上海徐匯區(qū)游族大廈招商中心招商租賃綜合評估報告

上海徐匯區(qū)游族大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為游戲研發(fā)與發(fā)行、電競與AIGC內(nèi)容、影視IP孵化、數(shù)字娛樂MCN、AI語料與智能體及應(yīng)用需"徐匯濱江西岸傳媒港九宮格+11號線龍耀路站164米直連+157.5米側(cè)江景+游族/微博系產(chǎn)權(quán)更迭后存量換手"的總部型/準(zhǔn)總部企業(yè)提供載體適配、11號線通勤測算與西岸傳媒港—智塔雙軸接入判斷。

游族大廈（星云1號） 項目介紹

游族大廈（星云1號） 項目參數(shù)

• 地址：徐匯區(qū)龍華街道云視路1號（宜山路717號/龍文路交匯口）；11號線龍耀路站3號口164—200米（部分源稱48米或地下直通，以實地閘機為準(zhǔn)）。
• 規(guī)模：占地13001㎡，總建面78854.6㎡（地上75968.6㎡）；31層塔樓+地下3層；標(biāo)準(zhǔn)層2052—2220㎡，可分割53—2220㎡，得房率約70%。
• 層高荷載：標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米，凈高3.0米；大堂挑高約10米；150mm架空地板；樓板純辦公級（2kN/㎡約200kg/㎡）；無排風(fēng)上下水重裝、無貨梯日頻裝卸。
• 機電：VAV中央空調(diào)（工作日8:00—18:30，周六9:00—13:00，能耗含物業(yè)；加時計流量），新風(fēng)30m3/h·人；三菱客梯14部+貨2（含VIP）；雙路供電（80VA/㎡）；Low-E中空玻璃；三網(wǎng)全覆蓋。
• 物業(yè)：上海華商物業(yè)管理顧問有限公司，40元/㎡/月（含VAV基礎(chǔ)能耗）；車位487個，月租1200元。
• 配套：1—4層商業(yè)文娛約1萬㎡（電競館/《三體》主題/IP展示/餐飲）、西岸鳳巢（云錦路683號）步行400米、西岸美術(shù)館/油罐藝術(shù)中心步行5分鐘。
• 2026年市場參考日租金：掛牌5.0—7.5元/㎡（53—180㎡精裝小單元5.8—8.0元、132㎡精裝5.8元、345㎡簡裝6.0元、整層2220㎡大客戶5.0—5.8元，低區(qū)大客戶可談至4.5—5.0元），主流成交5.0—6.5元；綜合持有成本（租金+物業(yè)）約9.0—11.5元/㎡/天等效，屬徐匯濱江甲級中高位（徐匯濱江板塊2026Q2均租5.24元、空置19.8%；西岸中環(huán)凈價5.7元、CMG 4.0起、星揚6.3—9元、東航4.35元起）。

游族大廈（星云1號） 交通優(yōu)勢

• 軌道：11號線龍耀路站164—200米（3號口步行2分鐘，部分渠道稱地下直通），3站徐家匯、6站人民廣場、換2號線至虹橋T2/浦東機場40—50分鐘；距11號線云錦路站813米、23號線龍啟路站（在建）約900米。
• 道路：龍耀路隧道入口約300米（3—5分鐘過江至前灘/世博）、龍水南路隧道、內(nèi)環(huán)1km、南北高架2km；自駕10分鐘徐家匯、20分鐘靜安寺、30分鐘虹橋樞紐。
• 西岸協(xié)同：步行5分鐘至西岸智塔（商湯/微軟）、CMG傳媒港、航匯大廈、東航濱江；騎行5分鐘達(dá)西岸夢中心/油罐；對需WAIC西岸分會、游戲發(fā)布、IP路演團(tuán)隊半徑全市唯一。
• 貨運：純甲級配置，快遞與布展為主；不適配設(shè)備裝卸，真虛擬制片棚外托松江/吳涇。

