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上海徐匯區(qū)聚夢(mèng)天地（航天科技城）招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為人工智能與工業(yè)軟件、游戲電競(jìng)與數(shù)字文創(chuàng)、空間信息與航天配套、美妝科技與新消費(fèi)總部、硬科技研發(fā)及需"9/15號(hào)線真上蓋+24h冷卻水+9萬㎡公寓職住一體"的總部型/準(zhǔn)總部型企業(yè)提供漕河涇二次更新旗艦載體適配、三軌TOD測(cè)算與西岸—漕河涇生態(tài)接入判斷。

編制對(duì)象：擬入駐徐匯漕河涇東片區(qū)（桂林路—宜山路節(jié)點(diǎn)）、需國企聯(lián)合開發(fā)信用+航天舊址IP+漕河涇32萬高知通勤圈+控租金5元級(jí)的成長(zhǎng)期總部、A輪后擴(kuò)容團(tuán)隊(duì)及阿里/騰訊/米哈游外溢生態(tài)商。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年二季度末公開竣工與招商披露信息（原航天科技城地塊，2021年開工、2025年8月定名聚夢(mèng)天地、T5率先交付、其余塔樓2026年分批投運(yùn)，商業(yè)2026年底開業(yè)）。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 項(xiàng)目介紹

聚夢(mèng)天地（DREAM LIVE，原上海航天科技城）位于徐匯區(qū)漕河涇東片區(qū)宜山路710號(hào)/桂林路410號(hào)，地塊原址為上海航天技術(shù)研究院（航天八院）研究所，2020年初由上海航天+上實(shí)城開+宏伊集團(tuán)聯(lián)合體以46.28億元競(jìng)得，總投資約125億元，2025年8月正式定名?？偨婕s60萬㎡，含24萬㎡科研辦公（T1甲級(jí)23層/3.8萬㎡、T2超甲37層/7.6萬㎡/160米、T3超甲37層/7.8萬㎡/160米、T4即T5甲級(jí)23層/3.7萬㎡、T6總部16層/1.35萬㎡）、10萬㎡商業(yè)、9萬㎡租賃住宅（約1500套）、幼兒園及文體中心，是漕河涇建區(qū)42年來唯一整街坊更新的"辦公+商業(yè)+居住+軌交"產(chǎn)城融合巨無霸。

項(xiàng)目獲LEED金級(jí)預(yù)認(rèn)證+綠建二星，由宏伊物業(yè)自持運(yùn)營，定位"全時(shí)段多元生態(tài)城市超空間"，與鑫耀中心、華鑫慧享城、米哈游研發(fā)中心（在建）、元?jiǎng)?chuàng)未來中心同屬漕河涇二次更新帶。其本質(zhì)不是徐匯濱江江景甲級(jí)（低于星揚(yáng)/源點(diǎn)），而是"航天舊址IP+9/15號(hào)線真上蓋+24h冷卻水+5元級(jí)自持綜合體"的漕河涇新封面——賺的是漕河涇1.5萬家企業(yè)32萬高知通勤圈、三軌TOD、職住200米閉環(huán)的錢。

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)宜山路710號(hào)（桂林路410號(hào)）；東至桂林路、西至蒼梧路、南至宜山路、北至欽江路，內(nèi)中環(huán)。

規(guī)模：占地約9.1萬㎡，總建面60萬㎡；辦公24萬㎡（T1/T4約1.9萬㎡層、T2/T3約2.4萬㎡層、T6約1000㎡層）；得房率68%–74%。

層高荷載：標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米，凈高3.1米，150mm架空地板；樓板純辦公級(jí)（約200kg/㎡）；T1–T4配VAV內(nèi)區(qū)+FCU外區(qū)（含24h冷卻水），T6配VRV24h；無重排風(fēng)上下水、無貨梯日頻裝卸。

