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上海徐匯區(qū)星聯(lián)科研大廈招商中心招商租賃綜合評(píng)估報(bào)告

上海徐匯區(qū)星聯(lián)科研大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報(bào)告用途：為電子信息與通信設(shè)備、集成電路設(shè)計(jì)、人工智能應(yīng)用、生物醫(yī)藥技術(shù)服務(wù)、專業(yè)研發(fā)服務(wù)及需"漕河涇W19核心+12號(hào)線442米/9號(hào)線760米雙軌+2011國(guó)企科研樓+3.3元級(jí)整層+漕河涇物業(yè)"的研發(fā)型分公司/區(qū)域研發(fā)中心提供載體適配、9/12號(hào)線通勤測(cè)算與漕河涇—鑫耀—華鑫雙圈接入判斷。

編制對(duì)象：擬入駐徐匯漕河涇核心W19地塊（虹梅路1535號(hào)）、需中環(huán)虹梅路匝道+漕河涇32萬(wàn)高知池+控租金4元級(jí)、日班為主/輕量研發(fā)非純夜訓(xùn)的成長(zhǎng)期科技企業(yè)。

數(shù)據(jù)時(shí)效：截至2026年二季度末公開(kāi)竣工與招商披露信息（2011年6月竣工，現(xiàn)狀為3棟18層科研辦公樓存量換手）。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

星聯(lián)科研大廈 項(xiàng)目介紹

星聯(lián)科研大廈位于上海市徐匯區(qū)虹梅路1535號(hào)（近漕寶路/田林路），地處漕河涇新興技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心W19地塊、虹梅路中環(huán)線西側(cè)，由上海星聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司籌資建設(shè)，2011年6月竣工，是上海市"十一五"漕河涇現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目?？偨婕s83966㎡（地上68831㎡/地下15135㎡），由3棟18層高層科研辦公樓+地下2層車庫(kù)組成，7米挑高大堂、3.5米層高、現(xiàn)代玻璃幕墻+局部石材，上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司運(yùn)營(yíng)（28元/㎡/月含集中空調(diào)能耗）。

項(xiàng)目與漕河涇中心（古美路1520號(hào)）、鑫耀中城、華鑫天地同屬漕河涇核心協(xié)同帶，但自身扮演"W19地塊2011國(guó)企科研樓+12號(hào)線442米/9號(hào)線760米雙軌+3.3元級(jí)整層+512車位+漕河涇物業(yè)"的漕寶路西翼錯(cuò)配錨點(diǎn)——不是徐匯濱江江景超甲（低于星揚(yáng)6.3—9元），也不是2023新樓（弱于鑫耀/博翠），而是賺"漕河涇核心產(chǎn)業(yè)池+雙軌備份+國(guó)企物業(yè)穩(wěn)定+3.3元級(jí)老牌科研樓折價(jià)"的錢。

星聯(lián)科研大廈 項(xiàng)目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)虹梅路1535號(hào)（虹梅路街道，W19地塊，近漕寶路/田林路）；內(nèi)中環(huán)間、漕河涇核心西翼。

規(guī)模：占地27890㎡，總建面83966㎡（3棟各18層+地下2層車庫(kù)）；單棟標(biāo)準(zhǔn)層約1700㎡（可分割164—2000㎡），得房率70%—73%。

層高荷載：標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米，凈高3.2米，大堂挑高7米；無(wú)架空地板（2011標(biāo)準(zhǔn)）；樓板純辦公級(jí)（約200kg/㎡）；無(wú)排風(fēng)上下水重裝、客貨梯分離（客4+貨3/棟）。

機(jī)電：集中式中央空調(diào)（周一至周五7:30—20:00，周六7:30—13:00，物業(yè)費(fèi)含能耗，加時(shí)計(jì)流量）；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/長(zhǎng)城/鐵通多網(wǎng)；雙路供電。

物業(yè)：上海漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司，28元/㎡/月（含空調(diào)基礎(chǔ)能耗）；車位512個(gè)（地下440+地上72），月租600元。

配套：園區(qū)員工餐廳/咖啡/超市，步行5分鐘至漕河涇印象城（鑫耀·光環(huán)LIVE協(xié)同）、桂平路商業(yè)帶、古美路餐飲群；12號(hào)線虹梅路站442—523米。

2026年市場(chǎng)參考日租金：掛牌2.5—5.5元/㎡（164㎡簡(jiǎn)裝3.3—4.0元、整層1700㎡大客戶2.8—3.5元、中高區(qū)精裝4.6—5.5元），主流成交3.3—4.2元；綜合持有成本（租金+物業(yè)）約6.1—7.9元/㎡/天等效，屬漕河涇核心低位（板塊均租3.92元，高于老樓2—3元、低于漕河涇中心3.8元起/鑫耀3.0元起但樓齡老12年）。