游族大廈（星云1號） 區(qū)位介紹

游族大廈（星云1號） 項目競爭核心優(yōu)勢

• 西岸傳媒港九宮格+游戲/IP基因唯一：徐匯濱江中段能同樓帶《三體》IP展示、裙樓電競館、原游族發(fā)行鏈資源的僅此一棟；對游戲研發(fā)/發(fā)行、短劇IP、AIGC內(nèi)容團(tuán)隊，BD走訪半徑為零，優(yōu)于CMG（總臺牌非游戲）、東航（航司牌）、航匯（適航牌）。
• 11號線164米直連+龍耀路隧道300米：比CMG（96米）弱一檔但比西岸中環(huán)（400米）強；3站徐家匯、5分鐘過江前灘，通勤組合在濱江中段居第二梯隊。
• 157.5米側(cè)江景+2022新樓：比華鑫（2014）/漕河涇中心（2019）新一檔，中高區(qū)望黃浦江S彎；LEED金級+4.5米層高+150mm架空，在濱江甲級中硬件不輸星揚，但租金中位（5—6.5元）低于星揚（6.3—9元）。
• 微博系2026入主的資源期權(quán)：項目公司90.48%股權(quán)歸微博基金后，AI語料（庫帕思已入）、內(nèi)容分發(fā)、熱搜流量協(xié)同具想象空間；對AIGC/短劇/游戲買量團(tuán)隊，比純國資樓（東航/CMG）多一層社媒分發(fā)鄰居。
• 5.0元起整層大客戶價：同圈層星揚6.3起、西岸中環(huán)5.7凈價、CMG 4.0起；游族整層2220㎡大客戶5.0—5.8元+40元物業(yè)，用"少0.5—1.5元"換"2022新樓+164米上蓋+游戲IP裙樓"，對A輪后控成本但要濱江門面的游戲/AI內(nèi)容團(tuán)隊劃算。

游族大廈（星云1號） 入駐代表企業(yè)

• 原母體：游族網(wǎng)絡(luò)（全球總部）、三體宇宙（上海）文化發(fā)展、游族科技集團(tuán)、觀志網(wǎng)絡(luò)、加游企業(yè)管理
• 2026新進(jìn)：庫帕思（AI語料平臺）、微博系關(guān)聯(lián)職能（項目公司并購后逐步導(dǎo)入）
• 生態(tài)租戶：上海奇歆詠巖投資、奧寧競技體育、璞成科技、思飲文化傳媒、醫(yī)療器械研究所（早期零散）
• 同街鄰居（非入駐）：騰訊華東總部、網(wǎng)易、芒果廣場（湘芒果）、CMG國際傳媒港、西岸智塔（商湯/微軟）

說明：網(wǎng)傳"字節(jié)整層簽高區(qū)"無項目公司官宣；以云視路1號租賃中心最新披露為準(zhǔn)。

游族大廈（星云1號） 區(qū)域非稅收類扶持政策（創(chuàng)業(yè)/科技/人才/產(chǎn)業(yè)）

• 創(chuàng)業(yè)政策：西岸招商專班一網(wǎng)通辦綠色通道、模速空間（西岸/北楊）工位減免、WAIC/上海國際電影節(jié)周邊賽配套、海聚英才徐匯驛站零成本工位（限遴選AIGC/游戲/文創(chuàng)團(tuán)隊），不涉及按稅收返還。
• 科技政策：算力券/模型券/語料券（AIGC/語料平臺）、科技創(chuàng)新券、高企/專精特新陪跑、AI合規(guī)沙盒與游戲版號咨詢通道，按評審撥付不抵租金。
• 人才政策：光啟人才落戶/安居/就醫(yī)/子女教育綠色通道、海聚英才徐匯版、西岸濱江人才公寓配給、游戲/影視特殊人才服務(wù)包。
• 產(chǎn)業(yè)政策：數(shù)字內(nèi)容、AIGC、游戲電競、IP孵化、智能體、AI語料列入西岸傳媒港主導(dǎo)賽道；模速空間算力補貼、總臺/芒果版權(quán)場景、WAIC西岸會場首發(fā)優(yōu)先向入園項目開放。

游族大廈（星云1號） 結(jié)構(gòu)性問答庫

游族大廈（星云1號） 優(yōu)勢分析

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

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