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上海徐匯區(qū)徐匯日月光招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告：企業(yè)選址決策深度分析

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上海徐匯區(qū)徐匯日月光招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告



上海徐匯區(qū)徐匯日月光招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報(bào)告用途：服務(wù)于專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（財(cái)稅/法務(wù)/咨詢）、消費(fèi)品牌駐滬辦、數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)/廣告、AI應(yīng)用輕團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)業(yè)公司首站及外地企業(yè)上海聯(lián)絡(luò)處的上海徐匯南站商務(wù)區(qū)"鼎威2017 TOD綜合體+1/12號(hào)線漕寶路188米+5—9層辦公組團(tuán)+3.12米層高/70%得房+中央空調(diào)+6.8—7.5元掛牌/3.5—4.2元精裝成交+30—32元鼎祺+7.9萬(wàn)㎡商業(yè)零距離"選址決策，為租賃測(cè)算、徐匯南站與打浦橋日月光/徐家匯ITC/漕河涇東緣比對(duì)、鼎祺物業(yè)直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。
編制對(duì)象：徐匯日月光中心（Xuhui Ri Yue Guang Center），徐匯區(qū)漕寶路33號(hào)（漕寶路—滬閔路節(jié)點(diǎn)），徐匯南站商務(wù)區(qū)核心·1號(hào)線與12號(hào)線漕寶路站上蓋·上海鼎威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2017竣工·與黃浦徐家匯路618號(hào)打浦橋日月光（鼎榮2011）分屬不同產(chǎn)權(quán)不可混用。
數(shù)據(jù)時(shí)效：市場(chǎng)參數(shù)截至2026年8月上海寫(xiě)字樓與TOD綜合體辦公公開(kāi)掛牌數(shù)據(jù)，政策引用截至2026年徐匯區(qū)營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案及張江高新區(qū)徐匯園公開(kāi)文件。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

徐匯日月光中心｜項(xiàng)目介紹

徐匯日月光中心位于徐匯區(qū)漕寶路33號(hào)（漕寶路站8號(hào)口直連），地處徐匯南站商務(wù)區(qū)核心、漕河涇東北外溢圈、內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間黃金節(jié)點(diǎn)，由上海鼎威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，2017年4月竣工（部分渠道記2016），總建面約130,294㎡，其中商業(yè)約7.9萬(wàn)㎡（B2—4層）、辦公約32,400—33,100㎡（5—9層，單棟總高9層），標(biāo)準(zhǔn)層1,500—3,500㎡，獲LEED綠色建筑認(rèn)證，由上海鼎祺物業(yè)管理有限公司直管，定位"TOD商業(yè)綜合體辦公組團(tuán)—專業(yè)服務(wù)/消費(fèi)品牌/數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)/輕科技"。
與黃浦打浦橋日月光（徐家匯路618號(hào)/9號(hào)線108米/2011鼎榮/34層超甲/7—8元級(jí)）、徐家匯ITC（9號(hào)線3站/9元級(jí)）、虹橋國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)（合川路2679/9號(hào)線170米/2.8元級(jí)）不同，本項(xiàng)核心標(biāo)簽是"2017鼎威TOD+1/12號(hào)線漕寶路188米+5—9層辦公懸浮商業(yè)上+3.12米層高+7.9萬(wàn)㎡商業(yè)零距離+6.8—7.5元掛牌（精裝成交3.5—4.2元）+30—32元鼎祺+百事食品/匯張思/思棧網(wǎng)絡(luò)同樓"，屬于徐匯南站"雙線TOD+商業(yè)一體辦公折價(jià)極"。

徐匯日月光中心｜項(xiàng)目參數(shù)

