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上海徐匯區(qū)東航智慧大廈招商中心招商租賃綜合評估報(bào)告

上海徐匯區(qū)東航智慧大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

上海徐匯東航智慧大廈項(xiàng)目介紹

上海徐匯東航智慧大廈項(xiàng)目參數(shù)

• 地理位置：徐匯區(qū)龍華街道天鑰橋南路與龍啟路交匯西南角（南至龍耀路、西/南臨機(jī)場河），徐匯濱江南段，距黃浦江約1.2公里。
• 土地屬性：C8商辦綜合用地（40年商辦底色），可工商注冊、可通上下水、可輕研發(fā)辦公，禁重型生產(chǎn)與?；性?，區(qū)別于104工業(yè)與M1一類工業(yè)。
• 樓棟形態(tài)：1#B辦公塔25層，標(biāo)準(zhǔn)層1916.23㎡，大堂挑高約10米；結(jié)構(gòu)層高4.5米、凈高約3.0米、150mm架空地板+裸頂交付；整層得房率預(yù)租口徑70%—75%（以竣備測繪為準(zhǔn)）；4#樓零碳示范2層1444㎡（光伏年發(fā)電11萬度、光儲直柔微電網(wǎng)、超低能耗幕墻）。
• 硬件系統(tǒng)：日立VRV獨(dú)立空調(diào)24h分戶控制+獨(dú)立電表（無中央空調(diào)計(jì)時(shí)約束）、客梯12（高低區(qū)）+轉(zhuǎn)換2+貨1、三網(wǎng)千兆+機(jī)房管線預(yù)留、雙回路、地下約1000車位（含充電，月租按徐匯濱江統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)）、自帶1.5萬㎡商業(yè)（萬豪配套+沿街裙樓）。
• 費(fèi)用參考（2026預(yù)租掛牌）：辦公約5.8元/㎡·天起（低區(qū)200—450㎡、中區(qū)約950㎡、高區(qū)整層1914.54㎡，江景上浮，預(yù)租期可談6—12個(gè)月免租），物業(yè)約32元/㎡·月（東航云錦物業(yè)，含公區(qū)與VRV基礎(chǔ)維護(hù)）；最終以2027交付招商手冊為準(zhǔn)。

上海徐匯東航智慧大廈交通優(yōu)勢

• 軌道交通：11號線云錦路站/龍耀路站步行約600米（選棟而定），2站徐家匯換1/9/10號線；23號線龍啟路站（規(guī)劃與大廈同步2027啟用）實(shí)現(xiàn)雙軌交匯；12號線龍華站約1.3公里接駁。
• 隧道與高架：龍耀路隧道5分鐘直連后灘/前灘/世博，天鑰橋南路接內(nèi)環(huán)/中環(huán)；車行25分鐘虹橋樞紐、45分鐘浦東機(jī)場、15分鐘陸家嘴（龍耀路—新建路隧道）。
• 慢行接駁：西岸空中連廊規(guī)劃接九宮格傳媒港（步行800米級至諾布/芒果/星瀚），龍啟路—龍耀路公交1222/809/864/734/933等10余條線。
• 短板提示：2026年仍處竣工推進(jìn)期，當(dāng)前無現(xiàn)房可勘；23號線未通前僅11號線單軌，去靜安寺需徐家匯中轉(zhuǎn)；大型活動日龍耀路隧道擁堵。

