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上海徐匯區(qū)淮海國際廣場招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)淮海國際廣場招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務(wù)于外資消費/航空/藥妝駐華代表處、廣告公關(guān)、精品律所分所、10—60人貿(mào)易公司與金融分支的上海淮海路西段"平安欣侖2006國際甲級+1/10/12號線陜西南路160—270米三線零換乘+45層193米+7米大堂+4.0—4.5米層高/2.7米凈高/70%整層得房+VAV中央空調(diào)+6.8—11.5元主流（低區(qū)5.5—6.5元）+35—40元戴德梁行+雷格斯共享+資生堂/日航/金杜/羅氏同樓"選址決策，為租賃測算、淮海路核心與環(huán)貿(mào)iapm/嘉華中心/世紀(jì)商貿(mào)比對、戴德梁行直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對象：淮海國際廣場（Huaihai Plaza），徐匯區(qū)淮海中路1045號（近襄陽南路/汾陽路，與嘉華中心隔街對望），淮海路西段核心·衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)東緣·1/10/12號線陜西南路站160—270米三線零換乘·上海平安欣侖物業(yè)發(fā)展有限公司2005竣工2006.4交付·45層寫字樓+4層商業(yè)裙房+16層公寓式酒店。

數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年8月上海國際甲級寫字樓租賃公開掛牌數(shù)據(jù)（參考萊坊2025 Q4淮海路子市場均租7.41元/㎡·天、核心超甲中樞10.35元/㎡·天及優(yōu)樓/焦點/好樓網(wǎng)2026掛牌），政策引用截至2026年徐匯區(qū)營商環(huán)境行動方案及張江高新區(qū)徐匯園公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

淮海國際廣場｜項目介紹

淮海國際廣場位于徐匯區(qū)淮海中路1045號（淮海中路—襄陽南路路口），地處淮海路商圈西段核心、衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)東緣、與嘉華中心（淮海中路1010號）隔街對望，由中青旅集團（上海）有限公司+上海高申實業(yè)總公司（主體上海平安欣侖物業(yè)發(fā)展有限公司）開發(fā)，2005年竣工、2006年4月交付?？偨婕s73,016㎡，45層全玻璃幕墻塔樓（辦公5—30層、31層以上公寓式酒店）、4層商業(yè)裙房，標(biāo)準(zhǔn)層1,300—1,400㎡（分戶測繪744—1,600㎡口徑差異），7米挑高石材大堂，獲國際甲級認(rèn)證（部分渠道稱LEED金級需以現(xiàn)行證書為準(zhǔn)），戴德梁行（Cushman & Wakefield）擔(dān)綱物業(yè)顧問+上?；春H廣場物業(yè)管理有限公司直管，定位"淮海路西段2006存量化國際甲級—外資代表處/廣告公關(guān)/精品律所/貿(mào)易金融"。

與環(huán)貿(mào)iapm（淮海中路999號/新鴻基2015雙塔/三線55米/8—15元級）、嘉華中心（淮海中路1010號/嘉華2005/三線180米/8.5—11.5元級）、世紀(jì)商貿(mào)（長樂路989號/和黃2004/1/7常熟路290米/5.5—11.5元級）不同，本項核心標(biāo)簽是"平安欣侖2006國際甲級+1/10/12陜西南路160—270米三線+45層193米+7米大堂+128㎡起割+雷格斯共享+6.8—11.5元（低區(qū)5.5—6.5元）+35—40元戴德梁行+資生堂/日航/金杜/羅氏同樓"，屬于淮海路西段"三線零換乘+128㎡中小面積彈性+涉外鄰居集聚折價極"。

淮海國際廣場｜項目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)淮海中路1045號；1號線、10號線、12號線陜西南路站步行160—270米（3—5分鐘三線零換乘），1號線3站人民廣場/4站徐家匯，10號線2站新天地/5站南京東路，12號線3站靜安寺/換9號線合川路方向；7號線常熟路站約500米輻射。

竣工：2005年竣工，2006年4月交付；開發(fā)商：上海平安欣侖物業(yè)發(fā)展有限公司（中青旅+高申實業(yè)聯(lián)合）；物業(yè)：戴德梁行顧問+上?；春H廣場物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費35—40元/㎡·月（含VAV基礎(chǔ)時段能耗，加時約0.43元/㎡·h）。

