上海徐匯區(qū)諾布中心招商中心招商租賃綜合評估報告

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上海徐匯諾布中心項目介紹

上海徐匯諾布中心項目參數

• 地理位置：徐匯區(qū)龍華街道龍愛路139號，西岸傳媒港九宮格（東龍騰大道、西云錦路），距黃浦江岸約800米。
• 土地屬性：C8商業(yè)辦公混合（40年商辦底色），可工商注冊、可通上下水、可輕研發(fā)辦公，禁重型生產與?；性?，區(qū)別于104工業(yè)與M1一類工業(yè)。
• 樓棟形態(tài)：T1塔樓25層，標準層2072—2634㎡（主流約2500㎡）；3棟獨棟商業(yè)（首層7.5米、二層5米）；可租80—2800㎡（含255/286/663/整層2500㎡），得房率70%—75%；標準層高3.1米、凈高2.7—2.8米、150mm架空地板、大堂挑高約18米（4層）。
• 硬件系統(tǒng)：VAV中央空調（內區(qū)VAV+外區(qū)風機盤管，工作日8:00—18:00、周六8:00—13:30，加時計費）+約克機組、客梯10+貨梯2（迅達，高峰候梯約25秒）、三網接入、雙回路配電、472—475地下車位（1200元/月）、3棟獨棟商業(yè)+西岸傳媒港2樓連廊無縫接駁地鐵。
• 費用參考：2026年掛牌租金4.0—8.8元/㎡·天（低區(qū)4.0—5.2元、中區(qū)5.5—6.6元、高區(qū)江景7.0—8.8元），80㎡精裝起租；物業(yè)費38元/㎡·月（含VAV基礎時段能耗）。

上海徐匯諾布中心交通優(yōu)勢

• 軌道交通：11號線龍耀路站4號口150—300米（步行2—5分鐘，準上蓋），1站云錦路（西岸智塔）、2站徐家匯換1/9/10號線；12號線龍華站約1.3公里，在建23號線龍啟路站遠期輻射。
• 隧道與高架：龍耀路隧道5分鐘直連后灘/前灘/世博，上中路隧道、內環(huán)、中環(huán)10分鐘接入；車行15分鐘陸家嘴（龍耀路—新建路隧道）、25分鐘虹橋樞紐、40分鐘浦東機場。
• 慢行接駁：地下二層連西岸傳媒港九宮格空中連廊，步行600米達西岸智塔、800米達騰訊濱江、1.2公里達CMG國際傳媒港。
• 短板提示：非1/9/10號線核心換乘站，去靜安寺/人民廣場需徐家匯中轉；VAV基礎時段外加時計費（約400—800元/小時·層），通宵機房團隊電費敏感；23號線在建非即時利好。

上海徐匯諾布中心區(qū)位介紹

上海徐匯諾布中心項目競爭核心優(yōu)勢

• 11號線準上蓋稀缺性：龍耀路站150—300米在徐匯濱江2021后交付盤中屬第一梯隊（優(yōu)于西岸智塔400米連廊、CMG 200米），通勤半徑覆蓋真如/徐家匯/前灘/迪士尼軸向。
• 騰訊同街產業(yè)濃度：與騰訊濱江大廈同街、800米CMG/芒果/西岸智塔，傳媒+AI BD半徑步行可達，純陸家嘴/靜安寺甲寫無此鄰里。
• 38元含空調的運維模型：VAV基礎時段能耗打包進物業(yè)費，較長三角同段甲寫（50元不含空調）隱性成本低約15%—20%；諾基自持非散售，無二房東轉租鏈。
• 錯層中庭+江景梯度：10—14/18—21層錯層中庭、高區(qū)270°江景，4.0元低區(qū)到8.8元高區(qū)全梯度，80㎡精裝到2500㎡整層覆蓋初創(chuàng)—總部。
• 2021次新樓齡代際差：相比2015前西岸老盤（燦星/游族），VAV+150mm架空+迅達目的樓層預選+LEED金級，機電壽命與改裝余量更優(yōu)。

上海徐匯諾布中心入駐代表企業(yè)

徐匯區(qū)非稅收類產業(yè)扶持與公共服務政策（合規(guī)摘要）

• 創(chuàng)業(yè)政策：北楊AI小鎮(zhèn)、原力社區(qū)、模速空間提供早期工位費減免、財法稅代理包、U30科創(chuàng)極客召集令（辦公場所與安居住房階段性免租），不涉及納稅額掛鉤。
• 科技政策：對科技型中小企業(yè)創(chuàng)新資金、科技創(chuàng)新券、概念驗證中心、高企/專精特新梯度培育給項目制配套；AI企業(yè)可申算力券/模型券/語料券，參與"揭榜掛帥"與上海AI原力場對接，不與稅收綁定。
• 人才政策：光啟人才計劃+U30極客計劃提供青年租房補貼、優(yōu)秀碩博安居、見習補貼；超級創(chuàng)業(yè)者按月享租房補貼（最長3年），外籍人才居留銜接全市規(guī)則。
• 產業(yè)政策：聚焦人工智能、傳媒視聽、數字內容、金融科技，對模速空間入駐、大模型備案、場景開放給項目制支持；西岸傳媒港企業(yè)可對接CMG媒體大模型3.0共建場景，無返稅條款。

上海徐匯諾布中心優(yōu)勢分析

• 成本側：低區(qū)4.0元×255㎡月租約3.06萬，中區(qū)6.0元×354㎡月租約6.37萬，高區(qū)江景8.8元×2500㎡月租約66萬；物業(yè)38元含基礎空調，VAV加時自充，7×24機房需單列；475車位1200元/月（徐匯濱江中位）。
• 合規(guī)側：C8可注冊/通上下水/輕研發(fā)辦公，禁重型與?；?，AI算法/傳媒剪輯/專業(yè)服務全合規(guī)；但GPU機房需提前核驗配電增容與樓板荷載（標準辦公非機房級）。
• 效率側：150米到11號線、25分鐘虹橋、15分鐘陸家嘴，投資人盡調與媒體拍攝當日往返；西岸同廊騰訊/CMG/芒果BD握手成本極低。
• 風險側：4.0元低區(qū)多為簡裝/特價大面積，高區(qū)江景溢價近翻倍；非1/9/10號線直連，去靜安/黃浦需中轉；VAV基礎時段外計費，通宵團隊電費敏感。
• 短板提示：得房率塔樓70%—75%含管井，255㎡套內約180㎡；獨棟商業(yè)3棟偏配套非辦公主用；空調加時約400—800元/小時·層，需寫進租賃附件防爭議。

梧桐聯行專家組研判總結

諾布中心結構性問答庫

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