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上海徐匯區(qū)寶石園招商中心招商租賃綜合評估報(bào)告

上海徐匯區(qū)寶石園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

寶石園｜項(xiàng)目介紹

寶石園｜項(xiàng)目參數(shù)

• 地址：徐匯區(qū)虹梅路街道古美路1595號（田林路487號）。
• 竣工：2007年；開發(fā)商：上海漕河涇開發(fā)區(qū)松江高科技園有限公司；物業(yè)：上海漕河涇開發(fā)區(qū)物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費(fèi)8元/㎡·月（中央空調(diào)獨(dú)立控制，能耗計(jì)流量或含基礎(chǔ)）。
• 規(guī)模：占地約7,860㎡，總建面26,500㎡；地上7層；標(biāo)準(zhǔn)層約1,200—1,500㎡，可分割80—1,200㎡，得房率約70%。
• 層高：標(biāo)準(zhǔn)層高3.0米，凈高2.6米；大堂挑高約3.0米；無架空地板（可自鋪）。
• 機(jī)電：客梯2部+貨梯1部（三菱/迅達(dá)混配）；中央空調(diào)獨(dú)立控制（企業(yè)自行開關(guān)，非VAV時(shí)段綁定）；電信/聯(lián)通/移動(dòng)/長城四網(wǎng)；單回路+備用。
• 車位：地下200+地上50=250個(gè)，月租450—600元/位。
• 租賃行情（2026 Q2）：掛牌2.0—4.6元/㎡·天，主流成交2.0—3.5元（88㎡精裝4.3元、121—158㎡3.5—4.5元、220—335㎡2.8—3.0元、521㎡大客戶2.0元、整層1,200㎡2.5—3.0元）；物業(yè)費(fèi)8元/㎡·月。

寶石園｜交通優(yōu)勢

• 軌道交通：9號線漕河涇開發(fā)區(qū)站步行約400—713米（5—8分鐘），12號線虹梅路站約532—582米（5—7分鐘），雙軌可選；9號線通徐家匯/陸家嘴/松江，12號線橫貫北外灘/桂林公園/七寶。
• 高架路網(wǎng)：緊鄰中環(huán)漕寶路出口1公里、滬閔高架1.5公里、延安路高架10分鐘；車行15分鐘徐家匯、20分鐘虹橋樞紐、30分鐘浦東機(jī)場方向。
• 慢行配套：園區(qū)班車接駁1號線蓮花路站，步行5分鐘至田林路餐飲帶（海底撈/星巴克/萬麗酒店）、漕河涇印象城（2公里）、古美路銀行集群。

寶石園｜區(qū)位介紹

寶石園｜項(xiàng)目競爭核心優(yōu)勢

• 漕河涇核心雙軌500米+2007漕開發(fā)國企盤：9號線400米+12號線530米雙軌覆蓋優(yōu)于星聯(lián)（單12號線400米）、華鑫（單9號線700米）；漕總體系開發(fā)+漕物業(yè)直管無散售，工商注冊與高企/軟著備案順暢，對融資盡調(diào)中小企業(yè)隱性信用強(qiáng)于民營二房東園（同達(dá)/部分更新盤）。
• 2.0—3.5元成交價(jià)=漕河涇地板價(jià)：2026漕河涇板塊甲級均租3.92元/㎡·天，本樓大客戶2.0—2.5元低于均租近一半，精裝小單元3.5—4.5元含8元低物業(yè)（綜合持有成本約2.8—4.0元等效價(jià)），比華鑫（4.0起+25元物業(yè)）省一倍，比九亭乙級（2元級）多雙軌500米+漕開發(fā)鄰居。
• 中央空調(diào)獨(dú)立控制（非VAV時(shí)段綁定）：雖非VRV24h獨(dú)立電表，但比純VAV（智塔/航匯8—18點(diǎn)鎖時(shí)段）靈活，企業(yè)自行開關(guān)、能耗計(jì)流量，對軟件/電子日間研發(fā)加時(shí)成本可控。
• 80—1,200㎡全譜分割：88㎡代表處→220㎡軟件中段→521㎡大客戶→1,200㎡整層電子研發(fā)總部，彈性寬于鑫耀、不弱于北楊；7層低層無超高層候梯焦慮，搬貨走貨梯便利。
• 國科微/金橋信息/杉德支付同園：電子信息—軟件—支付科技產(chǎn)業(yè)鏈真實(shí)協(xié)同，對芯片代理/金融IT/工業(yè)自動(dòng)化中段團(tuán)隊(duì)是鄰居紅利，非"掛牌AI"空殼盤。
• 客觀限制：2007樓齡凈高2.6米弱于華鑫（3.0米）/星聯(lián)（3.2米）/聚夢（3.1米）、非VRV24h獨(dú)立到戶（弱于東航/錦和尚城/田林坊）、無正江景、7層無地標(biāo)面子；對量化直播/濕實(shí)驗(yàn)/C65排廢不最優(yōu)。

寶石園｜項(xiàng)目入駐代表企業(yè)

寶石園｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)+漕河涇）

• 創(chuàng)業(yè)政策：OPC超級創(chuàng)業(yè)者社區(qū)工位首年減免、漕河涇孵化加速器幫辦、高企/軟著一站式、模速空間/創(chuàng)智共生社區(qū)對接，不涉及按稅收掛鉤返還。
• 科技政策：科技創(chuàng)新券（云服務(wù)/檢測）、算力券/模型券/語料券發(fā)放、高企/專精特新陪跑、集成電路EDA公共服務(wù)、"大張江"專項(xiàng)事權(quán)內(nèi)申報(bào)輔導(dǎo)（非返還式）。
• 人才政策：光啟人才落戶/安居/租房補(bǔ)貼事權(quán)內(nèi)執(zhí)行、海聚英才徐匯版、AI與軟件人才公寓配給。
• 產(chǎn)業(yè)政策：西岸大模型科創(chuàng)街區(qū)場景開放、數(shù)字文創(chuàng)微短劇"滬8條"、漕河涇"苗圃—孵化器—加速器"四級孵化、智慧園區(qū)綠色低碳服務(wù)，均以公共服務(wù)、事權(quán)內(nèi)專項(xiàng)資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

寶石園｜優(yōu)勢分析（結(jié)構(gòu)性問答庫）

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結(jié)

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