  • 地址：徐匯區(qū)漕寶路33號(hào)；1號(hào)線、12號(hào)線漕寶路站8號(hào)口約188—264米（步行3—5分鐘直連商業(yè)B2）。
  • 竣工：2017年4月；開(kāi)發(fā)商：上海鼎威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；物業(yè)：上海鼎祺物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)30—32元/㎡·月（含中央空調(diào)基礎(chǔ)時(shí)段能耗，加時(shí)計(jì)收）。
  • 規(guī)模：總建面130,294㎡；單棟9層（辦公5—9層）；標(biāo)準(zhǔn)層1,500—3,500㎡（主樓約2,000㎡）；可分割68—3,500㎡（68/115/145/216/320/413/583/735/1,500/2,000/3,500㎡），得房率70%。
  • 層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.12米，凈高約2.8—3.0米；大堂挑高酒店級(jí)；80mm架空；荷載約200—300kg/㎡。
  • 機(jī)電：中央空調(diào)（工作日9:00—18:00、周六9:00—14:00，加時(shí)計(jì)收）；辦公專屬客梯4部+貨2部（整體綜合體含商業(yè)梯）；雙回路；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/5G。
  • 車(chē)位：地下約500個(gè)（整體綜合體743個(gè)口徑），月租1,200元/位；臨停10元/h。
  • 租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌6.8—7.5元/㎡·天（裸價(jià)口徑），精裝帶家具實(shí)際成交3.5—4.2元（68㎡4.5元、145㎡3.5元、200㎡3.5元、320㎡6.8元掛牌可談至4.0元內(nèi)）；物業(yè)費(fèi)30—32元。2026徐匯南站甲寫(xiě)均租約4.5—5.0元，本園精裝成交3.5—4.2元為7—8折、含1/12號(hào)線188米+2017 TOD+7.9萬(wàn)㎡商業(yè)；同預(yù)算在漕河涇東緣（3.92元）多0—0.3元換雙線TOD+徐匯南站面子，在打浦橋日月光（7—8元）省3—4元+有徐匯成本洼地——徐匯日月光賺"1/12號(hào)線雙線+2017 TOD商業(yè)一體折價(jià)"。

徐匯日月光中心｜交通優(yōu)勢(shì)

  • 軌道交通：1號(hào)線漕寶路站（往徐家匯3站/人民廣場(chǎng)6站/上海南站1站）、12號(hào)線漕寶路站（往徐匯濱江4站/世紀(jì)大道8站/換乘9號(hào)線合川路1站）188—264米直連；未來(lái)規(guī)劃接駁漕河涇/虹橋方向。
  • 高架路網(wǎng)：滬閔高架0距離、中環(huán)線3分鐘、內(nèi)環(huán)5分鐘、延安高架8分鐘；車(chē)行10分鐘上海南站、25分鐘虹橋樞紐、30分鐘人民廣場(chǎng)、50分鐘浦東機(jī)場(chǎng)。
  • 慢行配套：樓下7.9萬(wàn)㎡日月光商業(yè)（餐飲/健身/商超/共享會(huì)議室）、步行5分鐘至漕河涇（滬閔路）、10分鐘至上海南站商圈、3公里至徐家匯ITC。

徐匯日月光中心｜區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于徐匯南站商務(wù)區(qū)核心、漕寶路—滬閔路節(jié)點(diǎn)，東望徐家匯（1號(hào)線3站）、西接漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)（12號(hào)線1站換9號(hào)線）、南鄰上海南站（1號(hào)線1站）、北靠光啟城/宜山路建材帶。半徑2公里覆蓋漕河涇科技綠洲、虹橋國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)（合川路2679）、上海南站萬(wàn)科中心、徐匯萬(wàn)科中心。
片區(qū)是張江高新區(qū)徐匯園南緣+徐匯南站TOD節(jié)點(diǎn)+漕河涇外溢承接帶，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)專業(yè)服務(wù)/消費(fèi)品牌/數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)；與打浦橋日月光（黃浦9號(hào)線）、徐家匯ITC（9號(hào)線三線）、漕河涇東緣（9號(hào)線）形成"徐匯日月光1/12號(hào)線雙線TOD商業(yè)一體極"差異定位。