星聯(lián)科研大廈 交通優(yōu)勢(shì)

軌道：12號(hào)線虹梅路站步行442—523米（5—7分鐘），9號(hào)線漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)站步行733—840米（10分鐘），15號(hào)線桂林路站輻射1.2km；12號(hào)線橫貫北外灘/南京西路，9號(hào)線通徐家匯/陸家嘴/松江，雙軌備份優(yōu)于單線華涇。

道路：東臨中環(huán)虹梅路立交、滬閔高架入口約1km，車行10—15分鐘虹橋樞紐、20分鐘徐家匯、30分鐘浦東機(jī)場(chǎng)方向；自駕至鑫耀中城1.5km、華鑫天地2km、西岸智塔8km。

生態(tài)協(xié)同：2km覆蓋漕河涇中心、鑫耀中城、華鑫天地、聚夢(mèng)天地；騎行10分鐘達(dá)西岸智塔（商湯/微軟）；對(duì)需漕河涇32萬(wàn)高知招聘+輕研發(fā)BD雙圈兼顧的團(tuán)隊(duì)，雙軌效率居W19地塊第一檔。

貨運(yùn)：3棟各配3部貨梯+地下車庫(kù)，快遞與小件設(shè)備進(jìn)出優(yōu)于純甲級(jí)（客貨分離）；不適配重型中試，真中試外托楓林匯創(chuàng)谷/大零號(hào)灣。

星聯(lián)科研大廈 區(qū)位介紹

項(xiàng)目落在漕河涇核心W19地塊（虹梅路—漕寶路—田林路），北望宜山路軟件帶、東接中環(huán)線、西連華鑫天地/鑫耀中城（1.5km）、南近上海南站。按戴德梁行2026Q1，漕河涇空置率約4.3%、租金4.2—6.2元/㎡/天，是全市甲級(jí)中空置最低、產(chǎn)業(yè)最穩(wěn)的科創(chuàng)子市場(chǎng)（全市甲級(jí)均空置23.6%）；板塊集聚1.5萬(wàn)家企業(yè)、32萬(wàn)通勤高知，ICT/IC/生物醫(yī)藥技術(shù)服務(wù)占主導(dǎo)。

星聯(lián)科研大廈的區(qū)位本質(zhì)不是濱江幕墻體，而是"漕河涇W19核心+12/9雙軌+2011國(guó)企科研樓+3.3元級(jí)"的研發(fā)辦公底座——賺的是國(guó)家級(jí)池子、雙軌通勤、漕河涇物業(yè)零扯皮的錢，而非新樓門面或江景。

星聯(lián)科研大廈 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)核心優(yōu)勢(shì)

W19核心+12號(hào)線442米/9號(hào)線760米雙軌備份：漕河涇西翼能442米到12號(hào)線、760米到9號(hào)線的2011科研樓僅此一棟；比漕河涇中心（12號(hào)線240米但單軌備份弱9號(hào)線距離）、鑫耀（12/15桂林公園300米但2023新樓貴1元）多"雙軌均衡+老樓折價(jià)"，對(duì)成本敏感型研發(fā)分公司劃算。

漕河涇物業(yè)國(guó)企信用+512車位：上海星聯(lián)實(shí)業(yè)（國(guó)企背景）+漕河涇物業(yè)雙國(guó)企信用，無(wú)二房東散售扯皮；512車位（600元/月）在漕河涇核心屬充裕（優(yōu)于華鑫/錦和），對(duì)80—150人團(tuán)隊(duì)日常停車優(yōu)于純塔樓。

3.3元起整層大客戶價(jià)：同圈層漕河涇中心3.8元起（2019）、華鑫4.0元起（2014）、鑫耀3.0元起（2023但遠(yuǎn)1.5km）、星揚(yáng)6.3元起；星聯(lián)用"老12年"換2.8—3.5元整層，對(duì)A輪后控成本但要漕河涇W19門牌的研發(fā)分部最優(yōu)。

3棟18層可橫向擴(kuò)展：3棟同園可同企業(yè)分棟布局（研發(fā)/測(cè)試/行政分離），比單塔樓（漕河涇中心/博翠）多一層"同園多棟"組織彈性；164—2000㎡分割靈活，試錯(cuò)成本低。

飛利浦/鴻潤(rùn)/丁丁網(wǎng)歷史鄰居效應(yīng)：飛利浦中國(guó)、鴻潤(rùn)科技、加圣光通信、美好數(shù)碼、丁丁網(wǎng)（2號(hào)樓）歷史入駐，電子信息/通信微集群殘留，比孤立徐匯濱江樓多一層供應(yīng)鏈走訪半徑。

