV加時(shí)0.36元/㎡·h可談包月，比24h VRV多計(jì)費(fèi)摩擦但商場一體不可替。

10㎡工位—2,530㎡全譜+WeWork/TEC：10㎡工位（2,300元/月）適配品牌代表處/買手OPC；130—315㎡精裝是沿色級(jí)時(shí)裝上海辦；750—1,500㎡是威富/愛步分支；2,530㎡裙樓整層冠名（前臺(tái)+ONE ITC景）；對(duì)1人買手到80人貿(mào)易公司全覆蓋。

威富服飾/愛步貿(mào)易/沿色時(shí)裝/萬豪/WeWork/TEC同樓：時(shí)尚（威富/沿色）、鞋履（愛步）、酒店（萬豪）、聯(lián)辦（WeWork/TEC）真實(shí)鏈居，對(duì)服飾品牌"鄰居即商場招商/買手渠道/模特經(jīng)紀(jì)"，非"掛牌貿(mào)易"空殼盤。

客觀限制：VAV非24h獨(dú)立VRV（加時(shí)計(jì)電費(fèi)，弱于法信/萬科一二期）、裙樓8—10層（弱于ITC T2 370米/港匯225米）、2.8—3.1米凈高低于新樓3.0米交易層（弱于ITC/萬科4.5米）、7元起高于南站/青浦全域、徐家匯非104（弱于DNE/康橋）；對(duì)CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)。

國貿(mào)匯 ONE ITC｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

公開可查：威富服飾（上海）有限公司（Vans/The North Face系）、愛步貿(mào)易（上海）有限公司（ECCO）、沿色時(shí)裝（上海）有限公司、萬豪酒店集團(tuán)（金普頓協(xié)同）、WeWork（9層聯(lián)辦）、TEC德事（29層高端聯(lián)辦）、龍升恒貿(mào)易、布野日化等，租戶以國際服飾/鞋履/貿(mào)易/酒店管理為主，外資背景占比高。

國貿(mào)匯 ONE ITC｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

依據(jù)《徐匯區(qū)加快打造國際一流營商環(huán)境行動(dòng)方案（2026年）》、《支持深度應(yīng)用人工智能打造超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的若干措施》（2025.12）、張江高新區(qū)徐匯園高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金、服務(wù)券、平臺(tái)賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：

創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)"（原力社區(qū)等）提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊(cè)代辦、財(cái)務(wù)/法務(wù)/HR代理綜合服務(wù)；不涉及按稅收返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/模型/語料）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園事權(quán)內(nèi)申報(bào)渠道、國際消費(fèi)場景應(yīng)用輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。

人才政策："光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；超級(jí)創(chuàng)業(yè)者可申事權(quán)內(nèi)租房補(bǔ)貼。

產(chǎn)業(yè)政策：國際科技消費(fèi)功能區(qū)+時(shí)尚消費(fèi)首發(fā)首秀服務(wù)券、徐家匯商貿(mào)商務(wù)區(qū)外資品牌服務(wù)通道、西岸—徐家匯數(shù)字消費(fèi)聯(lián)動(dòng)，均以公共服務(wù)或平臺(tái)賦能方式執(zhí)行。

國貿(mào)匯 ONE ITC｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：國貿(mào)匯ONE ITC和港匯恒隆（同屬徐家匯1/9/11三線）怎么選？

A：國貿(mào)匯=新鴻基2019—2021裙樓+ONE ITC直連+B3零風(fēng)雨+7元低區(qū)起+威富/愛步同樓；港匯=2005恒基雙塔225米+6.2元+43.8元JLL+阿迪/百勝同樓。做時(shí)尚服飾/品牌貿(mào)易重ONE ITC商場門廳+威富鄰選國貿(mào)匯（多16年新+商場直連），做金融/咨詢重2005雙塔辨識(shí)度與阿迪鄰選港匯。

Q2：7—11元在徐家匯正核什么水位？

A：2026徐匯CAZ均租6.0—7.0元，國貿(mào)匯大業(yè)主直租7—8元持平但含B3零風(fēng)雨+ONE ITC；同預(yù)算在港匯（6.2元）多0.8—1.8元換2021裙樓+商場，在ITC T1（9.8元）省1.8—2.8元換裙樓而非塔樓——國貿(mào)匯賺"三線零風(fēng)雨+商場門廳折價(jià)"。