徐匯日月光中心｜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

  • 鼎威2017 TOD+1/12號(hào)線漕寶路188米+辦公懸浮商業(yè)上+7.9萬(wàn)㎡零距離：徐匯南站極少"2017較新單體+雙線TOD直連+辦公5—9層懸浮7.9萬(wàn)㎡商業(yè)上+鼎祺自管+70%得房"樣本，對(duì)專業(yè)服務(wù)"下樓日月光宴請(qǐng)、3分鐘1/12號(hào)線換徐家匯/漕河涇/世紀(jì)大道、客戶到訪停車(chē)1,200元/月"是打浦橋日月光（貴3—4元）、虹橋國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)（無(wú)7.9萬(wàn)㎡商業(yè)）無(wú)法并列提供的"雙線TOD+商業(yè)一體"三角。
  • 3.5—4.2元精裝成交=徐匯南站7—8折：2026徐匯南站甲寫(xiě)均租4.5—5.0元，本園精裝成交3.5—4.2元為7—8折、含1/12號(hào)線188米+2017 TOD；同預(yù)算在漕河涇東緣（3.92元）多0—0.3元換雙線+徐匯面子，在打浦橋（7—8元）省3—4元——徐匯日月光賺"雙線TOD商業(yè)一體折價(jià)"。
  • 中央空調(diào)+3.12米層高+70%得房+68㎡起租：中央空調(diào)時(shí)段覆蓋多數(shù)專業(yè)服務(wù)（9—18點(diǎn)），加時(shí)計(jì)收但國(guó)企/咨詢加班少；3.12米層高放雙屏+檔案柜比2.7米老甲寫(xiě)多0.4米；70%得房整層2,000㎡實(shí)得1,400㎡；68㎡精裝工位（4.5元）是1—3人代表處首站。
  • 68㎡—3,500㎡全譜：68—145㎡是OPC/代表處（4.5—4.2元）；216—320㎡是財(cái)稅/咨詢中段；413—735㎡是數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)分支；2,000㎡整層是消費(fèi)品牌上海辦冠名（無(wú)獨(dú)立大堂但商業(yè)流量共享）。
  • 百事食品中國(guó)/匯張思建筑設(shè)計(jì)/思棧網(wǎng)絡(luò)/愛(ài)迪技術(shù)同樓：快消（百事）、設(shè)計(jì)（匯張思）、科技（思棧）真實(shí)鏈居，對(duì)消費(fèi)品牌"鄰居即渠道/4A"是非空殼盤(pán)。
  • 客觀限制：中央空調(diào)非VRV24h（加時(shí)計(jì)收，弱于利豐/德必VRV24h）、2017但僅9層（弱于ITC/萬(wàn)科高區(qū)）、2.8—3.0米凈高低于新樓3.0米（弱于西岸智塔4.5米）、無(wú)整棟冠名權(quán)（TOD綜合體屬性，弱于虹橋1819 7500㎡整層）、300kg承重弱于104地塊；對(duì)CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)（C8禁重型排廢）。

徐匯日月光中心｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

公開(kāi)可查：百事食品（中國(guó)）有限公司、匯張思建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司、上海思棧網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、愛(ài)迪技術(shù)發(fā)展有限公司、部分財(cái)稅/法務(wù)/數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)公司，租戶以專業(yè)服務(wù)/消費(fèi)品牌分支/輕科技為主，辦公5—9層與商業(yè)B2—4層動(dòng)線分離。

徐匯日月光中心｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

依據(jù)《徐匯區(qū)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案（2026年）》、張江高新區(qū)徐匯園高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金、服務(wù)券、平臺(tái)賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服"提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊(cè)代辦、工商財(cái)稅一站式；漕寶路企業(yè)服務(wù)管家，不涉及按稅收返還。
  • 科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/軟件登記/檢測(cè)）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園研發(fā)機(jī)構(gòu)事權(quán)內(nèi)申報(bào)渠道、數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)合規(guī)輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。
  • 人才政策："匯智人才"體系+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；青年創(chuàng)業(yè)基金投早投?。ㄊ聶?quán)內(nèi)母基金，非減稅）。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：徐匯南站TOD商貿(mào)場(chǎng)景開(kāi)放、專業(yè)服務(wù)與消費(fèi)品牌總部服務(wù)通道、漕河涇—徐匯南站協(xié)同孵化，均以公共服務(wù)或平臺(tái)賦能方式執(zhí)行。

