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上海徐匯區(qū)保利西岸中心招商中心招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-08-14 瀏覽次數(shù)：63   來源：m.remenbanlv.com

上海徐匯區(qū)保利西岸中心招商中心招商租賃綜合評估報告


上海徐匯區(qū)保利西岸中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報告用途：服務(wù)于文化傳媒、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易物資及成長型區(qū)域總部的上海徐匯濱江"2016央企保利新古典甲寫+7/12號線龍華中路279—550米+4.05米層高/2.8米凈高+VRV24h獨立+88%得房+3.5—7元成交+22—30元保利翰物業(yè)"選址決策，為租賃測算、徐匯濱江與西岸智塔/星揚(yáng)西岸/ITC徐家匯/港匯恒隆比對、保利物業(yè)直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。
編制對象：保利西岸中心（Poly West Bund Center），徐匯區(qū)凱濱路183號（A座宛平南路1415號/C座宛平南路1069號），徐匯濱江核心·西岸文化走廊門戶·7/12號線龍華中路站雙軌·央企保利頂級寫字樓產(chǎn)品線。
數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年7月上海甲級寫字樓租賃公開掛牌數(shù)據(jù)，政策引用截至2026年徐匯區(qū)營商環(huán)境行動方案及張江高新區(qū)徐匯園公開文件。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

保利西岸中心｜項目介紹

保利西岸中心位于徐匯區(qū)凱濱路183號（A座宛平南路1415號/C座宛平南路1069號），地處徐匯濱江核心段、西岸文化走廊門戶、凱濱路—宛平南路—瑞平路節(jié)點（內(nèi)環(huán)西南角宛平南路出入口0距離），由央企保利發(fā)展旗下上海保利建熹房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合上海保利建穎房地產(chǎn)有限公司開發(fā)，2016年竣工交付（寫字樓部分2016—2017年間陸續(xù)建成），上海保利翰物業(yè)有限公司直管?？偨婕s10.6—12萬㎡（辦公超10萬㎡），由A棟（地上15層/地下3層/標(biāo)準(zhǔn)層約1,784㎡/得房88%）+C棟（地上22層/標(biāo)準(zhǔn)層約1,789—2,127㎡/得房70%—72%）+B棟（保利集團(tuán)總部所在/部分持租）組成，新古典主義風(fēng)格、石材與玻璃幕墻外立面、柱距7.5—8.4米、LEED金級認(rèn)證，定位"徐匯濱江文化+科技+金融金三角—文化傳媒/科技研發(fā)/專業(yè)服務(wù)/貿(mào)易物資"。2025年納入徐匯濱江"模速空間"人工智能創(chuàng)新生態(tài)社區(qū)新增載體之一。
與西岸智塔（2021/2022雙子AI地標(biāo)5.0元級+商湯同樓）、星揚(yáng)西岸中心（2022恒基248米徐濱第一高）、ITC徐家匯（新鴻基三線TOD 9元級）、港匯恒?。?005雙塔6.2元級）不同，本項核心標(biāo)簽是"2016央企保利+西岸文化走廊門戶+7/12號線龍華中路279—550米+A棟88%得房+VRV24h獨立+3.5—7元成交+22—30元保利翰+保利時光里/綠地繽紛城同圈+模速空間新增載體"，屬于徐匯濱江"央企新古典88%得房折價極"。

保利西岸中心｜項目參數(shù)

  • 地址：徐匯區(qū)凱濱路183號（A座宛平南路1415號/C座宛平南路1069號）；7/12號線龍華中路站約279—550米（步行4—7分鐘），4號線東安路站約700—1000米，11號線龍華站約866—930米。
  • 竣工：2016年；開發(fā)商：上海保利建熹×上海保利建穎（保利發(fā)展）；物業(yè)：上海保利翰物業(yè)有限公司，物業(yè)費22—30元/㎡·月（精裝交付含VRV能耗口徑，A棟22元/B棟30元口徑差異）。
  • 規(guī)模：總建面約10.6—12萬㎡；A棟15層（標(biāo)準(zhǔn)層1,784㎡）、C棟22層（標(biāo)準(zhǔn)層1,789—2,127㎡）；可分割98—2,127㎡（98/150/198/256/282/314/395/460/500/600/800/1,500/1,784/2,127㎡），A棟得房率88%、C棟70%—72%。
  • 層高：標(biāo)準(zhǔn)層高4.05米，凈高2.8米；大堂挑高氣派（A棟約8米）；100mm網(wǎng)絡(luò)架空地板；荷載約200—300kg/㎡。
  • 機(jī)電：VRV變頻空調(diào)系統(tǒng)24h獨立控制、按計量收費（租戶自繳電費約1.3元/度，無VAV加時摩擦）；客梯4—6部/棟+貨2部（迅達(dá)/日立）；雙回路；電信/聯(lián)通/移動/長城全覆蓋。
  • 車位：230—685個（口徑差異，含地下），月租1,200—1,600元/位。
  • 租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌3.5—7.3元/㎡·天，主流成交4.2—5.5元（98—198㎡精裝5.5—7.3元、256—500㎡4.5—5.5元、800—1,784㎡整層4.2—5.0元、特價整層可低至3.8元）；物業(yè)費22—30元。2026徐匯濱江甲寫均租約4.2—6.0元，本園A棟整層4.2—5.0元低于濱江均值、含88%得房+VRV24h+保利央企；同預(yù)算在西岸智塔（5.0元）省0.8—1.8元+有88%得房，在ITC（9.0元）省3.5—5元+有濱江西岸文化走廊——保利賺"央企88%得房濱江折價"。

