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上海徐匯區(qū)國盛大廈招商中心招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-08-17 瀏覽次數(shù)：40   來源：m.remenbanlv.com

上海徐匯區(qū)國盛大廈招商中心招商租賃綜合評估報告


上海徐匯區(qū)國盛大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555



報告用途：服務(wù)于金融科技、AI算力應(yīng)用、國資關(guān)聯(lián)投資平臺、文化傳媒、專業(yè)咨詢及成長型總部的上海徐匯濱江西岸傳媒港"上海國盛集團置業(yè)2022竣工+11號線龍耀路275—340米+23層120米+4.5米層高/2.8—3.0米凈高/70%—75%得房+VAV四管制+PM2.5+270°江景+4.0—6.5元主流（低區(qū)4.0—4.8元）+33—40元錦能/萬物梁行+國盛總部/國泰海通/國盛科教同樓"選址決策，為租賃測算、徐匯濱江與星揚西岸/源點大廈/燦星大廈/西岸智塔比對、國企直管解讀提供第三方客觀依據(jù)。
編制對象：國盛大廈（Guosheng Mansion / 國盛大樓），徐匯區(qū)龍華街道云繡路9號（龍騰大道2171號），徐匯濱江西岸國際傳媒港"九宮格"正南核心格·上海國盛集團置業(yè)控股開發(fā)·2022年Q3竣工交付·23層塔樓+4層裙房。
數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年8月上海甲級寫字樓租賃公開掛牌數(shù)據(jù)（參考搜樓網(wǎng)/焦點網(wǎng)/51選址/chooffice 2026掛牌及萊坊2025 Q4徐匯濱江子市場均租5.53元/㎡·天），政策引用截至2026年徐匯區(qū)營商環(huán)境行動方案及張江高新區(qū)徐匯園+西岸AI金融集群公開文件。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

國盛大廈｜項目介紹

國盛大廈位于徐匯區(qū)云繡路9號（龍騰大道2171號），地處徐匯濱江西岸國際傳媒港"九宮格"正南核心格、龍騰大道—云繡路節(jié)點，北望西岸智慧谷（云錦路700號西岸智塔1站）、東接星揚西岸（龍耀路175號11號線1站）、南鄰黃石路綠地、西靠龍騰大道濱江步道。由上海國盛集團置業(yè)控股有限公司（市屬國資）開發(fā)，2022年Q3竣工交付，總建面約5.18—5.96萬㎡（塔樓43,679.62㎡辦公+裙房8,122.09㎡），23層塔樓（檐高119.85米）+4層裙房，標準層2,200—2,414㎡，大堂挑高10—18米，三段式古典基座+LOW-E玻璃幕墻，獲LEED金級預認證，VAV四管制+區(qū)域能源中心集中供能，錦能物業(yè)直管（部分渠道記萬物梁行/上勤樓宇），定位"西岸傳媒港國企120米江景甲級—金融科技/AI算力/國資投資/文化傳媒"。
與星揚西岸（龍耀路175號/恒基2022/280米江景/5.0—9.8元級）、源點大廈（云錦路555號/隧道股份2023/11號線70米/3.5—7.5元級）、燦星大廈（龍啟路158號/燦星×西岸2022/11號線73米/VRV24h/4.0—7.5元級）、西岸智塔（云錦路700號/商湯整購西塔/4.5—7.8元級）不同，本項核心標簽是"國盛集團2022國企自持+11號線龍耀路275—340米+120米270°江景+4.5米層高+VAV四管制+4.0—6.5元（低區(qū)4.0—4.8元）+33—40元錦能+國盛總部同樓"，屬于徐匯濱江"西岸傳媒港九宮格南門戶+國企120米江景折價極"。

國盛大廈｜項目參數(shù)

