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上海徐匯區(qū)M+誼園招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)M+誼園招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務于文化藝術、創(chuàng)意設計、室內設計、新媒體文創(chuàng)、時尚品牌策劃、數字內容、輕研發(fā)及品牌區(qū)域總部的上海徐家匯—漕河涇銜接地帶"工業(yè)遺存濱水院落+1/12號線漕寶路180米+VRV24h+2021幸福里×華誼更新"選址決策，為租賃測算、老廠房文創(chuàng)園與周邊甲級盤比對、幸誼匯運營解讀提供第三方客觀依據。

編制對象：M+誼園（M+Yiyuan / 艾慕嘉·誼園，徐匯區(qū)漕寶路36號，徐家匯南翼與漕河涇開發(fā)區(qū)銜接地段·蒲匯塘河濱水文創(chuàng)園）。

數據時效：市場參數截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐匯區(qū)公開發(fā)文。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組。

M+誼園｜項目介紹

M+誼園位于徐匯區(qū)漕寶路36號，地處徐家匯商圈南翼與漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)銜接地段、漕寶路—習勤路交點，前身為1961年成立的上海市合成樹脂研究所（上世紀70年代末興建廠房），2018年華誼集團投資與幸福里文創(chuàng)合資成立上海幸誼匯文化發(fā)展有限公司啟動整體更新，2021年9月"M+秋日樂活季"亮相開園?？偨婕s2.3萬㎡，由11棟2—7層老建筑組團構成（B/C棟連廊中庭、地下幸福集薈書店、36SPACE秀場），西鄰蒲匯塘河，保留工業(yè)墻體+植入玻璃幕墻/空中連廊，綠化覆蓋率超30%、350㎡噴泉花園廣場，定位"濱水文藝文創(chuàng)園—文化藝術/創(chuàng)意設計/新媒體/時尚品牌"復合業(yè)態(tài)。

與永升大廈（2006三軌準甲）、光啟城（2011TOD商業(yè)甲）、華鑫中心（2014儀電花園甲）、田林坊（2017紅磚LOFT）不同，本項核心標簽是"2021幸福里×華誼雙文創(chuàng)國企+1/12號線漕寶路180米+4.2—4.8米層高+VRV24h+4.0—6.0元成交+18—24元物業(yè)+回力創(chuàng)新中心/WJID維幾設計/蔚藍云創(chuàng)同園"，屬于徐家匯南翼"工業(yè)遺存濱水院落極"。

M+誼園｜項目參數

地址：徐匯區(qū)漕寶路36號（漕河涇街道，日月光中心對面）。

更新：2021年9月開園（原1961合成樹脂所）；開發(fā)商：上海幸誼匯文化發(fā)展有限公司（華誼投資×幸福里文創(chuàng)）；物業(yè)：上海恒聯(lián)物業(yè)/幸誼匯商管，物業(yè)費18—24元/㎡·月（VRV電費獨立計）。

規(guī)模：總建面2.3萬㎡；11棟各2—7層；單棟670—2,800㎡，可分割38—5,000㎡（38㎡工作室—670㎡獨棟—2,800㎡整棟），得房率70%—75%。

層高：標準層高3.35—4.8米（常規(guī)3.35米，原廠房棟4.2—4.8米，部分獨棟挑高7米），凈高2.8—3.0米；無大堂挑空（院落式）。

機電：VRV分體空調24h獨立控制+獨立電表；每棟1—3部客梯（分棟）；電信/聯(lián)通/移動三網；單回路+備用。

車位：約200個，月租600—1,200元/位。

租賃行情（2026 Q2）：掛牌4.0—7.0元/㎡·天，主流成交4.0—6.0元（38—100㎡精裝5.8—7.0元、201—425㎡標準4.5—5.8元、670㎡獨棟4.0—4.5元、2,800㎡整棟大客戶4.0元）；物業(yè)費18—24元/㎡·月。2026徐家匯南翼文創(chuàng)園均租約4.5—5.0元，本園價與該圈層持平但含VRV24h+濱水院落。

M+誼園｜交通優(yōu)勢

軌道交通：1號線/12號線漕寶路站步行約180—200米（3分鐘），雙軌零距離；1號線直連徐家匯（3站）/人民廣場/火車站，12號線橫貫北外灘/桂林公園/七寶，3站換乘9號線銜接漕河涇開發(fā)區(qū)。

高架路網：緊鄰滬閔高架漕寶路匝道500米、內環(huán)宜山路匝道2公里；車行10分鐘徐家匯、20分鐘虹橋樞紐、30分鐘浦東機場方向。

慢行配套：漕寶路公交（43/50/92/166/186/198/809路）、日月光中心隔街（餐飲/盒馬/影院）、36SPACE秀場、幸福集薈書店、DrunkBaker/BakerSpice、蒲匯塘河濱水步道。