機(jī)電：通力電梯（T2/T3高低壓各6部+消防2+轉(zhuǎn)換2，梯速5m/s），雙路供電，三網(wǎng)全覆蓋；3500車位（月租800–1000元）；宏伊物業(yè)，物業(yè)費(fèi)33元/㎡/月（含VAV基礎(chǔ)能耗）。

空間：380㎡起租至整層2400㎡、整棟3.7萬–7.8萬㎡；毛坯/定制裝修；可注冊(cè)、可常規(guī)辦公環(huán)評(píng)。

配套：10萬㎡商業(yè)"城市漫游智趣場(chǎng)"（B1-B2引力域/1-3F無限街/西區(qū)趣游所/8號(hào)樓聚夢(mèng)場(chǎng)Livehouse）2026年底開業(yè)；9萬㎡公寓1500套；星巴克級(jí)配套同圈；12米三層挑空大堂。

2026年市場(chǎng)參考日租金：甲級(jí)T1/T4/T6掛牌4.3–5.0元/㎡，超甲T2/T3掛牌5.5–6.0元/㎡起，整層大客戶成交可下談至4.8–5.5元；綜合持有成本（租金+物業(yè)）約7.3–9.3元/㎡/天等效，屬漕河涇辦公價(jià)格帶高位（高于漕河涇老樓2–3元、低于徐匯濱江星揚(yáng)6.3–9元）。

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 交通優(yōu)勢(shì)

軌道：9號(hào)線+15號(hào)線桂林路站地下直連（7/8/9/10號(hào)口進(jìn)樓B1，步行30–100米），真TOD上蓋；12號(hào)線桂林公園站步行700米；2站徐家匯、3站上海南站，換1號(hào)線人民廣場(chǎng)/陸家嘴、換2號(hào)線虹橋/浦東機(jī)場(chǎng)40–50分鐘。比徐匯濱江云錦路單線11號(hào)線上蓋多一條9號(hào)線直連徐家匯。

道路：5分鐘上內(nèi)環(huán)/中環(huán)/滬閔高架，10分鐘上海南站、30分鐘虹橋樞紐、45分鐘浦東機(jī)場(chǎng)；自駕至徐家匯10分鐘、漕河涇核心區(qū)（騰訊/商湯）5分鐘、徐匯濱江云錦路15分鐘。

生態(tài)協(xié)同：2km覆蓋鑫耀中心、華鑫慧享城、錦和尚城、桂林公園；騎行10分鐘達(dá)米哈游研發(fā)中心（在建）、商湯/騰訊外溢圈；對(duì)需漕河涇32萬高知招聘半徑+西岸WAIC路演的團(tuán)隊(duì)，雙圈兼顧優(yōu)于純?yōu)I江或純漕河涇老樓。

貨運(yùn)：純甲級(jí)綜合體配置，快遞與布展為主；不適配設(shè)備裝卸，真中試外托大零號(hào)灣。

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 區(qū)位介紹

項(xiàng)目落在徐匯漕河涇東片區(qū)（桂林路—宜山路），北望徐家匯CBD（2站）、西接漕開發(fā)核心區(qū)（騰訊/商湯/微軟）、南近上海南站樞紐、東鄰中山西路。按2026年公開數(shù)據(jù)，漕河涇集聚1.5萬家企業(yè)、32萬通勤高知、年?duì)I收近7000億，是上海科技產(chǎn)業(yè)密度最高板塊；聚夢(mèng)天地是其中"最后一個(gè)整街坊巨無霸"，承載漕河涇從"有產(chǎn)無城"向"產(chǎn)城融合"補(bǔ)最短板的使命。

其區(qū)位本質(zhì)不是濱江幕墻體，而是"航天八院舊址信用+9/15雙線真上蓋+200米職住閉環(huán)+漕河涇高知池"的科創(chuàng)綜合體——賺的是漕河涇存量更新溢價(jià)與三軌通勤錢，而非黃浦江景。

