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上海徐匯區(qū)越界原立方招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)越界原立方招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

越界原立方｜項(xiàng)目介紹

越界原立方｜項(xiàng)目參數(shù)

• 地址：徐匯區(qū)凱旋路2588號(hào)；3/4/9號(hào)線宜山路站2號(hào)口約180—220米（步行3分鐘內(nèi)），1號(hào)線上海體育館站約1公里。
• 改造竣工：2023年（原興力達(dá)2001年開業(yè)）；運(yùn)營：錦和商管；物業(yè)：錦能物業(yè)（錦和全資），物業(yè)費(fèi)24元/㎡·月（含公區(qū)/VRV基礎(chǔ)維保，電費(fèi)獨(dú)立計(jì)約1.3元/度）。
• 規(guī)模：總建面5.1萬㎡；地上5層+B1；可分割45—2,600㎡（45/98/161/256/352/389/500/783/900/1,300/1,784/2,600㎡），得房率約70%，大開間無柱（柱距受原賣場限制但4.6米層高補(bǔ)償）。
• 層高：標(biāo)準(zhǔn)層4.6—5.3米（多數(shù)單元凈高3.5米以上，首層商業(yè)挑高更高）；盒子中庭局部通高；100mm簡易架空；荷載約300—500kg/㎡（原賣場改造，高于普通甲級(jí)）。
• 機(jī)電：VRV獨(dú)立空調(diào)24h自控+電量分戶計(jì)量；客梯2—6部+貨1部；雙回路；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/5G全覆蓋。
• 車位：地下143—200個(gè)，月租約1,200元/位。
• 租賃行情（2026 Q2—Q3）：辦公掛牌4.0—6.5元/㎡·天（45—161㎡精裝5.5—9.8元、256—500㎡5.0—5.5元、783—1,300㎡4.5—6.2元、整層2,600㎡4.0—6.5元）；首層家居展陳商業(yè)上限15—16元但非純辦公。2026徐匯創(chuàng)意園均租約4.5—5.5元，本園辦公4.0—6.5元持平但含2023新改+4.6米層高+宜山路180米三軌；同預(yù)算在保利西岸（4.2元）多0.2元換5.3米層高+家居展陳鄰，在徐家匯甲寫（6.2元+）省1—2元+有VRV24h——原立方賺"2023更新+宜山路家居生態(tài)折價(jià)"。

越界原立方｜交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通：3/4/9號(hào)線宜山路站2號(hào)口180—220米（步行3分鐘），3號(hào)線2站上海站方向、4號(hào)線環(huán)線、9號(hào)線6站世紀(jì)大道/3站打浦橋；1號(hào)線上海體育館站步行12分鐘。
• 高架路網(wǎng)：內(nèi)環(huán)高架凱旋路匝道500米、滬閔高架1公里、肇嘉浜路1公里；車行15分鐘徐家匯/上海南站、25分鐘虹橋樞紐、50分鐘浦東機(jī)場。
• 慢行配套：宜山路家居一條街（喜盈門/文定路/光啟城）、星巴克/瑞幸/羅森樓周、步行10分鐘徐家匯源景區(qū)/上海電影博物館/土山灣博物館、徐家匯公園2公里。

越界原立方｜區(qū)位介紹

越界原立方｜項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢(shì)

• 錦和商管A股603682+2023興力達(dá)更新+盒子堆疊中庭：上海宜山路極少"2023新改+原7層賣場蝶變+4.6—5.3米層高+錯(cuò)位中庭+家居展陳同體+錦和越界著名商標(biāo)"樣本，對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)/家居軟裝"1層看博世/摩恩樣品、4層自己畫圖、客戶動(dòng)線樓下看完上樓談單"是徐家匯甲寫（無家居場景）、西岸智塔（無宜山路集群）無法并列提供的"展陳—設(shè)計(jì)—簽約"垂直閉環(huán)。
• 4.0—6.5元成交價(jià)=宜山路2023更新折價(jià)：2026徐匯創(chuàng)意園均租4.5—5.5元，本園辦公4.0—6.5元持平但含2023新改+4.6米層高+VRV24h+70%得房；同預(yù)算在保利西岸（4.2元）多0.2元換5.3米層高+家居鄰，在港匯（6.2元）省1.2—2.2元+有VRV24h無加時(shí)——原立方賺"2023更新+宜山路家居生態(tài)折價(jià)"。
• 4.6—5.3米層高+300—500kg荷載+VRV24h：比普通甲級(jí)（2.7—3.0米凈高）多1.6—2.3米，放家居樣柜/設(shè)計(jì)模型/攝影棚不碰頂；原賣場500kg荷載放石材樣塊/木工設(shè)備優(yōu)于甲寫300kg；VRV24h隨開隨用僅繳1.3元/度，無VAV加時(shí)摩擦。
• 45㎡—2,600㎡全譜：45—161㎡是1—3人設(shè)計(jì)工作室首站（5.5—9.8元）；256—500㎡是軟裝中段；783—1,300㎡是室內(nèi)設(shè)計(jì)公司整層；2,600㎡可談?wù)麠澒诿ê讓诱龟惵?lián)動(dòng)）；對(duì)1人自由設(shè)計(jì)師到40人家居品牌上海辦全覆蓋。
• 博世家電/摩恩廚衛(wèi)（首層展陳）+錦和越界文創(chuàng)生態(tài)同體：1—3層高端家居品牌展陳、4—5層創(chuàng)意辦公，對(duì)設(shè)計(jì)公司"鄰居即材料商/攝影師/軟裝廠"是非空殼盤；錦和越界系列（永嘉庭/智造局/蘇河匯）跨園資源可導(dǎo)流。
• 客觀限制：2023但僅5層無高區(qū)江景（弱于西岸智塔/保利西岸高區(qū)）、70%得房低于保利A棟88%、3/4/9三線但無1號(hào)線零上蓋（弱于徐家匯三線）、原賣場柱網(wǎng)不規(guī)則（弱于新樓無柱）、24元物業(yè)含VRV但非甲級(jí)大堂服務(wù)（弱于ITC48元/Savills）；對(duì)CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)。

越界原立方｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

越界原立方｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

• 創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)"（原力社區(qū)等）提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊(cè)代辦、財(cái)務(wù)/法務(wù)/HR代理綜合服務(wù)；錦和越界園區(qū)提供聯(lián)合注冊(cè)地址與文創(chuàng)孵化服務(wù)券，不涉及按稅收返還。
• 科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/模型/語料）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園事權(quán)內(nèi)申報(bào)渠道、文創(chuàng)設(shè)計(jì)版權(quán)登記輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。
• 人才政策："光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；超級(jí)創(chuàng)業(yè)者可申事權(quán)內(nèi)租房補(bǔ)貼。
• 產(chǎn)業(yè)政策：國際科技消費(fèi)功能區(qū)+宜山路家居消費(fèi)場景開放、文創(chuàng)設(shè)計(jì)"揭榜掛帥"、存量更新園區(qū)公共服務(wù)協(xié)同，均以公共服務(wù)或平臺(tái)賦能方式執(zhí)行。

越界原立方｜優(yōu)勢(shì)分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

上海徐匯區(qū)越界原立方招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555