M+誼園｜區(qū)位介紹

項目位于徐家匯CBD南翼3站、漕河涇開發(fā)區(qū)東北入口（車行15分鐘），北望徐家匯（美羅城/港匯）、東接內環(huán)線、西鄰蒲匯塘河、南近上海南站。半徑2公里覆蓋永升大廈（中山西路2025號）、光啟城（宜山路455號）、漕河涇科匯大廈（欽州北路1188號）、徐匯萬科中心、匯陽廣場、光大國際會展中心。

片區(qū)是徐匯"徐家匯商圈第三輪升級+漕寶路文創(chuàng)更新帶"節(jié)點，徐匯區(qū)2025《文化創(chuàng)意與時尚產業(yè)高質量發(fā)展意見》明確漕寶路—衡復—西岸為文創(chuàng)承載鏈；主導產業(yè)為文化藝術、創(chuàng)意設計、室內設計、新媒體文創(chuàng)、時尚品牌、數字內容；與漕河涇核心（硬科技研發(fā)）、徐匯濱江（AI微短劇）形成"徐家匯南翼濱水文創(chuàng)"差異極。

M+誼園｜項目競爭核心優(yōu)勢

2021幸福里×華誼雙文創(chuàng)國企+原合成樹脂所遺存：徐家匯南翼極少"1961科研所+2021適度改造+蒲匯塘河濱水+11棟院落"文創(chuàng)園，比田林坊（2017紅磚但漕西）、M+幸福里（2016橡膠所但不在漕寶路）多"華誼工業(yè)基因+幸福里運營IP"，對設計/文創(chuàng)"公區(qū)即作品集+客戶接待即濱水院子"。

1/12號線漕寶路180米雙軌零距離：比永升（3/4/9宜山路140米但2006準甲）、光啟城（3/4/9桂林路300米但2011TOD）多1號線南北直連人民廣場/徐家匯，對靜安/黃浦/徐匯通勤員工覆蓋度在漕寶路文創(chuàng)園里第一檔。

4.0—6.0元成交價=濱水文創(chuàng)折價：2026徐家匯甲級6—10元，本園獨棟4.0—4.5元、標準辦公4.5—6.0元含VRV24h+18—24元物業(yè)+院落濱水；同預算在永升（2.5起）多1.5元換2021新10年+雙軌180米+濱水院子，在田林坊（3.0起）多1.5元換1號線零距離+華誼面子——M+誼園賺"工業(yè)遺存濱水+雙文創(chuàng)國企"。

4.2—4.8米原廠房層高+70%—75%得房+VRV24h：室內設計/藝術裝置/直播選品零加時費，4.8米原廠房棟可改LOFT展示廳，比普通甲級（2.7米凈高）多1.5米創(chuàng)作體積；38㎡工作室到5,000㎡獨棟全譜，對3人設計工作室到80人品牌總部全覆蓋。

回力創(chuàng)新中心/WJID維幾設計/蔚藍云創(chuàng)/抖音協(xié)同：鞋服文創(chuàng)（回力）、室內設計（維幾）、數字科技（蔚藍云創(chuàng)）、內容流量（抖音關聯(lián)）真實混居，對設計/文創(chuàng)"鄰居即客戶"，非"掛牌AI"空殼盤。

客觀限制：2021更新但原70年代廠房結構（非超甲玻璃幕）、凈高2.8—3.0米弱于華鑫中心（2.8同檔但2014）、C8/C9混合禁濕實驗排廢、1/12號線非零外灘江景；對硬科技機房/正港匯金融旗艦不最優(yōu)。

M+誼園｜項目入駐代表企業(yè)

公開資料顯示：回力創(chuàng)新中心（回力鞋業(yè)）、WJID維幾設計、蔚藍云創(chuàng)數字科技、上海睞芙貿易、漢閣信息技術、上海澳恒裝飾設計、上海金福匯文化、上田商工服飾、上海邦芒實業(yè)、幸誼匯文化（運營主體）等，覆蓋文創(chuàng)設計/鞋服品牌/數字內容/貿易。

M+誼園｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)）

依據《徐匯區(qū)關于推動文化創(chuàng)意與時尚產業(yè)高質量發(fā)展的若干意見》（2025）、徐匯區(qū)"光啟人才行動計劃"、漕寶路文創(chuàng)更新帶服務包：

創(chuàng)業(yè)政策：幸誼匯商管工商注冊代辦、文創(chuàng)孵化首年工位減免、高企/軟著一站式、徐匯文創(chuàng)基金路演對接，不涉及按稅收掛鉤返還。

科技政策：科技創(chuàng)新券（云服務/軟件檢驗）、數字內容版權登記輔導、AI+設計合規(guī)沙盒。

人才政策：光啟人才落戶/安居/租房補貼事權內執(zhí)行、海聚英才徐匯版、設計類青年人才公寓配給。

產業(yè)政策：西岸AI微短劇滬8條協(xié)同、徐匯文創(chuàng)示范園區(qū)公共服務（展陳/版權/出海）、漕寶路—衡復—西岸文創(chuàng)鏈場景開放，均以公共服務、事權內專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