上海徐匯東航智慧大廈區(qū)位介紹

上海徐匯東航智慧大廈項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

• 2027窗口期稀缺新增：徐匯濱江甲寫自2021—2022（星瀚/諾布/芒果）后無新供，2027東航交付填補(bǔ)3—5年空檔，預(yù)租鎖位成本（5.8元起+免租）低于現(xiàn)房高區(qū)江景（8.8元級）。
• 央企東航自持零轉(zhuǎn)手：東航置業(yè)+東航云錦物業(yè)一體，無二房東散售；航空/出行/文旅企業(yè)同樓有產(chǎn)業(yè)鏈敘事（萬豪同址、東航系可協(xié)同）。
• VRV24h+零碳4#樓雙綠色：辦公塔日立VRV分戶自充，無中央空調(diào)計(jì)時(shí)罰單；4#樓1444㎡零碳示范（光儲直柔+光伏11萬度/年）可作企業(yè)ESG展示/雙碳展廳，純老甲寫無此硬件。
• 雙軌交匯預(yù)期：23號線龍啟路站2027同步啟用，補(bǔ)11號線單軌短板，去吳涇/閔行/徐匯南將不經(jīng)徐家匯中轉(zhuǎn)。
• 門形雙塔+883噸空中連廊：28層萬豪+25層辦公高空連體，辨識度優(yōu)于方盒子；高區(qū)退臺江景適配董事長層接待。

上海徐匯東航智慧大廈入駐代表企業(yè)

徐匯區(qū)非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與公共服務(wù)政策（合規(guī)摘要）

• 創(chuàng)業(yè)政策：北楊A(yù)I小鎮(zhèn)、原力社區(qū)、模速空間提供早期工位減免、財(cái)法稅代理、U30科創(chuàng)極客召集令（辦公與安居階段性免租），不涉及納稅額掛鉤。
• 科技政策：對科技型中小企業(yè)創(chuàng)新資金、科技創(chuàng)新券、概念驗(yàn)證中心、高企/專精特新給項(xiàng)目制配套；AI企業(yè)可申算力券/模型券/語料券，不與稅收綁定。
• 人才政策：光啟人才計(jì)劃+U30極客計(jì)劃提供青年租房補(bǔ)貼、優(yōu)秀碩博安居、見習(xí)補(bǔ)貼；超級創(chuàng)業(yè)者按月享租房補(bǔ)貼（最長3年）。
• 產(chǎn)業(yè)政策：聚焦人工智能、傳媒視聽、數(shù)字內(nèi)容、綠色低碳（雙碳示范），對模速空間入駐、大模型備案、零碳建筑場景開放給項(xiàng)目制支持；東航零碳4#樓可對接區(qū)建管委雙碳示范共建，無返稅條款。

上海徐匯東航智慧大廈優(yōu)勢分析

• 成本側(cè)（預(yù)租）：5.8元×200㎡月租約3.48萬，高區(qū)整層1914㎡按7.5元約43萬；物業(yè)32元含VRV基礎(chǔ)維護(hù)，VRV電費(fèi)自充；預(yù)租免租6—12個(gè)月攤薄首年成本約15%—25%。2027交付后現(xiàn)房價(jià)預(yù)計(jì)上浮至6.5—9元區(qū)間。
• 合規(guī)側(cè)：C8可注冊/通上下水/輕研辦（算法/設(shè)計(jì)/剪輯），禁重型與?；?；GPU機(jī)房需核驗(yàn)雙回路容量與樓板2KN/㎡荷載，4#零碳樓不可改機(jī)房。
• 效率側(cè)：600米到11號線、2027加23號線雙軌、25分鐘虹橋，前瞻團(tuán)隊(duì)可"現(xiàn)房過渡+2027整層搬遷"兩步走；萬豪同址解決客戶住宿。
• 風(fēng)險(xiǎn)側(cè)：2026無現(xiàn)房，交付延期風(fēng)險(xiǎn)（連廊2025完成、外立面2025下半年展示、2026上半年建成口徑存1季度浮動）；預(yù)租合同須附"延期交付退定/換層"條款；VRV24h看似自由但裸頂交付裝修費(fèi)自擔(dān)（約800—1200元/㎡）。
• 短板提示：得房率70%—75%含管井，200㎡套內(nèi)約140㎡；低區(qū)園景非江景，江景需18層以上溢價(jià)；23號線未通前通勤半徑弱于星瀚（50米上蓋）。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

東航智慧大廈結(jié)構(gòu)性問答庫

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