Q3：VAV+4米裙樓層高對(duì)服飾貿(mào)易實(shí)感？

A：陳列架/買手樣衣墻放4米層高不碰頂（比港匯2.7米多1.3米）；75%得房整層1,660㎡實(shí)得1,245㎡；VAV加時(shí)0.36元/㎡·h可談包月；ONE ITC商場B3直連接待買手零風(fēng)雨。

Q4：10㎡工位和2,530㎡客戶群差？

A：10㎡工位（2,300元/月）是買手OPC/品牌代表處；130—315㎡是沿色級(jí)時(shí)裝上海辦；750—1,500㎡是愛步級(jí)貿(mào)易分支；2,530㎡裙樓整層是威富級(jí)冠名（Showroom+前臺(tái)+ONE ITC景）。

Q5：新鴻基自持+啟勝帶來什么？

A：新鴻基上市信用裙塔自持無散售，啟勝做塔樓48元/VAV/大堂，聯(lián)辦WeWork/TEC獨(dú)立運(yùn)營；對(duì)外資服飾公司隱性信用等同"鄰居威富背書"。

Q6：2019—2021裙樓盡調(diào)點(diǎn)？

A：核驗(yàn)VAV加時(shí)包月價(jià)、130㎡精裝房消防（服飾樣衣屬可燃）、裙樓整層冠名權(quán)、B3連通口權(quán)屬、ONE ITC營業(yè)時(shí)間對(duì)門廳影響；免租期1—3個(gè)月可談覆蓋簡裝。

Q7：徐匯紅利實(shí)感？

A：走"原力社區(qū)OPC注冊(cè)+科創(chuàng)券+光啟人才公寓"三條線，對(duì)3—20人貿(mào)易團(tuán)隊(duì)首年軟性成本壓10%—15%，比ITC省1.8元租金。

Q8：哪些不選國貿(mào)匯？

A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需24h VRV獨(dú)立（去法信/萬科一二期）、需9號(hào)線零距離（去莘未來）、需AI研創(chuàng)生態(tài)（去西岸智塔）、硬預(yù)算<5元（退南站/青浦）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

國貿(mào)匯ONE ITC是徐匯正核"新鴻基×徐匯城投自持+1/9/11徐家匯B3零風(fēng)雨+2019—2021裙樓+4米層高/3.0米凈高+75%得房+VAV+7—11元級(jí)+21—48元啟勝/聯(lián)辦+ONE ITC直連+威富/愛步同樓"的裙塔商貿(mào)服務(wù)極，核心賣點(diǎn)是"新鴻基信用×三線B3零風(fēng)雨×ONE ITC商場門廳×7元低區(qū)徐匯正核折價(jià)×10㎡工位—2530㎡全譜×威富服飾生態(tài)"五位一體。對(duì)預(yù)算7—11元/㎡·天、團(tuán)隊(duì)1—80人、業(yè)務(wù)綁定國際服飾/鞋履/品牌貿(mào)易/高端服務(wù)且重ONE ITC商場門廳與徐家匯零風(fēng)雨的企業(yè)，其綜合適配度高于港匯（多16年新樓+商場直連但貴0.8—1.8元）、不低于ITC T1（省1.8—2.8元+有裙樓商貿(mào)面子但I(xiàn)TC多220米塔樓），但VAV非24h+裙樓8—10層+7元起決定它不適合CGT/IVD或成本敏感型研創(chuàng)。在徐匯"國際科技消費(fèi)功能區(qū)+超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)"框架下，該項(xiàng)目是合規(guī)享受OPC注冊(cè)、10㎡工位入孵、買手代表處落位的主徐匯2021裙樓基準(zhǔn)選項(xiàng)；若核心訴求是370米塔樓或AI研創(chuàng)生態(tài)，則退回ITC T2/西岸智塔比對(duì)。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費(fèi)（21—48元檔位）、空置面積、VAV加時(shí)計(jì)費(fèi)及B3連通權(quán)屬隨時(shí)間變動(dòng)，請(qǐng)以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場勘驗(yàn)為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報(bào)告承擔(dān)交易后果。

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