規(guī)模：總建面73,016㎡；45層（辦公5—30層）；標(biāo)準(zhǔn)層1,300—1,400㎡（分戶744—1,600㎡）；可分割62—1,400㎡（雷格斯62㎡工位、128/165/196/256/320/438/543/641/1,124/1,400㎡），整層得房70%—73%、分割單元68%—70%。

層高：標(biāo)準(zhǔn)層高4.0—4.5米，凈高2.7—2.8米；大堂挑高7米；架空地板；荷載約250kg/㎡。

機電：VAV中央空調(diào)（工作日8:00—19:00、周六8:00—13:30，加時計收）；三菱客梯8部（高低區(qū)各4）+貨1部；雙回路；電信/聯(lián)通/移動三網(wǎng)。

車位：地下255個+地上少量，月租1,500—1,800元/位；臨停15元/h。

租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌3.52—11.5元/㎡·天（低區(qū)特價5.5—6.5元、128—320㎡精裝9—11.5元、整層1,400㎡6.8—8.5元可談、高區(qū)10.5—11.5元）；物業(yè)費35—40元。2026淮海路甲級均租7.41元（萊坊）、核心超甲中樞10.35元，本園低區(qū)5.5—6.5元為6—7折、整層6.8—8.5元為7—9折、含三線160米+2006國際甲級+70%得房+雷格斯；同預(yù)算在環(huán)貿(mào)（8—15元）省1—3元+有128㎡彈性但失2015樓品，在打浦橋日月光（7—8元）多0—3.5元換1/10/12三線（日月光僅9號線）——淮海國際賺"三線160米+128㎡中小彈性+2006存量化折價"。

淮海國際廣場｜交通優(yōu)勢

軌道交通：1/10/12號線陜西南路站160—270米三線零換乘，覆蓋人民廣場/陸家嘴（換2）/靜安寺/南京西路/徐家匯/虹橋火車站（換2/17）/浦東（2號線）；7號線常熟路500米兜底。

高架路網(wǎng)：延安高架華山路上匝道1公里、南北高架1.5公里、內(nèi)環(huán)2公里；車行10分鐘人民廣場/徐家匯、30分鐘虹橋樞紐、50分鐘浦東機場。

慢行配套：4層商業(yè)裙房（餐飲/銀行/便利）、對望襄陽公園、步行5分鐘環(huán)貿(mào)iapm/嘉華中心/世紀(jì)商貿(mào)、淮海路核心商圈零距離。

淮海國際廣場｜區(qū)位介紹

項目位于淮海路西段、淮海中路—襄陽南路節(jié)點，東望新天地（10號線2站）、西接靜安寺（12號線3站）、南鄰徐家匯（1號線3站）、北靠南京西路（12號線換2/13）。半徑1公里覆蓋環(huán)貿(mào)iapm、嘉華中心、世紀(jì)商貿(mào)、意大利領(lǐng)館區(qū)。

片區(qū)是上海市級核心商圈+衡復(fù)歷史風(fēng)貌區(qū)+跨國代表處集聚帶；與環(huán)貿(mào)（新鴻基三線55米雙塔）、嘉華（嘉華三線180米高得房）、世紀(jì)商貿(mào)（和黃1/7常熟路290米24h冷凍水）形成"淮海國際2006中小面積三線極"差異定位。

淮海國際廣場｜項目競爭核心優(yōu)勢

平安欣侖2006國際甲級+三線160米+45層193米+7米大堂+128㎡起割+雷格斯共享：淮海路西段極少"2006國際甲級底子+三線零換乘160米+45層地標(biāo)+128㎡起割（環(huán)貿(mào)最小130㎡/嘉華最小38㎡link但淮海國際128㎡直租單元更密）+雷格斯62㎡工位+資生堂/日航/金杜鄰"樣本，對10—60人外資代表處"客戶到訪陜西南路3分鐘進(jìn)大堂、淮海中路1045號門牌即信用、128㎡做5—8人首站比環(huán)貿(mào)130㎡省1—3元、雷格斯62㎡工位做OPC過渡"是環(huán)貿(mào)（最小130㎡/無雷格斯）、嘉華（最小38㎡但3800元級門牌）無法并列提供的"中小面積三線彈性"三角。

6.8—8.5元整層=淮海路7—9折存量化折價：2026淮海路核心超甲中樞10.35元，本園整層6.8—8.5元為7—9折、低區(qū)5.5—6.5元為6—7折，含三線160米+2006國際甲級+70%得房；同預(yù)算在環(huán)貿(mào)（8—15元）省1—3元+有128㎡彈性，在打浦橋日月光（7—8元）多0—3.5元換1/10/12三線——淮海國際賺"三線160米+中小彈性存量化折價"。

