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上海徐匯區(qū)吳界招商中心招商租賃綜合評估報告：企業(yè)選址決策深度分析

發(fā)布時間：2026-08-24 瀏覽次數(shù)：15   來源：m.remenbanlv.com

上海徐匯區(qū)吳界招商中心招商租賃綜合評估報告


上海徐匯區(qū)吳界招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555


報告用途：服務于高端創(chuàng)意設計、室內建筑、時尚美妝、文化藝術、新媒體內容、品牌策劃及精品咨詢企業(yè)的上海衡復風貌區(qū)"老絲織廠更新+原法租界梧桐區(qū)+7/9號線肇嘉浜路450米+VRV24h+2021 BGO綠橡資本更新"選址決策，為租賃測算、1.8萬方街區(qū)盤與周邊錦和衡8/環(huán)貿IAPM比對、萬物梁行（原戴德梁行系）運營解讀提供第三方客觀依據(jù)。
編制對象：The Weave 吳界（吳界中心，徐匯區(qū)吳興路277號，衡復歷史文化風貌區(qū)核心·原上海第九絲織廠舊址）。
數(shù)據(jù)時效：市場參數(shù)截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐匯區(qū)公開發(fā)文。
編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

The Weave 吳界｜項目介紹

The Weave 吳界位于徐匯區(qū)吳興路277號（近建國西路），地處衡復歷史文化風貌區(qū)核心、徐家匯商圈與淮海路商圈之間幽靜段，前身為1960年代上海第九絲織廠，由BGO綠橡資本（原匯貫南豐InfraRed NF）投資更新，2021年12月竣工運營，萬物梁行（金鑰匙標準）物業(yè)直管。總占地約4,500㎡，總建面18,466㎡（辦公13,125㎡+商業(yè)4,923㎡+中央庭院2,400㎡），由1#樓14層主樓（原錦都大廈）+2#樓4層+3#樓3層圍合而成，波浪形絲綢意象立面+2,400㎡中央廣場+梧桐街區(qū)，獲LEED金級認證，土地為C8/C9兼容，定位"藝術+創(chuàng)意+時尚+工業(yè)文化開放街區(qū)—前店后廠（裙樓商業(yè)/高層辦公）"。
與錦和越界衡山路8號（2021錦和+1號線250米+優(yōu)秀歷史建筑+45元物業(yè)）、M+誼園（2021華誼×幸福里+漕寶路濱水）、永升大廈（2006三軌準甲）不同，本項核心標簽是"2021 BGO綠橡資本+原第九絲織廠+7/9號線肇嘉浜路450米/1號線衡山路740米+6米大堂層高/4.2米辦公凈高+VRV24h獨立+5.5—22.6元成交+25元辦公物業(yè)+IBG艾貝綺/妝美堂/AG超玩會同園"，屬于衡復"絲織廠遺存街區(qū)極"。

The Weave 吳界｜項目參數(shù)

  • 地址：徐匯區(qū)吳興路277號（天平路街道，近建國西路/肇嘉浜路）。
  • 竣工：2021年12月（改造）；投資方：BGO綠橡資本（BentallGreenOak）；原開發(fā)：上海第九絲織廠；運營/物業(yè)：萬物梁行/錦都商務協(xié)同，辦公物業(yè)費25元/㎡·月（商業(yè)35元，VRV電費獨立計）。
  • 規(guī)模：占地4,500㎡，總建面18,466㎡；1#樓14層（主樓10,409㎡）、2#樓4層、3#樓3層；標準層約1,083㎡，可分割15—1,260㎡（15㎡聯(lián)辦工位—60㎡起獨立間—200—828㎡標準層—1,260㎡整層），得房率約70%。
  • 層高：大堂6.0米；辦公標準層高4.2米（主樓凈高2.8—3.0米，LOFT棟可達5.5米）；10cm網(wǎng)絡地板預留。
  • 機電：大金VRV分體24h獨立控制+獨立電表；客梯2部+貨梯1部（主樓另增）；電信/聯(lián)通/移動三網(wǎng)；單回路+備用。
  • 車位：約50個，月租1,200元/位。
  • 租賃行情（2026 Q2）：掛牌5.5—22.6元/㎡·天，主流成交5.5—9.0元（15㎡工位1,200—1,500元/人·月、200㎡5.5元、266—284㎡7.8元、576㎡9.0元、828—966㎡8.5元、整層1,260㎡大客戶5.0—6.0元）；辦公物業(yè)費25元/㎡·月。2026衡復文創(chuàng)園均租7—8元，本園低區(qū)5.5元低于均租、高區(qū)精裝9—22.6元體現(xiàn)法租界溢價。

The Weave 吳界｜交通優(yōu)勢

  • 軌道交通：7號線/9號線肇嘉浜路站450米（5—8分鐘）、1號線衡山路站740米（8—10分鐘）、10號線上海圖書館站輻射1.2公里、11號線徐家匯站步行10分鐘；9號線直連松江/徐家匯/陸家嘴，7號線通靜安寺/世博，1號線連人民廣場/火車站。
  • 高架路網(wǎng)：緊鄰內環(huán)衡山路匝道2分鐘、淮海中路300米；車行10分鐘徐家匯、15分鐘淮海路、20分鐘靜安寺、30分鐘虹橋樞紐。
  • 慢行配套：吳興路梧桐區(qū)（原法租界）、國際禮拜堂/上海圖書館/上海交響樂團1公里、肇嘉浜路公交（43/50/92/166/198路）、園區(qū)中央廣場周末市集、星巴克臻選/瑞幸/24h便利店。