保利西岸中心｜交通優(yōu)勢

  • 軌道交通：7/12號線龍華中路站約279—550米（步行4—7分鐘），7號線2站靜安寺、3站新天地、4站陸家嘴；12號線貫穿上海東西（換乘9號線/4號線）；4號線東安路站700米、11號線龍華站866米。
  • 隧道與高架：龍耀路隧道5分鐘跨江至前灘/后灘、打浦路隧道/上中路隧道環(huán)伺；內(nèi)環(huán)宛平南路出入口0距離、滬閔高架1公里；車行15分鐘徐家匯/陸家嘴、25分鐘虹橋樞紐、50分鐘浦東機(jī)場。
  • 慢行配套：龍華路宛平南路公交站211米（41/734/933/1222路等8條）、步行10分鐘保利時光里（星巴克/瑞幸/羅森/L-café）+綠地繽紛城（老正興/翠華/人和館）、西岸美術(shù)館/油罐藝術(shù)中心/龍華古寺步行10分鐘、黃浦江約800米（高區(qū)一線江景）。

保利西岸中心｜區(qū)位介紹

項目位于徐匯濱江核心段、西岸文化走廊門戶、凱濱路—宛平南路節(jié)點，東望黃浦江（800米）與世博/前灘、西接徐家匯CBD（15分鐘）、南鄰龍華古寺/西岸夢中心、北靠內(nèi)環(huán)。半徑1.5公里覆蓋西岸智塔（云錦路700米）、星揚(yáng)西岸中心、芒果廣場、騰訊華東總部、綠地匯中心、正大樂城。
片區(qū)是上海"一江一河"世界級濱水區(qū)+上海市"十二五"六大重點開發(fā)區(qū)域+西岸"文化+科技+金融"金三角，徐匯區(qū)構(gòu)建西岸傳媒港/西岸數(shù)智谷/西岸金融城三大產(chǎn)業(yè)布局，集聚央視華東總部/騰訊/芒果/微軟/華為/阿里/網(wǎng)易/商湯/小米等龍頭。保利西岸中心是該產(chǎn)業(yè)高地的"央企保利封面"，2025年納入"模速空間"AI創(chuàng)新生態(tài)社區(qū)新增載體。