星聯(lián)科研大廈 入駐代表企業(yè)

科技/電子：飛利浦中國(guó)有限公司（歷史進(jìn)駐）、上海鴻潤(rùn)科技有限公司、加圣光通信設(shè)備、上海美好數(shù)碼科技、美蓮凱

互聯(lián)網(wǎng)/服務(wù)：丁丁網(wǎng)（2號(hào)樓）、上海浠然若家商務(wù)信息咨詢、賽特林環(huán)境

主導(dǎo)招商方向：新一代信息技術(shù)、集成電路設(shè)計(jì)、人工智能應(yīng)用、生物醫(yī)藥技術(shù)服務(wù)、通信設(shè)備等

說(shuō)明：網(wǎng)傳"某IC設(shè)計(jì)獨(dú)角獸整棟簽1號(hào)樓"無(wú)漕河涇物業(yè)官宣；以虹梅路1535號(hào)管理處最新披露為準(zhǔn)。

星聯(lián)科研大廈 區(qū)域非稅收類扶持政策（創(chuàng)業(yè)/科技/人才/產(chǎn)業(yè)）

依據(jù)《徐匯區(qū)支持深度應(yīng)用人工智能打造超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的若干措施》（2025.12）、徐匯西岸數(shù)智谷大模型科創(chuàng)街區(qū)扶持意見(jiàn)（2024.10）、漕河涇國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)高企服務(wù)包及"光啟人才行動(dòng)計(jì)劃"，可關(guān)注以下非掛鉤稅收類方向：

創(chuàng)業(yè)政策：OPC超級(jí)創(chuàng)業(yè)者社區(qū)工位減免、模速空間/漕河涇孵化加速器對(duì)接、海聚英才徐匯驛站零成本工位（限遴選AI/ICT團(tuán)隊(duì)），不涉及按稅收返還。

科技政策：算力券/模型券/語(yǔ)料券（大模型訓(xùn)練）、科技創(chuàng)新券、高企/專精特新陪跑、儀電系集成電路公共平臺(tái)、AI合規(guī)沙盒，按評(píng)審撥付不抵租金。

人才政策：光啟人才落戶/安居/就醫(yī)/子女教育綠色通道、海聚英才徐匯版、漕河涇人才公寓配給。

產(chǎn)業(yè)政策：人工智能、集成電路設(shè)計(jì)、智慧城市、數(shù)字文創(chuàng)、新一代信息技術(shù)列入西岸數(shù)智谷+漕河涇導(dǎo)向；西岸大模型場(chǎng)景開(kāi)放、漕河涇硬科技中試平臺(tái)優(yōu)先向入園項(xiàng)目開(kāi)放。

星聯(lián)科研大廈 結(jié)構(gòu)性問(wèn)答庫(kù)

Q1：星聯(lián)科研大廈是寫字樓還是科研樓？

A：C65科研辦公屬性（漕河涇W19），3.5米層高+客貨分離+集中空調(diào)，比純甲級(jí)（4.2米+VRV）老一檔但比老廠房合規(guī)；適合輕研發(fā)/測(cè)試/算法/BD，不適合百級(jí)潔凈與重型設(shè)備。

Q2、和漕河涇中心、鑫耀中城怎么選？

A：漕河涇中心（2019）12號(hào)線240米+9號(hào)線756米+VRV+3.8起；鑫耀（2023）12/15桂林公園300米+獨(dú)棟+3.0起；星聯(lián)（2011）12號(hào)線442米+9號(hào)線760米+集中空調(diào)+2.8起。要新樓獨(dú)棟選鑫耀，要2019VRV選漕河涇中心，要雙軌+最低價(jià)國(guó)企老樓選星聯(lián)。

Q3：12號(hào)線虹梅路站442米真上蓋嗎？

A：步行5—7分鐘進(jìn)站，非地下直連；比漕河涇中心240米略遠(yuǎn)但多9號(hào)線760米備份，比鑫耀少15號(hào)線但租金低0.2—0.5元。

Q4：集中空調(diào)7:30—20:00對(duì)AI夜訓(xùn)友好嗎？

A：不友好。加時(shí)計(jì)流量，純夜班訓(xùn)練選東航T1/T3（VRV）或錦和尚城（全VRV24h）；日班型電子/IC設(shè)計(jì)/通信研發(fā)選星聯(lián)即可。