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

9/15號(hào)線真上蓋+3500車位：漕河涇板塊能地下直連雙線、且3500車位（1:180㎡）的綜合體僅此一處；鑫耀中心無雙線直連、華鑫慧享城單線15號(hào)線，聚夢(mèng)以"風(fēng)雨無阻進(jìn)樓+200米公寓"卡住漕河涇職住斷層。

24h冷卻水+VAV/VRV雙制式：T1–T4配24h冷卻水（適配AI算力機(jī)柜/生物試劑冷藏/游戲渲染小型集群），T6 VRV獨(dú)立控制；比東航濱江（部分VRV）、航匯（VAV限時(shí)無冷卻水）多一層輕算力友好度，對(duì)AI應(yīng)用/游戲中間件/美妝配方小試團(tuán)隊(duì)省外協(xié)機(jī)房費(fèi)。

航天八院+上實(shí)+宏伊聯(lián)合信用：國企產(chǎn)業(yè)資源+上實(shí)城開開發(fā)+宏伊運(yùn)營，不像純民營二房東有爛尾風(fēng)險(xiǎn)；原航天研究所IP對(duì)空間信息/航天配套/硬科技團(tuán)隊(duì)有隱性背書，優(yōu)于漕河涇老廠房改造樓。

5元級(jí)自持 vs 濱江6元級(jí)：同圈層徐匯濱江星揚(yáng)6.3–9元、航匯5.0–7.6元，聚夢(mèng)甲級(jí)4.3–5.0元+33元物業(yè)，用"少1–2元租金"換"9號(hào)線直連徐家匯+9萬㎡公寓+漕河涇高知池"，對(duì)A輪后控成本但要綜合體門面的總部劃算。

上美整棟+游戲電競(jìng)場(chǎng)景：上美股份（韓束）整租T5約3.7萬㎡、聚夢(mèng)場(chǎng)Livehouse+電競(jìng)館2026底開業(yè)，美妝科技/游戲/數(shù)字文創(chuàng)BD互介半徑為零，比純AI樓（西岸智塔）多消費(fèi)科技交叉場(chǎng)景。

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 入駐代表企業(yè)

上美股份（韓束/一葉子/紅色小象母公司）整租T5約3.7萬㎡，2025年起搬遷全球總部

意向/簽約：航天科技配套、空間信息、硬科技研發(fā)、游戲電競(jìng)、數(shù)字文創(chuàng)（T2/T3超甲意向集聚）

商業(yè)首店：Apio精品超市、甌越海鮮、247健身、ME Hub Party Livehouse、Chapter情緒零售

周邊生態(tài)（非入駐但2km）：騰訊、商湯、米哈游研發(fā)中心（在建）、莉莉絲、字節(jié)跳動(dòng)、微軟、舜宇中央研究院

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 區(qū)域非稅收類扶持政策（創(chuàng)業(yè)/科技/人才/產(chǎn)業(yè)）

依據(jù)《徐匯區(qū)支持深度應(yīng)用人工智能打造超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的若干措施》（2025.12）、《徐匯區(qū)關(guān)于支持西岸人工智能大模型科創(chuàng)街區(qū)建設(shè)的扶持意見》（2024.10）、徐匯"光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"及虹梅街道元界二期方案，可關(guān)注以下非掛鉤稅收類方向：

創(chuàng)業(yè)政策：OPC超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)工位首年減免、模速空間/創(chuàng)智共生社區(qū)對(duì)接、元界二期游戲電競(jìng)載體（聚夢(mèng)場(chǎng)Livehouse/電競(jìng)館）場(chǎng)景開放、漕河涇孵化加速器幫辦，不涉及按稅收返還。

科技政策：算力券/模型券/語料券（大模型訓(xùn)練分檔支持）、科技創(chuàng)新券、高企/專精特新陪跑、航天共性技術(shù)平臺(tái)與24h冷卻水場(chǎng)景支持、AI合規(guī)沙盒，按評(píng)審撥付不抵租金。

