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上海徐匯區(qū)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：服務(wù)于跨國(guó)企業(yè)代表處、金融證券、高端律所與咨詢、消費(fèi)醫(yī)療貿(mào)易、領(lǐng)事館關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)及高預(yù)算成長(zhǎng)型公司的上?；春Ｂ贰Ｊ炻贰鈴?fù)核心"長(zhǎng)江實(shí)業(yè)×和記黃埔2004老牌超甲+1/7號(hào)線常熟路289—366米雙軌+45層196米+10米藝術(shù)大堂+4.4米層高/3.0米凈高/73%整層得房+VAV（含24h冷凍水）+7.8—11.5元主流（低區(qū)5.5—6.5元）+37元CBRE/JLL+LEED EBOM鉑金級(jí)+意大利領(lǐng)館/固特異/瑪氏/雅詩(shī)蘭黛同樓"選址決策，為租賃測(cè)算、淮海路核心與環(huán)貿(mào)iapm/嘉華中心/打浦橋日月光比對(duì)、CBRE/JLL直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對(duì)象：世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)（Century link Plaza），徐匯區(qū)衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)東北緣長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)（常熟路—長(zhǎng)樂(lè)路路口，行政屬徐匯、商圈屬淮海路西段×常熟路商務(wù)走廊×靜安寺南緣），原長(zhǎng)江實(shí)業(yè)+和記黃埔（上海新匯房產(chǎn)）2004竣工，太保系現(xiàn)業(yè)權(quán)，45層純寫(xiě)字樓+商業(yè)裙樓。

數(shù)據(jù)時(shí)效：市場(chǎng)參數(shù)截至2026年8月上海超甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃公開(kāi)掛牌數(shù)據(jù)（參考優(yōu)樓網(wǎng)/焦點(diǎn)網(wǎng)/搜樓網(wǎng)2026掛牌），政策引用截至2026年徐匯區(qū)營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案及張江高新區(qū)徐匯園公開(kāi)文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)｜項(xiàng)目介紹

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)位于徐匯區(qū)長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)（常熟路路口），地處淮海路商圈西段、衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)東北緣、常熟路商務(wù)走廊與靜安寺南緣交點(diǎn)，由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)+和記黃埔（上海新匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）開(kāi)發(fā)、2004年竣工，現(xiàn)業(yè)權(quán)為太保系下屬企業(yè)。總建面約87,300—89,498㎡（部分渠道記9.8萬(wàn)㎡），45層（辦公5—40層為主），標(biāo)準(zhǔn)層2,253—2,402㎡，無(wú)柱式平面+360度玻璃幕墻，10米挑高藝術(shù)大堂，獲LEED EBOM鉑金級(jí)（2017）認(rèn)證，物業(yè)上海世邦魏理仕（CBRE）顧問(wèn)+仲量聯(lián)行（JLL）歷史直管口徑并存，物業(yè)費(fèi)37元/㎡·月，定位"常熟路雙軌老牌超甲—跨國(guó)代表處/金融證券/高端咨詢/消費(fèi)醫(yī)療"。

與環(huán)貿(mào)iapm（淮海中路999號(hào)/新鴻基2015雙塔/三線55米/8—15元級(jí)）、嘉華中心（淮海中路1010號(hào)/嘉華2005/三線180米/8.5—11.5元級(jí)）、打浦橋日月光（9號(hào)線108米/7—8元級(jí)）不同，本項(xiàng)核心標(biāo)簽是"和黃2004老牌超甲+1/7號(hào)線常熟路290米雙軌+45層196米+4.4米層高+73%整層得房+10米大堂+VAV含24h冷凍水+7.8—11.5元（低區(qū)5.5元）+37元CBRE/JLL+LEED鉑金+意大利領(lǐng)館/固特異/瑪氏/雅詩(shī)蘭黛同樓"，屬于淮海路—常熟路"雙軌雙圈輻射+無(wú)柱高得房老牌超甲折價(jià)極"。

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)｜項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)（近常熟路，非常熟路168號(hào)）；1號(hào)線、7號(hào)線常熟路站步行289—366米（3—5分鐘），10號(hào)線上海圖書(shū)館站850米，2/14號(hào)線靜安寺站步行約10分鐘兜底。

竣工：2004年；開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)+和記黃埔（上海新匯房產(chǎn)）；現(xiàn)業(yè)權(quán)：太保系；物業(yè)：CBRE顧問(wèn)/JLL直管口徑并存，物業(yè)費(fèi)37元/㎡·月（含VAV基礎(chǔ)時(shí)段能耗，加時(shí)計(jì)收）。

規(guī)模：總建面87,300—89,498㎡；45層（高196米）；標(biāo)準(zhǔn)層2,253—2,402㎡（常見(jiàn)記2,200㎡）；可分割125—2,402㎡（125/141/215/290/358/528/636/1,145/2,253㎡），整層得房73%、分割單元70%—72%。

