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上海徐匯區(qū)游族大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

中星城 項目介紹

中星城 項目參數(shù)

• 地址：徐匯區(qū)浦北路9號（欽州南路271號/柳州路99號）；漕河涇街道與康健新村街道交界，內(nèi)中環(huán)間。
• 規(guī)模：占地29398㎡，總建面170000㎡（寫字樓約26300—28733㎡）；寫字樓21層（名義25層），標(biāo)準(zhǔn)層1200—1555㎡，可分割73—1550㎡，整層得房率約85%、分割單元約70%—72%。
• 層高荷載：標(biāo)準(zhǔn)層高3.9—4.2米，凈高2.7—2.8米；10米挑光大堂；100mm架空地板；樓板純辦公級（約200kg/㎡）；無排風(fēng)上下水重裝、無貨梯日頻裝卸。
• 機(jī)電：VAV中央空調(diào)（四管制，周一至周五8:30—18:00，周六8:30—13:00，加時計流量，帶PM2.5過濾）；6部三菱高速客梯+1貨梯（候梯<30秒）；雙路供電；三網(wǎng)全覆蓋。
• 物業(yè)：第一太平戴維斯，31元/㎡/月（含VAV基礎(chǔ)能耗）；地下800車位，月租600—700元（部分渠道報1600元以現(xiàn)場為準(zhǔn)）。
• 配套：自帶3萬㎡購物中心（家樂福/星巴克/Manner/麥當(dāng)勞）、鉑爾曼酒店、8/18層共享辦公（開放工位1250元/月起）。
• 2026年市場參考日租金：掛牌2.5—5.6元/㎡（73㎡小單元3.8—5.6元、145㎡高區(qū)簡裝2.5元、897㎡整層精裝3.8元、低區(qū)大客戶整層2.8—3.5元），主流成交3.0—4.5元；綜合持有成本（租金+物業(yè)）約6.5—8.6元/㎡/天等效，屬南徐家匯甲級低位（徐匯區(qū)甲級均租約5.0—5.24元、南站板塊低于漕河涇核心3.92元均租但樓齡老7年）。

中星城 交通優(yōu)勢

• 軌道：1/3/15號線上海南站站步行308—474米（8號口約3—5分鐘），三軌同站換乘；1號線通徐家匯/人民廣場/汶水路，3號線通虹口/寶山，15號線接虹橋/紫竹/華東理工；12號線漕寶路站約1.3km、4號線上海體育館站約1.5km。
• 道路：滬閔高架入口約1km、內(nèi)環(huán)漕溪路立交2km、中環(huán)虹梅路3km；自駕5分鐘徐家匯、20分鐘虹橋樞紐、40分鐘浦東機(jī)場（機(jī)場聯(lián)絡(luò)線華涇站2026開通后補強）。
• 樞紐協(xié)同：緊鄰上海南站鐵路/長途客運，對需高頻接待長三角客戶、城際專家走訪的咨詢/醫(yī)療/商貿(mào)團(tuán)隊，半徑優(yōu)于漕河涇核心（無高鐵同站）；騎行10分鐘達(dá)漕河涇南緣（楓林匯創(chuàng)谷/博翠）。
• 貨運：純甲級綜合體配置，快遞與布展為主；不適配設(shè)備裝卸，真中試外托楓林匯創(chuàng)谷/大零號灣。

中星城 區(qū)位介紹

中星城 項目競爭核心優(yōu)勢

• 1/3/15號線上海南站308米三軌同站：徐匯南部能300米進(jìn)三軌同站、且?guī)Ц哞F樞紐的甲級僅此與徐匯萬科中心可比；但萬科中心（2020后）租金高1—1.5元，中星城用2013樓齡換2.5元起，對成本敏感型區(qū)域總部劃算。
• 上海地產(chǎn)系全資持有+SAVILLS物管：中星集團(tuán)國企信用無二房東散售，工商注冊與高企備案順暢；第一太平戴維斯SOP比民營二房東穩(wěn)，VAV四管制帶PM2.5過濾比同齡老樓（2010前）健康配置高半級。
• 鉑爾曼酒店+3萬㎡商業(yè)自給：自帶五星級酒店接待+購物中心（非錦和級開放街區(qū)但比純辦公塔樓多一站式宴請/住宿），對需接待長三角客戶的咨詢/醫(yī)療/商貿(mào)團(tuán)隊，留存與面子優(yōu)于華涇老樓。
• 2.5元起整層大客戶價：同板塊徐匯萬科中心4.5—6.0元、中庚環(huán)球4.0—5.0元；中星城整層大客戶2.8—3.5元+31元物業(yè)，用"少1—2元租金"換"2013樓齡+308米三軌+國企信用"，對50—150人區(qū)域分公司控成本但要甲級門面最優(yōu)。
• 8/18層共享辦公1250元/工位：微型團(tuán)隊（3—5人）可先租工位驗證，再擴(kuò)73㎡—1550㎡獨立單元；比漕河涇核心同級共享辦公（WeWork西岸/CMG）便宜30%—40%，試錯成本低。

中星城 入駐代表企業(yè)

• 專業(yè)服務(wù)：上海勁儀管理咨詢、誠士企業(yè)管理、上海浠然若家商務(wù)信息咨詢、上海梵美博瑞美容
• 科技/貿(mào)易：上海勁儀智能科技、上海優(yōu)帛智能科技、上海玉髓網(wǎng)絡(luò)科技、賽特林環(huán)境、吉福滋食品、上海鎮(zhèn)僑金融信息服務(wù)
• 流通/其他：家樂福（商業(yè)配套）、上海長江聯(lián)合金屬交易中心、上海童悅城企業(yè)發(fā)展、偉司科航空部件、浦諾菲新材料

說明：網(wǎng)傳"某AI獨角獸整層簽18層"無Savills官宣；以浦北路9號租賃中心最新披露為準(zhǔn)。

中星城 區(qū)域非稅收類扶持政策（創(chuàng)業(yè)/科技/人才/產(chǎn)業(yè)）

• 創(chuàng)業(yè)政策：一網(wǎng)通辦開辦綠色通道、海聚英才徐匯驛站零成本工位（限遴選科技服務(wù)/文創(chuàng)）、南站板塊商事登記幫辦、共享辦公首期減免（遴選）。
• 科技政策：科技創(chuàng)新券、高企/專精特新陪跑、軟件企業(yè)備案、AI合規(guī)沙盒咨詢，按評審撥付不抵租金。
• 人才政策：光啟人才落戶/安居/就醫(yī)/子女教育綠色通道、海聚英才徐匯版、南站—康健人才公寓配給。
• 產(chǎn)業(yè)政策：專業(yè)咨詢、科技服務(wù)、軟件外包、生物醫(yī)療區(qū)域中心、商貿(mào)流通列入南徐家匯導(dǎo)向；徐家匯—漕河涇雙圈場景開放、高企申報陪跑優(yōu)先向入園項目開放。

中星城 結(jié)構(gòu)性問答庫

中星城 優(yōu)勢分析

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

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