人才政策：光啟人才落戶/安居/就醫(yī)/子女教育綠色通道、海聚英才徐匯版、航天特殊崗位服務(wù)包、人才公寓配給（聚夢(mèng)自帶9萬㎡租賃住宅優(yōu)先）。

產(chǎn)業(yè)政策：西岸大模型科創(chuàng)街區(qū)場(chǎng)景開放、元界二期元宇宙/游戲電競(jìng)線下體驗(yàn)空間對(duì)接、數(shù)字文創(chuàng)微短劇政策、漕河涇硬科技中試平臺(tái)，均以公共服務(wù)或事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：聚夢(mèng)天地就是原來的航天科技城嗎？

A：是。地塊原上海航天技術(shù)研究院舊址，2020年土拍定名航天科技城，2025年8月正式更名聚夢(mèng)天地DREAM LIVE；招商口徑兩名稱混用，合同主體以宜山路710號(hào)/桂林路410號(hào)為準(zhǔn)。

Q2、和徐匯濱江航匯/東航濱江怎么選？

A：航匯（云錦路600號(hào)）民航適航同樓+VAV限時(shí)+4.5元起；東航濱江（龍?zhí)m路277號(hào)）11號(hào)線上蓋+航司同樓+VRV（T1/T3）4.35元起；聚夢(mèng)天地9/15號(hào)線真上蓋+24h冷卻水+4.3元起+9萬㎡公寓。做適航選航匯，做航司選東航，做AI/游戲/美妝科技+要職住一體選聚夢(mèng)。

Q3：9/15號(hào)線桂林路站真進(jìn)樓嗎？

A：B1層直連7/8/9/10號(hào)口，步行30–100米風(fēng)雨無阻；12號(hào)線桂林公園站700米。比云錦路單口265米（航匯）多一條9號(hào)線直連徐家匯，通勤抗風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)。

Q4：24h冷卻水能放AI機(jī)柜嗎？

A：可放中等密度推理機(jī)柜/游戲渲染小集群/試劑冷藏，不能放百卡訓(xùn)練陣列（需專業(yè)IDC）；比純VAV樓省外協(xié)機(jī)房，但電費(fèi)自擔(dān)，需計(jì)入TCO。

Q5、380㎡單元適合幾人？

A：按70%得房、8–10㎡/工位，380㎡實(shí)用約266㎡可容納25–30人游戲發(fā)行/AI應(yīng)用中臺(tái)；上美級(jí)總部選整棟3.7萬㎡，A輪后選整層2400㎡。

Q6、上美同樓能拿美妝渠道嗎？

A：不自動(dòng)共享。上美是T5整棟租戶非母公司通道，但美妝科技/代運(yùn)營BD拜訪半徑極短；園區(qū)價(jià)值是鄰居效應(yīng)不是接口自動(dòng)開。

Q7、聚夢(mèng)場(chǎng)Livehouse對(duì)游戲團(tuán)隊(duì)有用嗎？

A：有用。2026底開業(yè)的聚夢(mèng)場(chǎng)做虛擬偶像/IP線下體驗(yàn)，游戲電競(jìng)團(tuán)隊(duì)可走元界二期場(chǎng)景開放做首發(fā)，比純寫字樓多線下轉(zhuǎn)化場(chǎng)。

Q8、政策能抵租金嗎？

A：不能。算力券/高企/光啟人才均事后評(píng)審撥付；聚夢(mèng)價(jià)值是"9號(hào)線真上蓋+24h冷卻水+9萬㎡公寓+4.3元起"縮短綜合落地成本，不是現(xiàn)金抵租。

聚夢(mèng)天地（航天科技城） 優(yōu)勢(shì)分析

正向：9/15號(hào)線真上蓋+60萬㎡產(chǎn)城融合+24h冷卻水+VAV/VRV雙制+4.3元起+3500車位+9萬㎡公寓+上美整棟+航天八院IP。