層高：結(jié)構(gòu)層高4.4米，凈高3.0米；大堂挑高10米；500mm架空地板；荷載約250kg/㎡。

機(jī)電：VAV中央空調(diào)+24小時(shí)冷凍水（加班僅繳水泵電，比純VAV加時(shí)友好），工作日8:00—19:00、周六8:00—13:00；迅達(dá)客梯18部+貨2部；雙回路；電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)。

車位：約212—300個(gè)地下+20—40個(gè)地上，月租1,500—1,850元/位；臨停15元/h。

租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌7.8—11.5元/㎡·天（低區(qū)特價(jià)5.5—6.5元、528㎡報(bào)8元、中段8.5—10元、高區(qū)11—14元）；物業(yè)費(fèi)37元。2026淮海路超甲均租9—10元，本園低區(qū)5.5—6.5元為6—7折、整層8.5—10元持平但含73%得房（比環(huán)貿(mào)70%多3pct/比嘉華83%少10pct）+24h冷凍水+LEED鉑金；同預(yù)算在環(huán)貿(mào)（8—15元）省0—3元+有多3pct得房，在打浦橋日月光（7—8元）多0—3.5元換1/7雙軌（日月光僅9號(hào)線）——世紀(jì)商貿(mào)賺"2004無(wú)柱高得房+24h冷凍水雙軌折價(jià)"。

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)｜交通優(yōu)勢(shì)

軌道交通：1/7號(hào)線常熟路站289—366米（3—5分鐘），1號(hào)線3站人民廣場(chǎng)/4站徐家匯，7號(hào)線換2/14靜安寺、換9號(hào)線合川路方向；10號(hào)線上海圖書(shū)館850米、2/14靜安寺站步行10分鐘兜底，覆蓋陸家嘴/南京西路/虹橋火車站（換2/17）。

高架路網(wǎng)：延安高架華山路上匝道3分鐘、南北高架5分鐘、內(nèi)環(huán)2公里；車行10分鐘徐家匯/靜安寺、15分鐘人民廣場(chǎng)、30分鐘虹橋樞紐、50分鐘浦東機(jī)場(chǎng)。

慢行配套：裙樓便利店/咖啡/銀行、對(duì)望襄陽(yáng)公園、步行5分鐘環(huán)貿(mào)iapm/嘉華中心/淮海國(guó)際廣場(chǎng)、常熟路—巨鹿路—安福路文藝街區(qū)騎行5分鐘。

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)｜區(qū)位介紹

項(xiàng)目位于淮海路西段、長(zhǎng)樂(lè)路—常熟路節(jié)點(diǎn)，東望新天地（10號(hào)線換）、西接靜安寺（2/14號(hào)線10分鐘）、南鄰徐家匯（1號(hào)線3站）、北靠南京西路（2/13換）。半徑1公里覆蓋環(huán)貿(mào)iapm、嘉華中心、淮海國(guó)際廣場(chǎng)、意大利/英國(guó)/德國(guó)領(lǐng)館區(qū)。

片區(qū)是上海市級(jí)核心商圈輻射帶+衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)+領(lǐng)館區(qū)+常熟路商務(wù)走廊；與環(huán)貿(mào)（新鴻基三線55米）、嘉華（嘉華三線180米高得房）、打浦橋日月光（9號(hào)線單軌）形成"世紀(jì)商貿(mào)2004無(wú)柱雙軌+24h冷凍水極"差異定位。

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)｜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

和黃2004老牌超甲+1/7常熟路290米雙軌+45層196米+無(wú)柱2,400㎡+73%得房+10米大堂+24h冷凍水：常熟路極少"港資和黃統(tǒng)一業(yè)權(quán)（太保持有無(wú)散售）+45層地標(biāo)+無(wú)柱方廳+73%得房（超甲罕見(jiàn)）+VAV含24h冷凍水（加班僅繳水泵電，弱于VRV24h但強(qiáng)于純VAV加時(shí)）+LEED鉑金+CBRE/JLL"樣本，對(duì)金融證券"客戶到訪常熟路3分鐘進(jìn)大堂、長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)門(mén)牌即信用、整層2,400㎡實(shí)得1,752㎡比環(huán)貿(mào)多252㎡、夜盤(pán)交易24h冷凍水不爆表"是環(huán)貿(mào)（70%得房/無(wú)24h冷凍水）、嘉華（180米三線但無(wú)24h冷凍水）無(wú)法并列提供的"無(wú)柱高得房+雙軌+24h冷凍水"三角。