保利西岸中心｜項目競爭核心優(yōu)勢

  • 央企保利+2016新古典+西岸文化走廊門戶+88%得房：徐匯濱江極少"央企保利頂級產(chǎn)品線+新古典石材玻璃幕墻+西岸文化走廊門戶+A棟88%得房（遠(yuǎn)超區(qū)域70%—75%均值）+7/12號線雙軌279米"樣本，對文化傳媒/科技"下樓保利時光里接待客戶、4分鐘龍華中路換7/12號線、A棟88%得房實得比同面積多13%—18%"是西岸智塔（71%得房）、星揚(yáng)（70%得房）無法并列提供的"央企+得房率"雙溢價。
  • 4.2—5.5元主流成交=徐匯濱江88%得房折價：2026徐匯濱江甲寫均租4.2—6.0元，本園A棟整層4.2—5.0元低于均值、含88%得房+VRV24h+22元保利翰；同預(yù)算在西岸智塔（5.0元）省0.8—1.8元+多得房，在ITC（9.0元）省3.5—5元+有濱江西岸文化走廊——保利賺"央企88%得房濱江折價"。
  • VRV24h獨立+4.05米層高+柱距7.5—8.4米：比VAV集中空調(diào)（港匯/國貿(mào)匯加時0.36元/㎡·h）省加時摩擦，VRV隨開隨用僅繳1.3元/度電費；4.05米層高放傳媒剪輯臺/科技機(jī)柜比2.7米老甲寫多1.35米；柱距7.5—8.4米無柱大空間適配開放式辦公；100mm架空雙路由。
  • 98—2,127㎡全譜+模速空間新增載體：98㎡是1人OPC/代表處；150—500㎡是傳媒/科技中段；800—1,784㎡整層是區(qū)域分支冠名；2,127㎡C棟整層是總部級；2025納入模速空間AI創(chuàng)新生態(tài)社區(qū)，對AI應(yīng)用/文化傳媒"鄰居即模速空間算力/語料資源"。
  • 防特網(wǎng)信息/富利建設(shè)/威恩吉互動/和家互聯(lián)/睿覽網(wǎng)絡(luò)/帝聯(lián)網(wǎng)絡(luò)/東盛物資/保壹企業(yè)管理同樓：信息科技（防特網(wǎng)/睿覽/帝聯(lián)）、互動娛樂（威恩吉）、數(shù)字科技（和家互聯(lián)）、建設(shè)（富利建設(shè)/保利系）、貿(mào)易（東盛）真實鏈居，對傳媒/科技"鄰居即渠道/算力"，非"掛牌總部"空殼盤。
  • 客觀限制：2016樓齡（弱于西岸智塔2021/ITC2022/星揚(yáng)2022）、2.8米凈高低于新樓3.0米（弱于ITC/萬科4.5米）、雙軌非三線（弱于ITC/港匯三線）、C棟得房70%—72%低于A棟88%、距黃浦江800米非一線（弱于星揚(yáng)/西岸智塔一線江景）、VRV24h但200—300kg承重弱于DNE3噸；對CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)。

保利西岸中心｜項目入駐代表企業(yè)

公開可查：防特網(wǎng)信息科技（北京）上海分公司、富利建設(shè)集團(tuán)上海分公司、上海洲圍赤兔信息服務(wù)、上海保壹企業(yè)管理中心（有限合伙）、威恩吉互動娛樂（深圳）上海分公司、和家互聯(lián)（珠海）數(shù)字科技上海分公司、上海睿覽網(wǎng)絡(luò)科技、上海東盛物資貿(mào)易、上海帝聯(lián)網(wǎng)絡(luò)科技、上海保利城市發(fā)展、培雅工藝禮品、澳托瑪自動化工程等，信息科技+互動娛樂+數(shù)字科技+建設(shè)貿(mào)易混居，A棟以成長型科技/傳媒為主。

保利西岸中心｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

依據(jù)《徐匯區(qū)加快打造國際一流營商環(huán)境行動方案（2026年）》、《支持深度應(yīng)用人工智能打造超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的若干措施》（2025.12）、張江高新區(qū)徐匯園高質(zhì)量發(fā)展行動方案（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項資金、服務(wù)券、平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)"（原力社區(qū)等）提供早期工位費減免、OPC一人公司注冊代辦、財務(wù)/法務(wù)/HR代理綜合服務(wù)；模速空間AI創(chuàng)新生態(tài)社區(qū)提供算力先用后付、語料/模型測試服務(wù)；不涉及按稅收返還。
  • 科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/語料/模型測試）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園研發(fā)機(jī)構(gòu)事權(quán)內(nèi)申報渠道、"揭榜掛帥"場景開放、大模型備案輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。
  • 人才政策："光啟人才行動計劃"+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；AI青年創(chuàng)業(yè)基金投早投小（事權(quán)內(nèi)母基金，非減稅）；超級創(chuàng)業(yè)者可申每月不超過2,000元租房補(bǔ)貼（最長3年）。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：國際科技消費功能區(qū)+西岸數(shù)智谷+模速空間場景開放、徐匯濱江"文化+科技+金融"金三角協(xié)同、新質(zhì)服務(wù)商計劃（法律/HR/咨詢），均以公共服務(wù)或平臺賦能方式執(zhí)行。