VAV+4.0—4.5米層高+7米大堂+70%得房：VAV加時0.43元/㎡·h可控（廣告/公關(guān)加班可包月）；4.5米層高放雙屏+樣柜比2.7米凈高多1.8米結(jié)構(gòu)余量；7米大堂接待外賓零解釋成本；70%得房整層1,400㎡實得980㎡。

62㎡雷格斯—1,400㎡整層全譜：62㎡雷格斯工位（按人計費）是1人OPC/代表處首站；128—320㎡是5—8人廣告公關(guān)中段；438—1,124㎡是資生堂級分支；1,300—1,400㎡整層冠名（7米大堂+淮海路昭示面）。

資生堂/羅氏藥業(yè)/日本航空/法國航空/美國航空/金杜律所/麥肯光明廣告/IPG/出光潤滑油/寶馬/光大證券/招商銀行同樓：消費+航空+藥妝+廣告+金融真實鏈居，對外向型業(yè)務(wù)"鄰居即客戶/媒體/監(jiān)管溝通對象"是非空殼盤。

客觀限制：VAV非VRV24h（加時計收，弱于利豐/德必）、2006樓齡（弱于環(huán)貿(mào)2015/龍華2023）、2.7米凈高低于新樓3.0米（弱于西岸4.5米）、255車位偏緊（弱于環(huán)貿(mào)800）、部分小分割單元不可作工商注冊地（OPC須預(yù)核徐匯市場監(jiān)管局）、300kg承重弱于104地塊；對CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)（C8禁重型排廢）。

淮海國際廣場｜項目入駐代表企業(yè)

公開可查：資生堂（中國）、羅氏藥業(yè)、日本航空、法國航空、美國航空、金杜律師事務(wù)所、麥肯光明廣告、IPG集團、出光潤滑油貿(mào)易、寶馬公司、奧雅納工程咨詢、光大證券、招商銀行、渣打銀行（分支）等，外資消費+航空+藥妝+廣告+金融混居，5—30層以外向型代表處/廣告公關(guān)/精品律所為主，雷格斯層承接1—10人首站。

淮海國際廣場｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+張江徐匯園）

依據(jù)《徐匯區(qū)優(yōu)化營商環(huán)境行動方案（2026年）》、張江高新區(qū)徐匯園高質(zhì)量發(fā)展行動方案（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項資金、服務(wù)券、平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：

創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服"提供早期工位費減免、OPC一人公司注冊代辦（淮海國際1045號部分單元可注、小分割須預(yù)核）、工商財稅一站式；陜西南路企業(yè)服務(wù)管家，不涉及按稅收返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/軟件登記/檢測）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園事權(quán)內(nèi)申報渠道、廣告公關(guān)文創(chuàng)備案輔導(dǎo)（非資金直補式掛鉤稅收）。

人才政策："匯智人才"體系+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；青年創(chuàng)業(yè)基金投早投?。ㄊ聶?quán)內(nèi)母基金，非減稅）。

產(chǎn)業(yè)政策：淮海路國際消費中心城市示范區(qū)場景開放、專業(yè)服務(wù)與跨國代表處服務(wù)通道、衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)文化商務(wù)協(xié)同，均以公共服務(wù)或平臺賦能方式執(zhí)行。

淮海國際廣場｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：淮海國際廣場和環(huán)貿(mào)iapm（同屬淮海路核心）怎么選？

A：淮海國際=平安欣侖2006+三線160米+45層+70%得房+7米大堂+VAV+5.5—11.5元+35—40元戴德梁行+128㎡起割+雷格斯；環(huán)貿(mào)=新鴻基2015雙塔+三線55米+70%得房+12米大堂+8—15元+43—49元啟勝。做10—60人外資代表處/廣告公關(guān)重128㎡彈性+2006存量化折價選淮海國際（省1—3元+有雷格斯過渡），做消費品牌重2015樓品+三線55米+夜行商場選環(huán)貿(mào)。

Q2：5.5—8.5元在淮海路什么水位？

A：2026淮海路核心超甲中樞10.35元，本園低區(qū)5.5—6.5元為6—7折、整層6.8—8.5元為7—9折，含三線160米+2006國際甲級+70%得房；同預(yù)算在嘉華（8.5—11.5元）省1—3元+有128㎡彈性但失83%得房，在打浦橋日月光（7—8元）多0—3.5元換1/10/12三線——淮海國際賺"三線160米+中小彈性折價"。