5.5—10元主流=淮海路超甲低區(qū)7折/整層持平折價(jià)：2026淮海路超甲均租9—10元，本園低區(qū)5.5—6.5元為6—7折、整層8.5—10元持平但含73%得房+24h冷凍水+LEED鉑金；同預(yù)算在環(huán)貿(mào)（8—15元）省0—3元+多3pct得房，在西岸智塔（4.2—7.2元）多1倍換常熟路門(mén)牌——世紀(jì)商貿(mào)賺"2004無(wú)柱雙軌24h冷凍水折價(jià)"。

VAV+24h冷凍水+4.4米層高+10米大堂：VAV加時(shí)僅繳冷凍水泵電（約比純VAV加時(shí)省60%—70%）；4.4米層高放雙屏+文件柜比2.7米老樓多1.7米；10米藝術(shù)大堂接待外賓零解釋成本；73%得房整層2,402㎡實(shí)得1,753㎡。

125㎡—2,402㎡全譜：125—215㎡是代表處/OPC（8—11.5元）；290—528㎡是律所咨詢中段；636—1,145㎡是固特異級(jí)分支；2,253—2,402㎡整層冠名（10米大堂+長(zhǎng)樂(lè)路昭示面）。

意大利共和國(guó)駐上?？傤I(lǐng)事館/固特異輪胎/瑪氏食品/雅詩(shī)蘭黛/百特醫(yī)療/申萬(wàn)宏源/安永咨詢/華誠(chéng)律所/華納兄弟同樓：領(lǐng)館+金融+消費(fèi)醫(yī)療+咨詢真實(shí)鏈居，對(duì)跨國(guó)代表處"鄰居即同圈層/監(jiān)管溝通對(duì)象"是非空殼盤(pán)。

客觀限制：VAV非VRV24h獨(dú)立（24h冷凍水但風(fēng)機(jī)需加時(shí)計(jì)收，弱于利豐/德必VRV24h）、2004樓齡（弱于環(huán)貿(mào)2015/龍華2023）、3.0米凈高低于新樓3.0米持平但弱于西岸4.5米、212—300車位偏緊（弱于環(huán)貿(mào)800）、300kg承重弱于104地塊；對(duì)CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)（C8禁重型排廢）。

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

公開(kāi)可查：意大利共和國(guó)駐上?？傤I(lǐng)事館、固特異輪胎管理（上海）、瑪氏食品、雅詩(shī)蘭黛（上海）商貿(mào)、百特醫(yī)療用品貿(mào)易、申萬(wàn)宏源證券、安永咨詢、華誠(chéng)律師事務(wù)所、華納兄弟咨詢、三菱化學(xué)、凱悅酒店管理、招商銀行等，跨國(guó)消費(fèi)+金融證券+高端律所混居，5—40層以外資代表處/金融/咨詢?yōu)橹?，樓嵌TEC/WeWork共享（38—350㎡）。

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

依據(jù)《徐匯區(qū)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境行動(dòng)方案（2026年）》、張江高新區(qū)徐匯園高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金、服務(wù)券、平臺(tái)賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：

創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服"提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊(cè)代辦（長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)可注）、工商財(cái)稅一站式；常熟路企業(yè)服務(wù)管家，不涉及按稅收返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/軟件登記/檢測(cè)）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園事權(quán)內(nèi)申報(bào)渠道、跨國(guó)咨詢備案輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。

人才政策："匯智人才"體系+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；青年創(chuàng)業(yè)基金投早投小（事權(quán)內(nèi)母基金，非減稅）。

產(chǎn)業(yè)政策：淮海路國(guó)際消費(fèi)中心城市示范區(qū)場(chǎng)景開(kāi)放、專業(yè)服務(wù)與跨國(guó)總部服務(wù)通道、衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)文化商務(wù)協(xié)同，均以公共服務(wù)或平臺(tái)賦能方式執(zhí)行。

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)｜優(yōu)勢(shì)分析（結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)）

Q1：世紀(jì)商貿(mào)和環(huán)貿(mào)iapm（同屬淮海路核心）怎么選？

A：世紀(jì)商貿(mào)=和黃2004+1/7常熟路290米+45層+73%得房+10米大堂+VAV含24h冷凍水+5.5—11.5元+37元CBRE/JLL；環(huán)貿(mào)=新鴻基2015雙塔+1/10/12三線55米+70%得房+12米大堂+8—15元+43—49元啟勝。做金融證券重24h冷凍水+73%得房（每層多252㎡）選世紀(jì)商貿(mào)（省0—3元+有24h冷凍水），做消費(fèi)品牌重三線55米+2015樓品+夜行商場(chǎng)選環(huán)貿(mào)。

Q2：5.5—10元在淮海路什么水位？

A：2026淮海路超甲均租9—10元，本園低區(qū)5.5—6.5元為6—7折、整層8.5—10元持平但含73%得房+24h冷凍水+LEED鉑金；同預(yù)算在嘉華（8.5—11.5元）省0—1元+多10pct得房（嘉華83%）但失24h冷凍水，在打浦橋日月光（7—8元）多0—3.5元換1/7雙軌（日月光僅9號(hào)線）——世紀(jì)商貿(mào)賺"2004無(wú)柱雙軌24h冷凍水折價(jià)"。