The Weave 吳界｜區(qū)位介紹

項目位于衡復風貌區(qū)核心、吳興路—建國西路口，南接徐家匯（9號線3站）、北鄰淮海路、西望復興西路老洋房、東近肇嘉浜路9號線。半徑2公里覆蓋錦和越界衡山路8號（衡山路8號）、永升大廈（中山西路2025）、光啟城（宜山路455）、徐家匯中心ITC、環(huán)貿IAPM、上海圖書館、上海交響樂團音樂廳。
片區(qū)是上海"海派文化+原法租界外交氛圍"交匯點，徐匯區(qū)2025《文化創(chuàng)意與時尚產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展意見》明確衡復—西岸—漕寶路為文創(chuàng)承載鏈；主導產(chǎn)業(yè)為創(chuàng)意設計、室內建筑、時尚美妝、文化藝術、新媒體；與漕河涇核心（硬科技）、徐匯濱江（AI微短?。┬纬?衡復絲織遺存"差異極。

The Weave 吳界｜項目競爭核心優(yōu)勢

  • 2021 BGO綠橡資本+第九絲織廠遺存+LEED金級：衡復核心極少"1960絲織廠+2021 BGO國際基金更新+波浪絲綢立面+2400㎡中央庭院"街區(qū)盤，比M+誼園（華誼×幸福里但漕寶路非衡復核心）、田林坊（2017紅磚但漕西）多"原法租界吳興路梧桐地址+絲織工業(yè)基因"，對設計/美妝/藝術"公區(qū)即品牌片場"。
  • 5.5—9.0元成交價=法租界街區(qū)折價：2026環(huán)貿IAPM約12元、淮海甲寫10—14元，本園低區(qū)5.5元僅為環(huán)貿1/2，含VRV24h+25元物業(yè)+2400㎡庭院+7/9雙軌450米；同預算在永升（2.5起）多3元換法租界地址+2021新+絲織遺存，在錦和衡8（7.5起+45元）省2.5元+省20元物業(yè)但多1號線250米——吳界賺"絲織廠街區(qū)+雙軌450米+25元中檔物業(yè)"。
  • VRV24h獨立+4.2米層高+70%得房：設計渲染/美妝直播夜跑零加時費，LOFT棟5.5米可改雙層展示，比普通甲級（2.7米凈高）多1.5米；15㎡工位到1,260㎡整層全譜，對單人設計師到80人時尚品牌全覆蓋；Distrii辦伴（中區(qū)）可1人起租接力。
  • 15㎡—1,260㎡全譜+前店后廠：裙樓商業(yè)（星巴克/日料/買手店）+高層辦公，對美妝/服飾"下層pop-up上層設計"閉環(huán)；IBG艾貝綺（奢侈品包裝）/妝美堂（日系美妝）/AG超玩會（電競內容）真實混居，對時尚/文創(chuàng)"鄰居即供應鏈"。
  • BGO綠橡+萬物梁行：國際基金無散售爛尾，萬物梁行金鑰匙公區(qū)維護（大堂/電梯/空調濾網(wǎng)），注冊地址穩(wěn)定；對A輪后設計/美妝公司隱性信用強于民營二房東。
  • 客觀限制：2021更新但原絲織廠/錦都大廈結構（非超甲玻璃幕）、凈高2.8—3.0米弱于華鑫中心（2.8同檔但2014）、C8/C9混合禁濕實驗排廢、50車位緊張、無正徐家匯核心江景；對硬科技機房/正環(huán)貿金融不最優(yōu)。

The Weave 吳界｜項目入駐代表企業(yè)

公開資料顯示：IBG艾貝綺（奢侈品包裝）、妝美堂（日系美妝）、Anokhi、Azul、AG超玩會（電競內容）、日本日昌國際/索爾根上海代表處、上海絲綢集團文化發(fā)展、廣畝景觀設計、伊利諾易包裝、合谷生物、正慧廣告、三盟軟件等，覆蓋創(chuàng)意設計/美妝貿易/景觀/電競內容/代表處。

The Weave 吳界｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（徐匯區(qū)）

依據(jù)《徐匯區(qū)關于推動文化創(chuàng)意與時尚產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展的若干意見》（2025）、徐匯區(qū)"光啟人才行動計劃"、衡復風貌區(qū)城市更新服務包及大張江漕河涇西區(qū)協(xié)同（非返還式）：
  • 創(chuàng)業(yè)政策：Distrii辦伴首月減免、工商注冊代辦、高企/軟著一站式、徐匯文創(chuàng)基金路演對接，不涉及按稅收掛鉤返還。
  • 科技政策：科技創(chuàng)新券（云服務/軟件檢驗）、數(shù)字內容版權登記輔導、AI+設計合規(guī)沙盒。
  • 人才政策：光啟人才落戶/安居/租房補貼事權內執(zhí)行、海聚英才徐匯版、設計類青年人才公寓配給。
  • 產(chǎn)業(yè)政策：西岸AI微短劇滬8條協(xié)同、徐匯文創(chuàng)示范園區(qū)公共服務（展陳/版權/出海）、衡復—西岸文創(chuàng)鏈場景開放，均以公共服務、事權內專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