  • 地址：徐匯區(qū)云繡路9號（龍騰大道2171號）；11號線龍耀路站2號口步行275—340米（約5分鐘），1站云錦路換西岸智塔、2站東方體育中心換6/8/12；龍耀路隧道0距離過江至前灘/后灘，上中路隧道接前灘。
  • 竣工：2022年Q3；開發(fā)商：上海國盛集團置業(yè)控股；物業(yè)：錦能物業(yè)（交叉驗證萬物梁行/上勤樓宇），物業(yè)費33—40元/㎡·月（主流40元含VAV基礎(chǔ)能耗/部分渠道32—35元）。
  • 規(guī)模：總建面5.18—5.96萬㎡；23層塔樓（10—23層國盛總部及二級子公司自用，4—9層對外招租）/地下3層；標準層2,200—2,414㎡；可分割100—2,414㎡（105/285/300/500/1,000/2,200/2,414㎡），得房率70%—75%。
  • 層高：標準層高4.5米，凈高2.8—3.0米；大堂挑高10—18米（雙大堂13.5米主廳+VIP廳）；150mm架空地板；荷載部分樓層12kN/㎡（約1.2噸）算力友好。
  • 機電：VAV變風量+四管制集中供能+PM2.5過濾（工作日6:00—22:00，加時計收）；迅達客梯10部+貨2部；雙回路+UPS（特設(shè)數(shù)據(jù)中心樓層預留液冷管井/24h冷卻水）；電信/聯(lián)通/移動萬兆。
  • 車位：地下457—459個（含55—樁），月租800—1,200元/位（部分渠道1,200—1,800元）。
  • 租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌4.0—6.5元/㎡·天，主流成交4.0—5.5元（低區(qū)4—4.8元、中區(qū)5—5.5元、高區(qū)江景5.5—6.5元、整層2,414㎡簽3年可談至4.0—4.5元）；物業(yè)費40元。2026徐匯濱江均租5.53元，本園低區(qū)4.0—4.8元為7—9折、含11號線275米+120米270°江景+2022國企樓；同預算在源點（3.5—7.5元）多0—0.5元換270°江景+國企信用，在星揚（5.0—9.8元）省0—1元+有120米江景但失280米——國盛賺"11號線275米+120米國企江景2022折價"。

國盛大廈｜交通優(yōu)勢

  • 軌道交通：11號線龍耀路站2號口275—340米（5分鐘），11號線北向4站徐家匯/6站靜安寺?lián)Q2/14，南向2站東方體育中心換6/8/12；龍耀路隧道0距離過江至前灘/世博（車行5分鐘）。
  • 高架路網(wǎng)：龍騰大道0距離、內(nèi)環(huán)高架3分鐘、中環(huán)5分鐘、打浦路隧道10分鐘；車行25分鐘虹橋樞紐、45分鐘浦東機場。
  • 慢行配套：裙樓輕食咖啡+自營食堂（400人）、南鄰黃石路綠地、步行300米濱江步道、700米西岸鳳巢AI PLAZA/夢中心、1站云錦路西岸智塔/燦星。

國盛大廈｜區(qū)位介紹

項目位于西岸傳媒港九宮格正南格，東望前灘（隧道5分鐘）、西接西岸智慧谷（云錦路1站）、北鄰徐家匯（11號線4站）、南靠龍華萬科（12號線龍華1.3公里）。半徑1.5公里覆蓋星揚西岸、源點大廈、燦星大廈、西岸智塔、芒果廣場（總臺上海）、騰訊濱江、阿里傳橙、商湯西塔、小米華東、網(wǎng)易西岸研發(fā)中心。
片區(qū)是張江高新區(qū)徐匯園西翼+西岸"AI+傳媒+金融"集群+一江一河CAZ；與星揚（280米江景超甲）、源點（11號線70米雙金級）、燦星（綜藝IP+VRV24h）形成"國盛2022國企120米江景九宮格南門戶極"差異定位。