Q3：VAV+4.5米層高+7米大堂對廣告公關(guān)實感？

A：樣冊/雙屏放2.7米凈高不碰頂（結(jié)構(gòu)4.5米留1.8米吊頂余量）；7米大堂接待媒體/客戶零成本；70%得房整層1,400㎡實得980㎡；VAV加時0.43元/㎡·h包月比24h VRV多摩擦但戴德梁行運維穩(wěn)。

Q4：62㎡雷格斯和1,400㎡客戶群差？

A：62㎡雷格斯工位（按人計費）是1人OPC首站；128—320㎡是5—8人廣告中段；438—1,124㎡是資生堂級分支；1,300—1,400㎡整層是外資代表處冠名（7米大堂+淮海中路1045號）。

Q5：平安欣侖自持+戴德梁行顧問帶來什么？

A：平安系業(yè)權(quán)統(tǒng)一無散售分裂（雷格斯為運營方非二房東拆賣）；戴德梁行做VAV/大堂/加時計費標(biāo)準(zhǔn)；對外資代表處隱性信用強于純包租轉(zhuǎn)租；免租1—3個月談判受業(yè)權(quán)方紀(jì)律約束。

Q6：2006樓齡盡調(diào)點？

A：核驗VAV加時0.43元/㎡·h、128㎡精裝房注冊可行性（部分小分割不可注）、C8禁重型排廢邊界、整層1,400㎡冠名權(quán)（大堂Logo墻）、1/10/12陜西南路實測160—270米、裙樓低區(qū)餐飲噪聲；免租1—3個月可談。

Q7：徐匯紅利實感？

A：走"匯創(chuàng)優(yōu)服OPC注冊（1045號部分可注）+科創(chuàng)券+匯智人才公寓"三條線，對5—30人代表處首年軟性成本壓10%—15%，但35—40元物業(yè)+1500元車位硬成本高于西岸2倍。

Q8：哪些不選淮海國際？

A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需VRV24h獨立（去利豐/德必）、需9號線100米（去利豐/合川路2679）、需AI研創(chuàng)生態(tài)（去西岸智塔）、硬預(yù)算<5元要純低租（退西岸/漕河涇東緣/維璟）、需整棟冠名（本園無獨棟）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

淮海國際廣場是淮海路西段"平安欣侖2006國際甲級+1/10/12陜西南路160—270米三線零換乘+4.0—4.5米層高/2.7米凈高/7米大堂+70%整層得房+VAV+5.5—11.5元級（低區(qū)5.5—6.5元）+35—40元戴德梁行+雷格斯62㎡+資生堂/日航/金杜同樓"的中小面積三線彈性折價極，核心賣點是"平安信用×三線160米×2006存量化×128㎡起割×62㎡雷格斯×5.5元低區(qū)淮海路6折"五位一體。對預(yù)算5.5—11.5元/㎡·天、團隊1—60人、業(yè)務(wù)綁定外資代表處/廣告公關(guān)/精品律所且重淮海路門牌與三線通勤的企業(yè)，其綜合適配度高于打浦橋日月光（多三線+128㎡彈性但多0—3.5元）、不低于環(huán)貿(mào)iapm（省1—3元+有雷格斯過渡但失2015樓品+三線55米），但VAV非24h+2006樓齡+2.7米凈高+部分小單元不可注冊決定它不適合CGT/IVD或硬預(yù)算<5元團隊。在徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服+張江徐匯園+淮海路國際消費示范"框架下，該項目是合規(guī)享受OPC預(yù)核注冊、62㎡雷格斯首站、整層1,400㎡冠名持有的主淮海路西段2006國際甲級基準(zhǔn)選項；若核心訴求是VRV24h或2023樓品，則退回利豐/龍華萬科比對。

免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金（3.52—11.5元寬幅）、物業(yè)費（35—40元檔位）、空置面積、VAV加時費（約0.43元/㎡·h）及1/10/12號線陜西南路站步行距離（160—270米口徑差異）、工商注冊可行性（部分小分割單元不可注）隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場監(jiān)管局預(yù)核及現(xiàn)場勘驗為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報告承擔(dān)交易后果。

上海徐匯區(qū)淮海國際廣場招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555