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上海徐匯區(qū)芒果廣場招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為擬入駐徐匯濱江西岸傳媒港核心區(qū)（徐匯區(qū)龍愛路7號/27號）的文化傳媒、數(shù)字廣告、影視制作、AI應用、品牌內容電商及需"廣電IP鄰居+一線江景門臉"的成長型團隊，提供C8商辦甲級載體參數(shù)核驗、11號線龍耀路站準上蓋接駁效能測算、湖南廣電直投+萬物梁行運營合規(guī)性與政策適配解讀，輔助行政/不動產(chǎn)/品牌負責人完成科學選址決策。

上海徐匯芒果廣場項目介紹

上海徐匯芒果廣場項目參數(shù)

• 地理位置：徐匯區(qū)龍華街道龍愛路7號/27號，龍騰大道西側、西岸傳媒港九宮格，800米到黃浦江，地下連廊接龍耀路站。
• 土地屬性：C8商業(yè)辦公混合（40年商辦底色），可工商注冊、可通上下水、可輕研發(fā)辦公（剪輯/設計/直播），禁重型生產(chǎn)與?；性?，區(qū)別于104工業(yè)與M1一類工業(yè)。
• 樓棟形態(tài)：A棟21層標準層1700—2077㎡，B棟12層標準層約1700㎡，C棟媒體中心6層，F(xiàn)棟獨棟4層2876㎡（可冠名）；標準層高4.5米、凈高3.0米、大堂挑高約10米、150mm架空地板；塔樓得房率65%—75%，獨棟約75%—80%。
• 硬件系統(tǒng)：美國江森VAV中央空調+風機盤管（新風30m3/h·人，工作日8:00—19:00、周六8:00—13:00，加時另計）、迅達PORT智能客梯（A棟高低區(qū)各4+貨2、B棟客4+貨2）、三網(wǎng)接入、雙回路80VA/㎡、366個地下車位（非固定1300/固定1800元/月，含充電樁）、自帶9548—14000㎡商業(yè)（芒果IP旗艦店/星巴克/永璞/盒馬/米其林概念）。
• 費用參考：2026年掛牌租金3.5—8.6元/㎡·天（低區(qū)3.5—4.5元、中區(qū)5.0—6.5元、高區(qū)江景6.5—8.6元），80—2200㎡可租（含88/210/255/663/整層2077㎡）；物業(yè)費25—38元/㎡·月（辦公主流38元含VAV基礎時段能耗）。

上海徐匯芒果廣場交通優(yōu)勢

• 軌道交通：11號線龍耀路站4號口350—420米（步行4—6分鐘，地下通道直連園區(qū)），1站云錦路（西岸智塔）、2站徐家匯換1/9/10號線；12號線龍華站約1.3公里，在建23號線龍啟路站遠期輻射。
• 隧道與高架：龍耀路隧道5分鐘直連后灘/前灘/世博，龍水南路隧道、內環(huán)、中環(huán)10分鐘接入；車行15分鐘陸家嘴（龍耀路—新建路隧道）、25分鐘虹橋樞紐、40分鐘浦東機場。
• 慢行接駁：二樓平臺+地下空間無縫接西岸傳媒港九宮格（諾布中心/星瀚廣場/騰訊大廈/CMG），800米達西岸美術館/智塔，江邊步道貫通。
• 短板提示：非1/9/10號線核心換乘站，去靜安寺/人民廣場需徐家匯中轉；VAV基礎時段外加時計費（約400—800元/小時·層），通宵機房團隊電費敏感；23號線在建非即時利好。

上海徐匯芒果廣場區(qū)位介紹

上海徐匯芒果廣場項目競爭核心優(yōu)勢

• 廣電直投+芒果生態(tài)稀缺性：唯一省級廣電（湖南廣電）在滬直投商辦，芒果TV/芒果超媒華東總部設B棟，MCITY魔都Station（明星大偵探IP）落C棟，企業(yè)同樓即進"內容生產(chǎn)—傳播—變現(xiàn)"鏈路，純財投甲寫無此資源。
• 11號線350米準上蓋+九宮格互聯(lián)：地下連廊接龍耀路站，與諾布/星瀚/騰訊/CMG二樓平臺互通，通勤與BD握手成本低于陸家嘴/靜安寺。
• 38元含空調的傳媒甲寫運維：VAV基礎時段能耗打包進物業(yè)，較長三角同段甲寫（50元不含空調）隱性低15%—20%；萬物梁行直管非二房東。
• 高區(qū)江景+芒果IP活動場：A棟高區(qū)270°黃浦江景，下沉盛典廣場/芒果盒子可申明星見面會、影視首映、綜藝錄制協(xié)辦，品牌曝光成本低于外租場館。
• 數(shù)字廣告集群掛牌：徐匯區(qū)唯一"數(shù)字廣告產(chǎn)業(yè)集群服務平臺"，已聚約20家數(shù)字廣告企業(yè)，AI+廣告+內容電商同層半徑500米內閉環(huán)。

上海徐匯芒果廣場入駐代表企業(yè)

徐匯區(qū)非稅收類產(chǎn)業(yè)扶持與公共服務政策（合規(guī)摘要）

• 創(chuàng)業(yè)政策：北楊AI小鎮(zhèn)、原力社區(qū)、模速空間提供早期工位費減免、財法稅代理、U30科創(chuàng)極客召集令（辦公與安居階段性免租），不涉及納稅額掛鉤。
• 科技政策：對科技型中小企業(yè)創(chuàng)新資金、科技創(chuàng)新券、概念驗證中心、高企/專精特新給項目制配套；AI企業(yè)可申算力券/模型券/語料券，不與稅收綁定。
• 人才政策：光啟人才計劃+U30極客計劃提供青年租房補貼、優(yōu)秀碩博安居、見習補貼；超級創(chuàng)業(yè)者按月享租房補貼（最長3年）。
• 產(chǎn)業(yè)政策：聚焦人工智能、傳媒視聽、數(shù)字內容、數(shù)字廣告，對模速空間入駐、大模型備案、西岸文化場景開放給項目制支持；芒果廣場企業(yè)可對接芒果盒子/CMG媒體大模型3.0共建場景，無返稅條款。

上海徐匯芒果廣場優(yōu)勢分析

• 成本側：低區(qū)3.5元×210㎡月租約2.2萬，中區(qū)6.0元×354㎡月租約6.37萬，高區(qū)江景8.6元×2077㎡月租約53萬；物業(yè)38元含基礎空調，VAV加時自充；366車位1300—1800元/月（徐匯濱江中位）。
• 合規(guī)側：C8可注冊/通上下水/輕研辦（剪輯/直播/設計），禁重型與?；籊PU渲染需核驗配電增容（標準80VA/㎡非機房級）與樓板2KN/㎡荷載。
• 效率側：350米到11號線、25分鐘虹橋、15分鐘陸家嘴，媒體拍攝與投資人盡調可"芒果盒子+江邊咖啡"同程；同廊騰訊/CMG/芒果BD步行可達。
• 風險側：3.5元低區(qū)多為簡裝/特價大面積，高區(qū)江景溢價近2.5倍；非1/9/10號線直連，去靜安/黃浦需中轉；VAV加時計費需寫進合同附件防爭議。
• 短板提示：得房率A棟65%—70%含管井，255㎡套內約180㎡；F獨棟2876㎡僅1棟、C媒體中心不散租；芒果IP活動日周邊人流與車位波動大。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結

芒果廣場結構性問答庫

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