國盛大廈｜項目競爭核心優(yōu)勢

  • 國盛集團國企自持+2022+11號線275米+120米270°江景+4.5米層高+VAV四管制+部分樓層12kN算力承重：西岸傳媒港九宮格極少"市屬國資統(tǒng)一業(yè)權(quán)無散售+2022較新+120米270°江景（推窗黃浦江天際線）+4.5米層高+四管制VAV（比普通VAV冬夏靈活）+特設(shè)數(shù)據(jù)中心樓層（12kN/㎡+液冷管井預留+24h冷卻水+UPS）"樣本，對金融科技/AI算力"下樓龍耀路275米換徐家匯/前灘、高區(qū)江景接待LP零成本、國企鄰居即國資LP/被投渠道、輕量推理機柜可落（弱于104地塊但優(yōu)于普通甲寫）"是星揚（無國企自持/無12kN樓層）、源點（無270°江景）無法并列提供的"國企信用×120米江景×11號線275米×算力友好"三角。
  • 4.0—5.5元主流=徐匯濱江7—9折江景折價：2026徐匯濱江均租5.53元，本園低區(qū)4.0—4.8元為7—9折、整層4.0—4.5元可談，含11號線275米+120米270°江景+2022國企樓；同預算在星揚（5.0—9.8元）省0—1元+有國企信用但失280米，在打浦橋日月光（7—8元）省2—3元+有270°江景+11號線（日月光僅9號線）——國盛賺"11號線275米+120米國企江景折價"。
  • VAV四管制+4.5米層高+10—18米雙大堂+70%得房：四管制冬夏獨立控溫優(yōu)于單冷VAV；4.5米層高放雙屏+交易終端比2.7米老樓多1.8米；18米大堂接待監(jiān)管/國資客戶零解釋成本；75%得房整層2,414㎡實得1,811㎡。
  • 100㎡—2,414㎡全譜：100—285㎡精裝是1—5人量化/咨詢首站（4.3—5.5元）；500—1,000㎡是金融科技中段；2,200—2,414㎡整層是資管分支冠名（13.5米主大堂+江景昭示面）。
  • 國盛集團總部（10—23層）+東方盛匯置業(yè)+國泰海通證券+國盛科教投資同樓：國資投資+金融+科教真實鏈居，對金融科技"鄰居即LP/通道/被投"是非空殼盤。
  • 客觀限制：VAV非VRV24h（加時計收，弱于燦星/源點獨棟VRV24h）、11號線單軌（弱于環(huán)貿(mào)三線/濱江復星4/12雙軌）、275—340米非正上蓋（弱于云錦路70—90米三樓）、10—23層國盛自用壓縮可租層（僅4—9層主力放租）、2.8—3.0米凈高低于新樓3.1米（弱于源點3.1/星揚3.0持平）；對CGT/IVD/重型排廢不最優(yōu)（C8禁重型）。

國盛大廈｜項目入駐代表企業(yè)

公開可查：上海國盛集團總部及二級子公司（國盛置業(yè)/國盛科教/東方盛匯）、國泰海通證券分支、國盛系金融投資平臺、AI大模型應(yīng)用團隊、外資量化對沖基金、國際工程咨詢公司等；同圈1站西岸智塔聚商湯/微軟亞研/阿里徐匯/階躍星辰，芒果廣場總臺上海/騰訊濱江/小米華東輻射。

國盛大廈｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+西岸AI金融）

依據(jù)《徐匯區(qū)優(yōu)化營商環(huán)境行動方案（2026年）》、張江高新區(qū)徐匯園及西岸"AI+金融+傳媒"集群政策（2025—2026），所有支持以事權(quán)內(nèi)專項資金、服務(wù)券、平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服"+國盛招商專班提供OPC注冊代辦（云繡路9號可注）、工商財稅一站式、金融/AI備案咨詢，不涉及按稅收返還。
  • 科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/模型/語料）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園事權(quán)內(nèi)申報、AI企業(yè)最高300萬開辦資助+研發(fā)補貼+算力券（事權(quán)內(nèi)非減稅）。
  • 人才政策："匯智人才"+海聚英才徐匯版，落戶便利/人才公寓/租房補貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；青年基金投早投小。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：西岸金融城場景開放（中電金信/麥當勞中國鄰）、徐匯濱江總部經(jīng)濟服務(wù)通道（總部級最高2000萬落戶補助事權(quán)內(nèi)專項，非稅收返還）、AI+金融科技公共服務(wù)。