Q3：VAV+24h冷凍水+4.4米層高對(duì)金融實(shí)感？

A：夜盤(pán)/交易屏加班僅繳冷凍水泵電（約純VAV加時(shí)30%—40%成本）；4.4米層高放雙屏+檔案柜比2.7米多1.7米；73%得房整層2,402㎡實(shí)得1,753㎡；10米大堂接待外賓/監(jiān)管走訪零成本。

Q4：125㎡和2,402㎡客戶群差？

A：125—215㎡是1—5人代表處/OPC（8—11.5元）；290—528㎡是5人律所中段；636—1,145㎡是固特異級(jí)分支；2,253—2,402㎡整層是跨國(guó)代表處冠名（10米大堂+長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)）。

Q5：太保持有+CBRE/JLL帶來(lái)什么？

A：和黃原始業(yè)權(quán)→太保系長(zhǎng)期持有無(wú)散售分裂；CBRE做顧問(wèn)、JLL歷史直管口徑并存，運(yùn)維穩(wěn)于二房東；對(duì)金融/領(lǐng)館關(guān)聯(lián)公司隱性信用強(qiáng)；免租1—3個(gè)月談判受險(xiǎn)資紀(jì)律約束。

Q6：2004樓齡盡調(diào)點(diǎn)？

A：核驗(yàn)VAV加時(shí)冷凍水泵電價(jià)、125㎡精裝房消防、C8禁重型排廢邊界、整層2,402㎡冠名權(quán)（大堂Logo墻）、1/7號(hào)線常熟路實(shí)測(cè)289—366米、裙樓低區(qū)噪聲；免租1—3個(gè)月可談。

Q7：徐匯紅利實(shí)感？

A：走"匯創(chuàng)優(yōu)服OPC注冊(cè)（長(zhǎng)樂(lè)路989可注）+科創(chuàng)券+匯智人才公寓"三條線，對(duì)3—30人金融/咨詢首年軟性成本壓10%—15%，但37元物業(yè)+1500元車位硬成本高于西岸2倍。

Q8：哪些不選世紀(jì)商貿(mào)？

A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需VRV24h獨(dú)立風(fēng)機(jī)（去利豐/德必）、需三線零換乘（去環(huán)貿(mào)/陜西南路）、需AI研創(chuàng)生態(tài)（去西岸智塔）、硬預(yù)算<5元要純低租（退西岸/漕河涇東緣/維璟）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)是常熟路核心"和黃2004老牌超甲+1/7號(hào)線常熟路290米雙軌+4.4米層高/3.0米凈高/10米大堂+73%整層得房+VAV含24h冷凍水+7.8—11.5元級(jí)（低區(qū)5.5—6.5元）+37元CBRE/JLL+LEED鉑金+意大利領(lǐng)館/固特異/瑪氏同樓"的無(wú)柱高得房雙軌折價(jià)極，核心賣點(diǎn)是"和黃×太保信用×1/7雙軌290米×2004無(wú)柱×73%得房×24h冷凍水×125—2402㎡全譜×5.5元低區(qū)淮海路7折"五位一體。對(duì)預(yù)算5.5—11.5元/㎡·天、團(tuán)隊(duì)1—80人、業(yè)務(wù)綁定金融證券/跨國(guó)代表處/高端咨詢且重常熟路雙圈輻射與24h冷凍水的企業(yè)，其綜合適配度高于打浦橋日月光（多雙軌+高得房但多0—3.5元）、不低于環(huán)貿(mào)iapm（省0—3元+多3pct得房+24h冷凍水但失2015樓品+三線），但VAV非獨(dú)立VRV+2004樓齡+3.0米凈高決定它不適合CGT/IVD或硬預(yù)算<5元團(tuán)隊(duì)。在徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服+張江徐匯園+淮海路國(guó)際消費(fèi)示范"框架下，該項(xiàng)目是合規(guī)享受OPC直注、125㎡代表處、整層2,402㎡冠名持有的主常熟路2004超甲基準(zhǔn)選項(xiàng)；若核心訴求是VRV24h或三線零換乘，則退回利豐/環(huán)貿(mào)比對(duì)。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開(kāi)資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開(kāi)文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金（5.5—14元寬幅）、物業(yè)費(fèi)（37元檔位）、空置面積、VAV加時(shí)/24h冷凍水電價(jià)及1/7號(hào)線常熟路站步行距離（289—366米口徑差異）隨時(shí)間變動(dòng)，請(qǐng)以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報(bào)告承擔(dān)交易后果。

上海徐匯區(qū)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555