約束：VAV樓（T1–T4）空調(diào)限時(shí)（加時(shí)費(fèi)另計(jì)）、200kg純辦公限中型設(shè)備、2025–2026分批交付致部分樓棟未全熟、距黃浦江1.5km非濱江系、漕河涇空置承壓致免租期可談但生態(tài)審核趨嚴(yán)、商業(yè)2026底才開業(yè)前18個(gè)月配套偏弱。

結(jié)論：它是"漕河涇二次更新的產(chǎn)城融合錨點(diǎn)"，不是徐匯濱江江景樓也不是大零號(hào)灣中試場(chǎng)；選型變量是9/15號(hào)線通勤占比×24h冷卻水需求×職住一體訴求×漕河涇高知池依賴×4.3元價(jià)格敏感。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為，聚夢(mèng)天地（航天科技城）在徐匯辦公譜系里是"漕河涇存量更新錨點(diǎn)"——用宜山路710號(hào)、60萬㎡、9/15號(hào)線真上蓋、24h冷卻水、4.3–5.0元甲級(jí)日租金，卡住"漕河涇老樓（2–3元但無TOD/無公寓）"與"徐匯濱江星揚(yáng)（6.3–9元江景超甲）"之間的AI/游戲/美妝科技總部斷層。其稀缺性不在江景（無），而在"航天八院舊址+上實(shí)城開開發(fā)+9/15雙線進(jìn)樓+9萬㎡公寓200米閉環(huán)+上美整棟鄰居"的五重疊加；在2026年漕河涇二次更新（聚夢(mèng)+米哈游+元?jiǎng)?chuàng)未來合計(jì)83萬㎡新增）供給放量、租金承壓背景下，該園區(qū)對(duì)AI應(yīng)用、工業(yè)軟件、游戲電競(jìng)、美妝科技、空間信息配套A輪后團(tuán)隊(duì)，三年綜合效率（9號(hào)線接徐家匯+24h冷卻水省機(jī)房+公寓留人+漕河涇32萬高知招聘）優(yōu)于華鑫慧享城與東航濱江。建議企業(yè)以"380–800㎡起步驗(yàn)證—整層2400㎡接A輪—T6獨(dú)棟/整棟留給準(zhǔn)總部"的模型落地，把徐匯光啟人才、模速空間算力券、漕河涇硬科技中試平臺(tái)寫進(jìn)租賃附件，而非單看4.3元日租金。純江景面子選星揚(yáng)，純適航選航匯，純?yōu)I江AI選東航；對(duì)聚夢(mèng)最適配的，是"要9/15雙軌+要24h冷卻水+要公寓職住+漕河涇高知池+預(yù)算卡5元級(jí)"的AI/游戲/美妝科技總部。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于聚夢(mèng)天地官參（宜山路710號(hào)/桂林路410號(hào)）、宏伊物業(yè)披露、百度百科（聚夢(mèng)天地DREAM LIVE 2026.6）、漕河涇二次更新公開報(bào)道（2026.6–8）、徐匯區(qū)科委2025.12AI政策及2026.5國際科技消費(fèi)功能區(qū)文件獨(dú)立編制，僅供選址參考，不構(gòu)成租賃要約或政策兌現(xiàn)擔(dān)保。最終建筑面積、外租空置單元、交付標(biāo)準(zhǔn)、生態(tài)準(zhǔn)入以宜山路710號(hào)招商中心最新合同為準(zhǔn)；政策適用以徐匯區(qū)科委、虹梅街道、張江徐匯園當(dāng)年申報(bào)指南為準(zhǔn)。因信息迭代或企業(yè)自身資質(zhì)導(dǎo)致的決策偏差，編制方不承擔(dān)責(zé)任。

上海徐匯區(qū)聚夢(mèng)天地（航天科技城）招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555