Q5、164㎡單元適合幾人？

A：按70%得房、8—10㎡/工位，164㎡實(shí)用約115㎡可容納10—14人小微電子/通信小組；超50人選整層1700㎡，超100人選同園兩棟分置。

Q6、3棟同園能同企業(yè)分棟嗎？

A：能。研發(fā)/測(cè)試/行政可分1/2/3號(hào)樓布局，比單塔樓多組織彈性；但跨棟需走園區(qū)地面，雨天動(dòng)線弱于同樓分層。

Q7、飛利浦同樓能拿供應(yīng)鏈嗎？

A：不自動(dòng)共享。飛利浦是歷史租戶非母公司通道，但電子/醫(yī)療器件BD走訪半徑極短；不是簽租約送訂單。

Q8、政策能抵租金嗎？

A：不能。算力券/高企/光啟人才均事后評(píng)審撥付；星聯(lián)價(jià)值是"442米雙軌+2.8元整層+漕河涇物業(yè)"縮短綜合落地成本，不是現(xiàn)金抵租。

星聯(lián)科研大廈 優(yōu)勢(shì)分析

正向：漕河涇W19核心+12號(hào)線442米/9號(hào)線760米雙軌+2011國(guó)企科研樓+2.8元起整層+512車位+漕河涇物業(yè)+3棟同園彈性。

約束：2011樓齡（比鑫耀老12年）、集中空調(diào)限時(shí)（7:30—20:00）不適配純夜班、3.5米層高無(wú)架空地板、200kg純辦公限中型設(shè)備、距黃浦江7km非濱江、無(wú)獨(dú)棟冠名。

結(jié)論：它是"漕河涇W19的西翼雙軌科研底座"，不是濱江江景樓也不是2023新樓獨(dú)棟；選型變量是12/9號(hào)線通勤占比×漕河涇高知池依賴×日班輕研發(fā)為主×2.8元價(jià)格敏感×國(guó)企物業(yè)零扯皮訴求。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為，星聯(lián)科研大廈在徐匯辦公譜系里是"W19雙軌老牌錯(cuò)配錨點(diǎn)"——用虹梅路1535號(hào)、83966㎡、12號(hào)線442米/9號(hào)線760米、2.8—4.2元日租金，卡住"漕河涇中心（3.8起但2019+VRV）"與"華鑫一期（4.0起但2014+VAV限時(shí)）"之間的電子/通信/IC設(shè)計(jì)分公司斷層。其稀缺性不在江景（無(wú)），不在新樓（2011），而在"漕河涇W19核心+雙軌備份+星聯(lián)國(guó)企+漕河涇物業(yè)+512車位+2.8元整層"的六重疊加；在2026年漕河涇空置4.3%（戴德梁行Q1）、全市甲級(jí)空置23.6%的租戶市場(chǎng)下，該大廈對(duì)電子信息、通信設(shè)備、IC設(shè)計(jì)、AI應(yīng)用、生物醫(yī)藥技術(shù)服務(wù)A輪后區(qū)域研發(fā)中心，三年綜合效率（442米雙軌接徐家匯/北外灘+漕河涇32萬(wàn)高知招聘+2.8元級(jí)國(guó)企價(jià)+同園3棟分置）優(yōu)于華涇老樓與長(zhǎng)橋老廠。建議企業(yè)以"164㎡起步驗(yàn)證—整層1700㎡接A輪—同園兩棟分研發(fā)/測(cè)試"的模型落地，把徐匯光啟人才、模速空間算力券、漕河涇孵化加速器寫進(jìn)租賃附件，而非單看2.8元日租金。純夜班AI選東航T1/T3，純獨(dú)棟冠名選鑫耀，純2019VRV選漕河涇中心；對(duì)星聯(lián)最適配的，是"要12/9雙軌+要漕河涇W19門牌+要2.8元級(jí)國(guó)企科研樓+日班輕研發(fā)"的成長(zhǎng)期技術(shù)分部。

免責(zé)聲明：本報(bào)告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于星聯(lián)科研大廈官參（虹梅路1535號(hào)）、漕河涇物業(yè)披露、焦點(diǎn)網(wǎng)/優(yōu)樓網(wǎng)/搜樓網(wǎng)2026Q2掛牌數(shù)據(jù)（2.5—5.5元區(qū)間）、戴德梁行2026Q1漕河涇數(shù)據(jù)（空置4.3%、租金4.2—6.2元；全市甲級(jí)空置23.6%）及漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)2026年公開(kāi)數(shù)據(jù)獨(dú)立編制，僅供選址參考，不構(gòu)成租賃要約或政策兌現(xiàn)擔(dān)保。最終建筑面積、外租空置單元、交付標(biāo)準(zhǔn)、空調(diào)制式以虹梅路1535號(hào)管理處最新合同為準(zhǔn)；政策適用以徐匯區(qū)科委、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)服務(wù)包、張江徐匯園當(dāng)年申報(bào)指南為準(zhǔn)。因信息迭代或企業(yè)自身資質(zhì)導(dǎo)致的決策偏差，編制方不承擔(dān)責(zé)任。

上海徐匯區(qū)星聯(lián)科研大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555