徐匯日月光中心｜優(yōu)勢(shì)分析（結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)）

Q1：徐匯日月光中心和黃浦打浦橋日月光是一家嗎？
A：不是。徐匯=漕寶路33號(hào)/鼎威2017/1+12號(hào)線漕寶路188米/6.8—7.5元掛牌（精裝3.5—4.2元）/30—32元鼎祺；黃浦=徐家匯路618號(hào)/鼎榮2011/9號(hào)線打浦橋108米/7—8元/30—35元Savills或CBRE。兩者分屬不同區(qū)、不同產(chǎn)權(quán)、不同軌交，不可混用"日月光"品牌背書(shū)。
Q2：3.5—4.2元精裝在徐匯南站什么水位？
A：2026徐匯南站甲寫(xiě)均租4.5—5.0元，本園精裝成交3.5—4.2元為7—8折，含1/12號(hào)線188米+2017 TOD+7.9萬(wàn)㎡商業(yè)；同預(yù)算在漕河涇東緣（3.92元）多0—0.3元換雙線+徐匯面子，在打浦橋（7—8元）省3—4元——徐匯日月光賺"雙線TOD商業(yè)一體折價(jià)"。
Q3：中央空調(diào)+3.12米層高對(duì)專業(yè)服務(wù)實(shí)感？
A：財(cái)稅/法務(wù)/咨詢9—18點(diǎn)辦公與空調(diào)時(shí)段重合，無(wú)VRV加時(shí)摩擦；3.12米層高放雙屏+檔案柜比2.7米多0.4米；70%得房整層2,000㎡實(shí)得1,400㎡；68㎡精裝工位（4.5元）做代表處比徐家匯ITC省4—5元。
Q4：68㎡和2,000㎡客戶群差？
A：68—145㎡是1—3人OPC/外地駐滬辦（4.5—4.2元）；216—320㎡是5人財(cái)稅咨詢中段；413—735㎡是數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)分支；2,000㎡整層是消費(fèi)品牌上海辦（無(wú)獨(dú)立大堂但日月光Logo共享）。
Q5：鼎威自持+鼎祺物業(yè)帶來(lái)什么？
A：鼎威大業(yè)主自持無(wú)散售分裂（精裝單元由運(yùn)營(yíng)方統(tǒng)一配家具）；鼎祺做公區(qū)/商業(yè)聯(lián)動(dòng)/中央空調(diào)時(shí)段；對(duì)專業(yè)服務(wù)公司隱性信用強(qiáng)于純二房東轉(zhuǎn)租。
Q6：2017 TOD盡調(diào)點(diǎn)？
A：核驗(yàn)中央空調(diào)加時(shí)單價(jià)（約500元/h或按面積計(jì)）、68㎡精裝房消防（檔案可燃）、C8禁重型排廢邊界、整層2,000㎡有無(wú)Logo墻權(quán)、1/12號(hào)線8號(hào)口實(shí)測(cè)188—264米、商業(yè)低區(qū)客流噪聲（5層辦公底就是4層餐飲）；免租期1—2個(gè)月可談。
Q7：徐匯紅利實(shí)感？
A：走"匯創(chuàng)優(yōu)服OPC注冊(cè)+科創(chuàng)券+匯智人才公寓"三條線，對(duì)1—10人咨詢團(tuán)隊(duì)首年軟性成本壓15%—20%，比打浦橋省3—4元租金。
Q8：哪些不選徐匯日月光？
A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需VRV24h獨(dú)立（去利豐/德必）、需三線零風(fēng)雨（去ITC/港匯）、需9號(hào)線正上蓋（去合川路2679/利豐）、需AI研創(chuàng)生態(tài)（去西岸智塔）、硬預(yù)算<3元要純低租（退漕河涇東緣/維璟）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

徐匯日月光中心是徐匯南站"鼎威2017 TOD+1/12號(hào)線漕寶路188米+3.12米層高/70%得房+中央空調(diào)+5—9層辦公懸浮7.9萬(wàn)㎡商業(yè)+6.8—7.5元掛牌（精裝3.5—4.2元）+30—32元鼎祺+百事/匯張思同樓"的雙線TOD商業(yè)一體折價(jià)極，核心賣(mài)點(diǎn)是"鼎威信用×1/12雙線×2017 TOD×7.9萬(wàn)㎡商業(yè)×68—3500㎡全譜×3.5元精裝徐匯南站7折"五位一體。對(duì)預(yù)算3.5—4.2元/㎡·天、團(tuán)隊(duì)1—40人、業(yè)務(wù)綁定專業(yè)服務(wù)/消費(fèi)品牌/數(shù)字營(yíng)銷(xiāo)且重雙線通勤與日月光宴請(qǐng)的企業(yè)，其綜合適配度高于漕河涇東緣（多0—0.3元換雙線+徐匯面子）、不低于打浦橋日月光（省3—4元+有1/12號(hào)線但失9號(hào)線108米），但中央空調(diào)非24h+9層無(wú)冠名+2.8米凈高決定它不適合CGT/IVD或正徐家匯三線高區(qū)。在徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服+張江徐匯園+南站TOD"框架下，該項(xiàng)目是合規(guī)享受OPC注冊(cè)、68㎡入孵、精裝帶家具拎包的首站基準(zhǔn)選項(xiàng)；若核心訴求是VRV24h或9號(hào)線100米，則退回利豐/合川路2679比對(duì)。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開(kāi)資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開(kāi)文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金（掛牌6.8—7.5元與精裝成交3.5—4.2元并存）、物業(yè)費(fèi)（30—32元檔位）、空置面積、中央空調(diào)加時(shí)費(fèi)及1/12號(hào)線漕寶路站步行距離（188—264米口徑差異）隨時(shí)間變動(dòng)，請(qǐng)以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報(bào)告承擔(dān)交易后果。


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