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上海徐匯區(qū)上海網(wǎng)易大廈招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)上海網(wǎng)易大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

上海網(wǎng)易大廈｜項(xiàng)目介紹

上海網(wǎng)易大廈｜項(xiàng)目參數(shù)

• 地址：徐匯區(qū)云錦路683號(hào)（龍水南路99號(hào)）；11號(hào)線龍耀路站3號(hào)口步行約300米（3—5分鐘），1站云錦路換西岸智塔、2站東方體育中心換6/8/12；12號(hào)線龍華站約1.3公里、7號(hào)線后灘接駁、規(guī)劃23/19號(hào)線及機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線2027前后輻射。
• 竣工：2024年12月（南塔2024.6先行）；開(kāi)發(fā)商：網(wǎng)易集團(tuán)；物業(yè)：高力國(guó)際顧問(wèn)+網(wǎng)易物業(yè)直管，物業(yè)費(fèi)38元/㎡·月（含VAV基礎(chǔ)時(shí)段能耗）。
• 規(guī)模：總建面128,917㎡；2棟各16層（地下3層）；標(biāo)準(zhǔn)層1,817—2,929㎡；可分割56—2,929㎡（56/105/210/300/500/1,000/1,817/2,929㎡，北塔散租56—561㎡精裝帶家具、南塔整層1,817—2,929㎡、江空間聯(lián)辦1—20人工位制），得房率69%—76%整層、分割單元約70%。
• 層高：標(biāo)準(zhǔn)層高4.35米，凈高2.85米；大堂挑高7—10米；150mm網(wǎng)絡(luò)地板；荷載約250kg/㎡。
• 機(jī)電：VAV中央空調(diào)+獨(dú)立新風(fēng)+PM2.5過(guò)濾（周一至周六8:30—21:30，周日節(jié)假日停，加時(shí)約400元/小時(shí)·層/2小時(shí)起）；通力/三菱客梯8部+貨1部+車庫(kù)轉(zhuǎn)換2部；雙回路；電信/聯(lián)通/移動(dòng)三網(wǎng)。
• 車位：地下762個(gè)（含充電樁），月租1,200—1,800元/位；臨停10元/h。
• 租賃行情（2026 Q2—Q3）：掛牌3.5—6.5元/㎡·天，主流成交3.5—4.5元（56—120㎡精裝3.5—4.5元、210—500㎡3.8—4.5元、整層1,817—2,929㎡5.0—6.5元可談）；物業(yè)費(fèi)38元。2026徐匯濱江均租5.53元，本園散租3.5—4.5元為6—8折、含2024大廠樓+11號(hào)線300米+網(wǎng)易同樓；同預(yù)算在源點(diǎn)（3.5—7.5元）持平但多網(wǎng)易生態(tài)鄰，在燦星（4.0—7.5元）省0—0.5元+有VRV24h但失網(wǎng)易IP——網(wǎng)易大廈賺"2024大廠自持+3.5元濱江6折+網(wǎng)易同樓生態(tài)"。

上海網(wǎng)易大廈｜交通優(yōu)勢(shì)

• 軌道交通：11號(hào)線龍耀路站3號(hào)口300米（3—5分鐘），11號(hào)線北向4站徐家匯/5站江蘇路換2號(hào)線/6站靜安寺，南向2站東方體育中心換6/8/12；龍耀路隧道5分鐘過(guò)江至前灘/世博。
• 高架路網(wǎng)：龍耀路隧道0距離、龍騰大道0距離、內(nèi)環(huán)3分鐘、中環(huán)5分鐘；車行25—30分鐘虹橋樞紐、45分鐘浦東機(jī)場(chǎng)、10分鐘上海南站。
• 慢行配套：自帶10,000㎡商業(yè)裙房（網(wǎng)易嚴(yán)選旗艦/Manner/食堂/健身房）、步行500米西岸鳳巢AI PLAZA/星揚(yáng)商場(chǎng)、700米國(guó)盛/云錦天地、1公里西岸智塔/龍美術(shù)館/余德耀美術(shù)館、濱江步道0距離。

