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上海徐匯區(qū)H88越虹廣場招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)H88越虹廣場招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務(wù)于軟件信息、數(shù)字科技、游戲文創(chuàng)、汽車科技、專業(yè)服務(wù)及成長型科創(chuàng)企業(yè)的上海漕河涇核心甲級辦公選址決策，為租賃測算、老廠房更新甲級比對、仲量聯(lián)行（JLL）運營解讀提供第三方客觀依據(jù)。

編制對象：H88越虹廣場（H88 Yuehong Plaza，徐匯區(qū)虹漕路88號，原金星電視機(jī)廠更新，漕河涇開發(fā)區(qū)東門戶OfficePark甲級）。

數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐匯區(qū)及漕河涇開發(fā)區(qū)公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

H88越虹廣場｜項目介紹

H88越虹廣場位于徐匯區(qū)虹漕路88號（田林路—蒼梧路圍合），地處漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)核心東門戶、宜山路軟件帶西緣，前身為金星電視機(jī)廠，2015年4月竣工，由里昂證券（CLSA）開發(fā)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2020年收購運營，仲量聯(lián)行（JLL）物業(yè)直管?？偨婕s56,432㎡，地上19—22層雙塔（各源口徑19/21/22層），由阿特金斯（Atkins）規(guī)劃，率先引入OfficePark商務(wù)花園理念，保留工業(yè)橙色調(diào)外立面+30%綠化率+連廊露臺，定位"辦公+創(chuàng)意+休閑"復(fù)合型甲級創(chuàng)意園。

與華鑫天地（儀電系9層花園甲寫）、鑫耀中城（65萬方產(chǎn)城）、漕河涇中心（80萬方國企大盤）、寶石園（2007七層乙級）不同，本項核心標(biāo)簽是"2015金星廠更新雙塔甲級+9/12/15號線三軌800米+3.9米層高/2.7米凈高+集中空調(diào)+3.0—4.5元成交+JLL直管+58同城/采埃孚同園"，屬于漕河涇核心"老廠房煥新甲級性價比極"。

H88越虹廣場｜項目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)虹梅路街道虹漕路88號。

竣工：2015年4月；開發(fā)商：里昂證券（現(xiàn)遠(yuǎn)洋運營）；物業(yè)：仲量聯(lián)行，物業(yè)費26—28元/㎡·月（含中央空調(diào)基礎(chǔ)能耗）。

規(guī)模：總建面56,432㎡；雙塔19—22層；標(biāo)準(zhǔn)層1,386—1,400㎡，可分割54—1,536㎡（支持整層2,666㎡），得房率70%。

層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.9米，凈高2.7米；大堂挑高約6米；無架空地板（可自鋪）。

機(jī)電：客梯8部+貨梯2部（三菱/日立/通力混配）；集中式中央空調(diào)（工作日8:00—19:00，周六8:00—13:00，加時計流量約450元/小時）；電信/聯(lián)通/移動三網(wǎng)；單回路+備用。

車位：地下318個，月租600—1,200元/位。

租賃行情（2026 Q2）：掛牌3.2—6.0元/㎡·天，主流成交3.0—4.5元（54㎡精裝5.9元掛牌、88—158㎡3.5—4.5元、360㎡標(biāo)準(zhǔn)層中段3.0—3.5元、整層1,400㎡大客戶2.6—3.3元、高區(qū)精裝4.5—5.0元）；物業(yè)費28元/㎡·月。

H88越虹廣場｜交通優(yōu)勢

軌道交通：9號線桂林路站步行約726—860米，12號線虹漕路站約822米、桂林公園站約840米，15號線桂林路/桂林公園站同距約726—934米，三軌（9/12/15）覆蓋；9號線通徐家匯/陸家嘴，12號線橫貫北外灘/七寶，15號線接虹橋/紫竹。

高架路網(wǎng)：緊鄰宜山路、中環(huán)虹許路出口1公里、滬閔高架1.5公里；車行10分鐘上中環(huán)、15分鐘虹橋樞紐、25分鐘徐家匯、30分鐘浦東機(jī)場方向。

慢行配套：園區(qū)班車接駁9號線桂林路，步行5分鐘至田林路商業(yè)帶（沃爾瑪/田尚坊/海底撈/星巴克）、錦和尚城配套。

H88越虹廣場｜區(qū)位介紹

項目位于漕河涇開發(fā)區(qū)東門戶，北望宜山路軟件帶、東接徐家匯CBD（3站）、西鄰華鑫天地/鑫耀中城（1.5公里）、南近上海南站。半徑2公里覆蓋寶石園（古美路1595號）、星聯(lián)科研大廈、聚科生物園（桂平路333號）、新漕河涇國際商務(wù)中心（桂平路391號）。