The Weave 吳界｜優(yōu)勢分析（結構性問答庫）

Q1：吳界和錦和越界衡山路8號（同屬2021衡復文創(chuàng)更新）怎么選？
A：吳界=2021 BGO+7/9肇嘉浜路450米+原第九絲織廠+5.5起+25元+IBG/妝美堂；衡8=2021錦和+1號線250米+優(yōu)秀歷史建筑+7.5起+45元+爵士春天。做美妝/景觀設計重法租界吳興路地址與中檔物業(yè)選吳界（省2.5元租金+省20元物業(yè)），做高端室內/藝術重1號線零距離與歷史建筑選衡8。
Q2：5.5—9.0元在衡復文創(chuàng)什么水位？
A：2026衡復文創(chuàng)均租7—8元，吳界低區(qū)5.5元低于均租1.5元，含VRV24h+2400㎡庭院；同預算在永升（2.5起）多3元換法租界+2021新，在環(huán)貿（12元）省6.5元+有院子——吳界賺"絲織廠街區(qū)折價"。
Q3：VRV24h+4.2米層高對設計/美妝實感？
A：3D渲染/直播帶貨夜跑獨立電表比VAV省數(shù)萬；LOFT棟5.5米改雙層（下層接待/上層樣衣間），比普通2.7米甲級多1.8米展示體積，省外租showroom。
Q4：15㎡和1,260㎡客戶群差？
A：15—60㎡是OPC單人（獨立設計師/美妝自媒體）、工位或1—3人；200—284㎡是景觀設計中段；828—966㎡是美妝品牌上海組；1,260㎡整層是IBG級包裝設計總部。
Q5：BGO綠橡+萬物梁行帶來什么？
A：國際基金無散售風險，萬物梁行金鑰匙維護（大堂/電梯/空調），多小業(yè)主但注冊地址體系成熟；對融資路演美妝/設計公司隱性信用強于民營二房東。
Q6：2021更新老絲織廠有哪些盡調點？
A：核驗原第九絲織廠竣工圖與消防變更（廠房改辦公批文）、VRV外機位承載力、LOFT棟隔層合法性、文創(chuàng)業(yè)態(tài)準入（禁重噪音）；簡裝房按2026消防新規(guī)二次申報，免租期應覆蓋報建。
Q7：徐匯非稅收紅利在吳界實感？
A：走"辦伴工位減免+科創(chuàng)券+光啟落戶+徐匯文創(chuàng)版權服務"四條線，對3—30人設計/美妝團隊首年軟性成本壓15%—25%，比虹橋系更貼衡復客戶圈。
Q8：哪些企業(yè)不選吳界？
A：需C65濕實驗（去聚科/西岸藍灣）、需正環(huán)貿全玻璃江景（去IAPM）、需24h冷卻水硬科技（去聚夢）、純后臺單證硬預算<5元（退永升/九亭）、靜安寺每日步行投行。

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結

The Weave 吳界是衡復核心"2021 BGO綠橡資本+原第九絲織廠+7/9號線肇嘉浜路450米+6米大堂+4.2米層高+VRV24h+5.5元級+25元中檔物業(yè)+2400㎡中央庭院+IBG/妝美堂同園"的絲織廠街區(qū)極，核心賣點是"法租界吳興路×雙軌450米×24h空調自由×15—1260㎡全譜×前店后廠"五位一體。對預算5.5—9.0元/㎡·天、團隊1—80人、業(yè)務綁定創(chuàng)意設計/美妝時尚/文化藝術/新媒體且重衡復地址與中檔成本的企業(yè)，其綜合適配度高于永升（多3元換法租界+2021新+絲織基因）、不低于錦和衡8（省2.5元租金+省20元物業(yè)但多1號線250米），但原絲織廠/錦都結構+2.8米凈高+50車位決定它不適合硬科技或正環(huán)貿金融旗艦。在徐匯"文創(chuàng)高質量發(fā)展+光啟人才+衡復更新帶"框架下，該項目是合規(guī)享受文創(chuàng)版權、辦伴工位接力、VRV24h自由的主衡復2021基準選項；若核心訴求是1號線零距離或濱江江景，則退回錦和衡8/西岸中環(huán)比對。

免責聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據(jù)及政府公開文件整理，不構成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積、VRV分戶計費規(guī)則及文創(chuàng)業(yè)態(tài)準入隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件、徐匯區(qū)市場監(jiān)管局預核及現(xiàn)場勘驗為準；政策條款以發(fā)布機關解釋為準，本企業(yè)不因本報告承擔交易后果。


上海徐匯區(qū)吳界招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555








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