M+誼園｜優(yōu)勢分析（結構性問答庫）

Q1：M+誼園和田林坊（同屬老廠更新文創(chuàng)園）怎么選？

A：M+誼園=2021合成樹脂所+1/12號線漕寶路180米+蒲匯塘河濱水+4.2—4.8米+VRV24h+4.0起+華誼×幸福里；田林坊=2017金星廠+9/12/15桂林路600米+紅磚LOFT+3.0起+錦和。做室內設計/文創(chuàng)品牌重1號線零距離與濱水院子選M+誼園（多1元換2021新+雙軌180米），做建筑/服裝設計重紅磚LOFT選田林坊。

Q2：4.0—6.0元在徐家匯南翼濱水文創(chuàng)什么水位？

A：2026徐家匯南翼文創(chuàng)園均租4.5—5.0元，M+誼園獨棟4.0—4.5元低于均租，標準辦公4.5—6.0元含VRV24h+濱水院落；同預算在永升（2.5起）多1.5元換2021新+雙軌180米，在徐家匯核心（6—10元）省2元+有院子——M+誼園賺"工業(yè)遺存濱水折價"。

Q3：VRV24h+4.8米原廠房層高對設計公司實感？

A：渲染/直播/材料打樣夜跑獨立電表比VAV省數萬；4.8米原廠房棟改雙層LOFT（下層接待/上層模型間），比普通2.7米甲級多1.5米展示體積，省外租展廳費。

Q4：38㎡和2,800㎡客戶群差？

A：38—100㎡是OPC單人（獨立設計師/文創(chuàng)自媒體）、3—5人；201—425㎡是設計工作室；670㎡獨棟是WJID級分支；2,800㎡整棟是回力級創(chuàng)新中心冠名。

Q5：華誼×幸福里雙文創(chuàng)國企帶來什么？

A：幸誼匯統(tǒng)一運營無散售亂象，幸福集薈/36SPACE秀場可低價租做發(fā)布，華誼工業(yè)信用+幸福里IP引流；對文創(chuàng)品牌隱性信用強于民營二房東。

Q6：2021更新老廠房有哪些盡調點？

A：核驗原樹脂所竣工圖與消防變更（地下化學品庫改書店批文）、VRV外機位承載力、連廊中庭產權歸屬、文創(chuàng)業(yè)態(tài)準入（禁重噪音加工）；簡裝房按2026消防新規(guī)二次申報，免租期應覆蓋報建。

Q7：徐匯非稅收紅利在M+誼園實感？

A：走"幸誼匯工位減免+科創(chuàng)券+光啟落戶+徐匯文創(chuàng)版權服務"四條線，對3—30人設計/文創(chuàng)團隊首年軟性成本壓15%—25%，比虹橋系更貼徐家匯客戶圈。

Q8：哪些企業(yè)不選M+誼園？

A：需C65濕實驗（去聚科/西岸藍灣）、需正外灘全江景（去西岸中環(huán)）、需24h冷卻水硬科技（去聚夢）、純后臺單證硬預算<4元（退永升/九亭）、靜安寺每日步行投行。

上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結

M+誼園是徐家匯南翼—漕寶路"2021幸福里×華誼雙文創(chuàng)國企+1/12號線漕寶路180米+原合成樹脂所11棟院落+4.2—4.8米層高+VRV24h+4.0元級+蒲匯塘河濱水+回力/WJID同園"的工業(yè)遺存文創(chuàng)極，核心賣點是"濱水院落×雙軌180米×24h空調自由×38—5000㎡全譜×華誼幸福里IP"五位一體。對預算4.0—6.0元/㎡·天、團隊3—80人、業(yè)務綁定文化藝術/室內設計/新媒體文創(chuàng)/時尚品牌且重空間敘事與徐家匯通勤的企業(yè)，其綜合適配度高于永升（多1.5元換2021新+濱水+1號線）、不低于田林坊（多1元換1號線零距離+華誼信用），但原70年代廠房結構+無江景決定它不適合硬科技機房或正港匯金融旗艦。在徐匯"文創(chuàng)高質量發(fā)展+光啟人才+漕寶路更新帶"框架下，該項目是合規(guī)享受文創(chuàng)版權、工位減免、幸福集薈引流且空調不綁時段的主徐家匯南翼2021基準選項；若核心訴求是漕河涇研發(fā)生態(tài)或濱江江景，則退回凱科/西岸中環(huán)比對。

免責聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數據及政府公開文件整理，不構成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積、VRV分戶計費規(guī)則及文創(chuàng)業(yè)態(tài)準入隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場監(jiān)管局預核及現場勘驗為準；政策條款以發(fā)布機關解釋為準，本企業(yè)不因本報告承擔交易后果。

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