片區(qū)集聚1.56萬家企業(yè)、150余家世界500強(qiáng)投資項目，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為軟件信息、數(shù)字科技、游戲文創(chuàng)、汽車科技、專業(yè)服務(wù)；與徐匯濱江（AI微短?。⑻锪址唬▌?chuàng)意設(shè)計）、西岸生命藍(lán)灣（硬科技中試）形成"漕東甲級煥新"差異極。

H88越虹廣場｜項目競爭核心優(yōu)勢

2015金星廠更新雙塔甲級+OfficePark花園：漕河涇核心極少保留工業(yè)橙調(diào)外立面+30%綠化+連廊露臺的甲級盤，比華鑫（2014儀電但無露臺花園）、寶石園（2007七層乙級）多"空間松弛感"，對軟件/游戲/數(shù)字媒體"公區(qū)即招聘話術(shù)"。

3.0—4.5元成交價=漕河涇甲級低區(qū)間：2026漕河涇板塊甲級均租3.92元/㎡·天，本樓大客戶整層2.6—3.3元低于均租，精裝54㎡5.9元掛牌含JLL；同預(yù)算在華鑫（4.0起）省1元、在鑫耀（3.0起但非現(xiàn)全交付）多"2015現(xiàn)房+三軌800米+仲量聯(lián)行"，賺"甲級形象+研發(fā)價格"。

三軌800米（9/12/15）+10分鐘中環(huán)：比單9號線華鑫、單12號線星聯(lián)多15號線紫竹/虹橋直達(dá)，對徐家匯/虹橋/紫竹通勤員工覆蓋度在漕東甲級盤里上游。

54㎡—1,536㎡全譜分割：54㎡聯(lián)辦級單人→360㎡軟件中段→1,400㎡整層→2,666㎡雙塔連通；彈性寬于鑫耀、不弱于北楊；8部客梯高低區(qū)分流，19層候梯優(yōu)于超高層。

仲量聯(lián)行直管+遠(yuǎn)洋運營信用：無散售轉(zhuǎn)租糾紛、工商注冊順暢、JLL公區(qū)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，對A輪后科創(chuàng)企業(yè)隱性信用強(qiáng)于民營二房東園（同達(dá)/部分更新盤）。

客觀限制：集中空調(diào)非24h獨立VRV（8—19點，弱于田林坊/東航/錦和尚城）、2015樓齡凈高2.7米弱于華鑫（3.0米）/星聯(lián)（3.2米）/聚夢（3.1米）、三軌800米非零上蓋、無正江景；對量化直播/濕實驗/C65排廢不最優(yōu)。

H88越虹廣場｜項目入駐代表企業(yè)

公開資料顯示：58同城（徐匯分公司）、采埃孚汽車科技、星環(huán)信息科技、完美世界游戲、云跡科技、點點客信息、敢客網(wǎng)絡(luò)、散爆網(wǎng)絡(luò)科技、延鋒偉世通、三井金屬、金貝高醫(yī)療投資、加特納上海代表處、慧橋電氣等，覆蓋軟件/游戲/汽車科技/數(shù)字營銷。

H88越虹廣場｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+漕河涇）

依據(jù)《支持深度應(yīng)用人工智能打造超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)的若干措施》（2025.12）、《徐匯區(qū)關(guān)于支持西岸人工智能大模型科創(chuàng)街區(qū)建設(shè)的扶持意見》（2024.10）、徐匯區(qū)"光啟人才行動計劃"、漕河涇開發(fā)區(qū)"大張江"專項事權(quán)：

創(chuàng)業(yè)政策：OPC超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)工位首年減免、漕河涇孵化加速器幫辦、高企/軟著一站式、模速空間/創(chuàng)智共生社區(qū)對接，不涉及按稅收掛鉤返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（云服務(wù)/檢測）、算力券/模型券/語料券發(fā)放、高企/專精特新陪跑、集成電路EDA公共服務(wù)、"大張江"專項事權(quán)內(nèi)申報輔導(dǎo)（非返還式）。

人才政策：光啟人才落戶/安居/租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行、海聚英才徐匯版、AI與軟件人才公寓配給。

產(chǎn)業(yè)政策：西岸大模型科創(chuàng)街區(qū)場景開放、數(shù)字文創(chuàng)微短劇"滬8條"、漕河涇"苗圃—孵化器—加速器"四級孵化、智慧園區(qū)綠色低碳服務(wù)，均以公共服務(wù)、事權(quán)內(nèi)專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