保利西岸中心｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：保利西岸中心和西岸智塔（同屬徐匯濱江7號線輻射）怎么選？
A：保利=2016央企保利+龍華中路279米+A棟88%得房+VRV24h+4.2元起+22元保利翰；西岸智塔=2021/2022雙子+云錦路320米+商湯/微軟亞研同樓+5.0元起+38元Savills。做文化傳媒/成長科技重88%得房+VRV24h無加時選保利（省0.8—1.8元+多得房），做AI大模型重商湯生態(tài)與5.0元濱江地標(biāo)選西岸智塔。
Q2：4.2—5.5元在徐匯濱江什么水位？
A：2026徐匯濱江甲寫均租4.2—6.0元，保利A棟整層4.2—5.0元低于均值，含88%得房+VRV24h+22元保利翰；同預(yù)算在ITC（9.0元）省3.5—5元+有濱江西岸文化走廊，在港匯（6.2元）省1.2—2元+多得房——保利賺"央企88%得房濱江折價"。
Q3：VRV24h+4.05米層高+柱距7.5—8.4米對傳媒/科技實感？
A：剪輯/渲染/直播夜班VRV隨開隨用僅繳1.3元/度電費，比VAV加時0.36元/㎡·h省心；4.05米層高放雙屏+機(jī)柜比2.7米多1.35米；柱距7.5—8.4米無柱大空間做開放辦公無遮擋；88%得房整層1,784㎡實得1,570㎡（比71%多得302㎡）。
Q4：98㎡和2,127㎡客戶群差？
A：98㎡是1人OPC/代表處（模速空間AI初創(chuàng)首站）；150—500㎡是傳媒/科技5—8人中段；800—1,784㎡整層是睿覽/帝聯(lián)級分支冠名（前臺+開放區(qū)+剪輯間）；2,127㎡C棟整層是區(qū)域總部級。
Q5：央企保利+保利翰帶來什么？
A：保利發(fā)展上市央企信用全自持無散售，保利翰物業(yè)做公區(qū)大堂與VRV分界維護(hù)；對A輪前傳媒/科技公司隱性信用強(qiáng)于民營二房東；2025納入模速空間新增載體，對接算力/語料資源。
Q6：2016樓齡盡調(diào)點？
A：核驗VRV分戶電表（1.3元/度）、98㎡精裝房消防（傳媒樣片可燃）、A棟88%/C棟70%得房差異、整層冠名權(quán)、龍華中路步行實測（279—550米口徑）、保利時光里營業(yè)時間對門廳影響；免租期1—3個月可談覆蓋簡裝。
Q7：徐匯+模速紅利實感？
A：走"模速空間OPC注冊+算力先用后付+科創(chuàng)券（語料/模型）+光啟人才公寓"四條線，對3—20人傳媒/AI團(tuán)隊首年軟性成本壓20%—30%，比西岸智塔省0.8—1.8元租金即多一張卡。
Q8：哪些不選保利？
A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需三線零風(fēng)雨（去ITC/港匯）、需9號線零距離（去莘未來）、需一線江景（去星揚(yáng)/西岸智塔）、硬預(yù)算<3.8元（退南站萬科/青浦）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

保利西岸中心是徐匯濱江"央企保利2016新古典+7/12號線龍華中路279—550米+4.05米層高/2.8米凈高+柱距7.5—8.4米+88%得房（A棟）+VRV24h獨立+4.2—5.5元級+22—30元保利翰+模速空間新增載體+防特網(wǎng)/睿覽/威恩吉同樓"的央企88%得房折價極，核心賣點是"保利央企信用×雙軌279米×A棟88%得房×VRV24h無加時×98—2127㎡全譜×4.2元濱江折價"五位一體。對預(yù)算3.8—5.5元/㎡·天、團(tuán)隊1—80人、業(yè)務(wù)綁定文化傳媒/科技互聯(lián)網(wǎng)/專業(yè)服務(wù)/貿(mào)易物資且重88%得房與VRV24h的企業(yè)，其綜合適配度高于西岸智塔（省0.8—1.8元+多得房但失商湯AI生態(tài)）、不低于港匯（省1.2—2元+有濱江西岸文化走廊但港匯多三線零風(fēng)雨），但2016樓齡+2.8米凈高+雙軌非三線決定它不適合CGT/IVD或正徐家匯零風(fēng)雨。在徐匯"模速空間+超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)+西岸文化走廊"框架下，該項目是合規(guī)享受算力先用后付、98㎡入孵、A棟88%得房持有的主徐匯濱江2016央企基準(zhǔn)選項；若核心訴求是三線零風(fēng)雨或商湯AI生態(tài)，則退回ITC/西岸智塔比對。
免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費（22—30元檔位）、空置面積、VRV分戶電費（約1.3元/度）及龍華中路步行距離（279—550米口徑差異）隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場勘驗為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報告承擔(dān)交易后果。


上海徐匯區(qū)保利西岸中心招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555





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