國盛大廈｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：國盛大廈和星揚西岸（同屬11號線龍耀路）怎么選？
A：國盛=國盛集團2022/龍耀路275米/120米270°江景/4.0—6.5元/40元錦能+國企自持+10—23層自用；星揚=恒基2022/龍耀路80米/280米江景/5.0—9.8元/42元JLL。做金融科技重國企鄰居+120米江景+4.0元低區(qū)選國盛（省0—1元+有國盛總部同樓），做AI應(yīng)用重280米江景+11號線80米選星揚。
Q2：4.0—5.5元在徐匯濱江什么水位？
A：2026徐匯濱江均租5.53元，國盛低區(qū)4.0—4.8元為7—9折、整層4.0—4.5元可談，含11號線275米+120米270°江景+2022國企樓；同預算在源點（3.5—7.5元）多0—0.5元換江景+國企信用，在打浦橋日月光（7—8元）省2—3元+有270°江景+11號線——國盛賺"11號線275米+120米國企江景折價"。
Q3：VAV四管制+12kN樓層對金融科技實感？
A：四管制冬夏獨立控溫（交易屏區(qū)不燥不冷）；特設(shè)數(shù)據(jù)中心樓層12kN/㎡+液冷管井預留+24h冷卻水+UPS，輕量推理/行情機柜可直接落（普通甲寫禁承重）；4.5米層高放多屏+終端比2.7米多1.8米；75%得房整層2,414㎡實得1,811㎡。
Q4：100㎡和2,414㎡客戶群差？
A：100—285㎡精裝是1—5人量化首站（4.3—5.5元）；500—1,000㎡是金融科技中段；2,200—2,414㎡整層是資管分支冠名（13.5米大堂+江景）。
Q5：國盛國企自持+錦能帶來什么？
A：市屬國資統(tǒng)一業(yè)權(quán)無散售分裂，10—23層國盛自用=樓內(nèi)即有LP/被投/國資通道；錦能做VAV四管制/18米大堂/459車位；對金融科技隱性信用強于二房東；整層免租3—6個月可談（渠道稱1—4個月主流）。
Q6：2022樓齡盡調(diào)點？
A：核驗VAV加時單價、4—9層可租層消防、100㎡精裝房注冊可行性（云繡路9號可注）、C8禁重型排廢邊界、整層2,414㎡冠名權(quán)、11號線龍耀路2號口實測275—340米、12kN樓層是否含24h冷卻水費；免租1—6個月按面積談。
Q7：徐匯+西岸紅利實感？
A：走"匯創(chuàng)優(yōu)服OPC注冊+科創(chuàng)券（西岸算力/語料）+國盛專班對接國資生態(tài)+匯智人才公寓"四條線，對5—30人金融科技首年軟性成本壓15%—20%，比星揚省0—1元租金+有國盛總部同樓。
Q8：哪些不選國盛？
A：需104蒸汽/丙二類（去DNE/康橋）、需全樓VRV24h（去燦星/源點獨棟）、需三線零換乘（去環(huán)貿(mào)/陜西南路）、需280米高區(qū)全景（去星揚）、硬預算<4元要純低租（退西岸智塔低區(qū)/東航濱江）、需整棟冠名（本樓10—23層自用無整棟）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

國盛大廈是徐匯濱江"國盛集團2022國企自持+11號線龍耀路275—340米+120米270°江景+4.5米層高/2.8—3.0米凈高/10—18米雙大堂+70%—75%得房+VAV四管制+PM2.5+特設(shè)12kN算力樓層+4.0—6.5元級（低區(qū)4.0—4.8元）+33—40元錦能+國盛總部/國泰海通同樓"的西岸傳媒港九宮格南門戶國企江景折價極，核心賣點是"國盛信用×11號線275米×120米270°江景×2022樓品×100—2414㎡全譜×4.0元低區(qū)濱江7折"五位一體。對預算4.0—6.5元/㎡·天、團隊1—80人、業(yè)務(wù)綁定金融科技/AI算力應(yīng)用/國資關(guān)聯(lián)投資且重11號線通勤與西岸傳媒港鄰的企業(yè)，其綜合適配度高于打浦橋日月光（多270°江景+11號線但多2—3元）、不低于源點（多120米江景+國企信用但多0—0.5元、失11號線70米），但VAV非24h+11號線單軌+僅4—9層主力放租決定它不適合CGT/IVD或硬預算<4元團隊。在徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服+張江徐匯園+西岸AI金融集群"框架下，該項目是合規(guī)享受OPC注冊、100㎡量化首站、整層2,414㎡冠名持有的主西岸傳媒港九宮格2022國企基準選項；若核心訴求是全樓VRV24h或280米江景，則退回燦星/星揚比對。
免責聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理（參引搜樓網(wǎng)/焦點網(wǎng)/51選址/chooffice/魔都office），不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金（4.0—6.5元寬幅）、物業(yè)費（33—40元檔位）、空租層（4—9層為主/10—23層國盛自用）、VAV加時費及11號線龍耀路站步行距離（275—340米口徑差異）、12kN算力樓層可用性、工商注冊可行性隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場監(jiān)管局預核及現(xiàn)場勘驗為準；政策條款以發(fā)布機關(guān)解釋為準，本企業(yè)不因本報告承擔交易后果。



上海徐匯區(qū)國盛大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555







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