H88越虹廣場｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

Q1：H88越虹廣場和華鑫天地（同屬漕東2014—2015甲級）怎么選？

A：越虹=2015金星廠雙塔+三軌800米+3.9米/2.7米+集中空調(diào)+3.0起+JLL；華鑫=2014儀電9層花園+單9號線700米+4.0起+VAV非24h。做軟件/游戲/數(shù)字媒體重花園露臺與三軌選越虹（省1元+15號線），做純AI日間研發(fā)重近地鐵選華鑫。

Q2：3.0—4.5元在漕河涇甲級什么水位？

A：2026漕河涇甲級均租3.92元，越虹整層大客戶2.6—3.3元低于均租，精裝54㎡5.9元含JLL；同預(yù)算在寶石園（2.0起）多1元換甲級雙塔+三軌+OfficePark，在華鑫（4.0起）省1元且有現(xiàn)房——越虹賺"老廠房煥新甲級折價"。

Q3：集中空調(diào)8—19點夠軟件公司用嗎？

A：對軟件/數(shù)字媒體日間研發(fā)夠，加時450元/小時計流量可議；對直播/AI夜訓(xùn)/本地GPU機(jī)房不夠，需自設(shè)獨立機(jī)房或選田林坊/東航VRV；但多數(shù)租戶系統(tǒng)放云，本機(jī)只做開發(fā)無礙。

Q4：3.9米層高/2.7米凈高影響辦公嗎？

A：對軟件/游戲/咨詢無礙，自鋪100mm架空滿足布線；需凈高≥3.0米動作捕捉或P2實驗室應(yīng)選聚夢/北楊，本樓定位不在硬科技機(jī)房。

Q5：54㎡和1,400㎡客戶群差？

A：54—158㎡是OPC單人公司（游戲發(fā)行ISV/數(shù)字營銷代表處）、3—5人；360—536㎡是軟件中段；1,400㎡整層是汽車科技上海辦/游戲公司區(qū)域組。

Q6：仲量聯(lián)行+遠(yuǎn)洋運營帶來什么？

A：無散售轉(zhuǎn)租糾紛、注冊地址穩(wěn)定、JLL公區(qū)維護(hù)（大堂/露臺/會議室）、遠(yuǎn)洋2020收購后升級消防與網(wǎng)絡(luò)；對融資盡調(diào)企業(yè)隱性信用強(qiáng)于民營二房東。

Q7：徐匯非稅收紅利在越虹實感？

A：走"OPC工位減免+科技創(chuàng)新券+光啟落戶+漕河涇孵化加速器"四條線，對10—80人軟件/游戲團(tuán)隊首年軟性成本壓20%—30%，比虹橋系更貼漕東鄰居。

Q8：哪些企業(yè)不選越虹？

A：需24h VRV獨立（去田林坊/東航）、需C65濕實驗（去聚科/西岸藍(lán)灣）、需正外灘全江景（去西岸中環(huán)）、靜安寺每日步行投行、硬預(yù)算<3元極致成本（退寶石園/九亭）。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

H88越虹廣場是漕河涇東門戶"2015金星廠雙塔甲級煥新+9/12/15號線800米+3.9米層高+集中空調(diào)+3.0元起+JLL直管+58同城/采埃孚同園"的OfficePark性價比極，核心賣點是"老廠房工業(yè)橙調(diào)×三軌覆蓋×30%花園露臺×54—1536㎡全譜×仲量聯(lián)行信用"五位一體。對預(yù)算3.0—4.5元/㎡·天、團(tuán)隊3—120人、業(yè)務(wù)綁定軟件信息/數(shù)字科技/游戲文創(chuàng)/汽車科技且重甲級形象與綜合持有成本的企業(yè)，其綜合適配度高于寶石園（多地標(biāo)但乙級7層）、不低于華鑫（省1元且有三軌+花園），但集中空調(diào)非24h+2.7米凈高決定它不適合夜班硬科技或正江景金融旗艦。在徐匯"光啟人才+OPC+大張江事權(quán)"框架下，該項目是合規(guī)享受科創(chuàng)券、軟著幫辦、JLL服務(wù)的主漕東甲級基準(zhǔn)選項；若核心訴求是24h VRV或濱江江景，則退回田林坊/西岸中環(huán)比對。

免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構(gòu)成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積、空調(diào)計費規(guī)則隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件及現(xiàn)場勘驗為準(zhǔn)；政策條款以發(fā)布機(jī)關(guān)解釋為準(zhǔn)，本企業(yè)不因本報告承擔(dān)交易后果。

上海徐匯區(qū)H88越虹廣場招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555