上海網(wǎng)易大廈｜區(qū)位介紹

上海網(wǎng)易大廈｜項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

• 網(wǎng)易2024自持總部+11號(hào)線300米+2棟16層79.4米+4.35米層高+VAV+PM2.5+56㎡起精裝帶家具：西岸數(shù)智谷極少"2024大廠樓+網(wǎng)易統(tǒng)一業(yè)權(quán)無(wú)散售+南塔整層放租/北塔56㎡精裝帶家具拎包+4.35米層高+PM2.5+VAV（加時(shí)400元/層·h可控）+高力顧問(wèn)+網(wǎng)易游戲/云音樂(lè)/嚴(yán)選/數(shù)帆同樓"樣本，對(duì)TMT創(chuàng)業(yè)"下樓龍耀路300米換徐家匯/前灘、電梯里遇網(wǎng)易研發(fā)/發(fā)行/云音樂(lè)BD、56㎡精裝帶家具0裝修期、3.5元起徐匯濱江6折"是星揚(yáng)（無(wú)網(wǎng)易生態(tài)/無(wú)56㎡精裝/5.0元起）、源點(diǎn)（無(wú)網(wǎng)易IP/無(wú)精裝帶家具56㎡）無(wú)法并列提供的"2024大廠自持×網(wǎng)易生態(tài)×56㎡精裝拎包×3.5元濱江6折"三角。
• 3.5—4.5元散租=徐匯濱江6—8折大廠折價(jià)：2026徐匯濱江均租5.53元，本園散租3.5—4.5元為6—8折、整層5.0—6.5元持平但含2024網(wǎng)易樓+11號(hào)線300米；同預(yù)算在燦星（4.0—7.5元）省0—0.5元+有網(wǎng)易同樓但失VRV24h，在打浦橋日月光（7—8元）省2.5—3.5元+有11號(hào)線（日月光僅9號(hào)線）——網(wǎng)易大廈賺"2024大廠自持+3.5元濱江6折+網(wǎng)易生態(tài)"。
• VAV+PM2.5+4.35米層高+7—10米大堂+69%—76%得房：VAV加時(shí)400元/層·h（2h起）比按㎡計(jì)收友好，周六8:30—21:30覆蓋互聯(lián)網(wǎng)常規(guī)加班；4.35米層高放雙屏+渲染工作站比2.7米老樓多1.65米；2.85米凈高優(yōu)于部分新樓；76%得房整層2,929㎡實(shí)得2,226㎡；精裝帶家具含LOGO墻+隔間+工位0落地成本。
• 56㎡—2,929㎡全譜：56—120㎡精裝是1—3人游戲外包/AI首站（3.5—4.5元拎包）；210—500㎡是網(wǎng)易供應(yīng)商中段；1,000—1,817㎡是數(shù)字教育分支；2,929㎡南塔整層是元宇宙/AI應(yīng)用冠名（7米大堂+網(wǎng)易鄰）。
• 網(wǎng)易游戲/網(wǎng)易云音樂(lè)/網(wǎng)易嚴(yán)選/網(wǎng)易數(shù)帆總部落地+騰訊濱江/阿里徐匯/商湯西塔/小米華東/芒果TV總臺(tái)上海1公里同圈：游戲+音樂(lè)+教育+云+AI全產(chǎn)業(yè)鏈鏈居，對(duì)TMT"鄰居即發(fā)行/版權(quán)/算力/投放"是非空殼盤。
• 客觀限制：VAV非VRV24h（周日停+加時(shí)400元/層·h，弱于燦星/源點(diǎn)獨(dú)棟VRV24h）、11號(hào)線單軌300米非上蓋（弱于云錦路70—90米三樓）、79.4米僅16層無(wú)江景全景（弱于星揚(yáng)280米/國(guó)盛120米）、北塔以散租小面積為主企業(yè)獨(dú)立形象弱于整棟獨(dú)棟、2.85米凈高低于源點(diǎn)3.1米；對(duì)CGT/IVD/二三類器械不最優(yōu)（C8禁重型排廢）。

上海網(wǎng)易大廈｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

上海網(wǎng)易大廈｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+西岸AI游戲集群）

• 創(chuàng)業(yè)政策：徐匯"匯創(chuàng)優(yōu)服"提供早期工位費(fèi)減免、OPC一人公司注冊(cè)代辦（云錦路683號(hào)可注）、網(wǎng)絡(luò)文化/游戲版號(hào)/演出經(jīng)紀(jì)咨詢、工商財(cái)稅一站式，不涉及按稅收返還。
• 科技政策：科技創(chuàng)新券（算力/模型/語(yǔ)料/軟件登記）、高企/專精特新陪跑、張江徐匯園事權(quán)內(nèi)申報(bào)渠道、AI大模型/游戲版號(hào)備案輔導(dǎo)（非資金直補(bǔ)式掛鉤稅收）。
• 人才政策："匯智人才"體系+海聚英才徐匯版，提供落戶便利、人才公寓、租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行；青年創(chuàng)業(yè)基金投早投?。ㄊ聶?quán)內(nèi)母基金，非減稅）。
• 產(chǎn)業(yè)政策：西岸數(shù)智谷場(chǎng)景開(kāi)放（網(wǎng)易/商湯/騰訊鄰）、徐匯濱江游戲元宇宙公共服務(wù)、數(shù)字音樂(lè)版權(quán)登記通道，均以平臺(tái)賦能方式執(zhí)行。

上海網(wǎng)易大廈｜優(yōu)勢(shì)分析（結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)）

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

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