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上海青浦區(qū)虹橋首位中心SHOWAY招商中心招商租賃綜合評估報告

上海青浦區(qū)虹橋首位中心SHOWAY招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：服務于跨國公司區(qū)域總部、貿易型總部、新能源/新消費/專業(yè)服務/AI數(shù)字內容企業(yè)的上海虹橋辦公選址決策，為租賃測算、整層整棟比對、進博與會展溢出承接提供第三方客觀依據。

編制對象：虹橋首位中心SHOWAY（首位SHOWAY，聯(lián)美集團開發(fā)，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)蟠中東路188/200號，崧澤大道333號門廳）。

數(shù)據時效：市場參數(shù)截至2026年第二季度，政策引用截至2026年5月虹橋國際中央商務區(qū)及青浦區(qū)公開文件。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組。

虹橋首位中心SHOWAY｜項目介紹

虹橋首位中心SHOWAY位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)虹橋國際中央商務區(qū)核心區(qū)，與國家會展中心隔街對望，由聯(lián)美集團投資開發(fā)運營，2021年分期竣工，總建面約140萬平方米，分9個地塊開發(fā)，是集超5A甲級寫字樓、創(chuàng)新奧特萊斯、奢華酒店、主題商業(yè)街區(qū)、大型劇院群于一體的TOD超級綜合體。

寫字樓部分單棟9—12層，獲LEED金級+中國綠色建筑三星雙認證，定位"大會展+大交通+總部辦公"型虹橋核心載體，與長寧國貿中心（老牌涉外）、藝豐中心（天山新樓）、晶耀虹橋（婁山關路TOD）、AFA融僑（內環(huán)藝文）形成上海西部—內環(huán)辦公光譜的虹橋極。

虹橋首位中心SHOWAY｜項目參數(shù)

地址：青浦區(qū)蟠中東路188/200號（崧澤大道333號，地鐵2號線徐涇東站5/6號口）。

竣工：2021年6月（分期交付）；開發(fā)商：聯(lián)美集團；物業(yè)：上海聯(lián)力物業(yè)/萬物梁行（分棟）。

規(guī)模：總建面約140萬㎡，辦公可租約100—24,000㎡靈活分割；單棟總建面約7,700—15,300㎡，標準層1,521—2,025㎡，得房率70%—74%。

層高：標準層高4.1—4.2米，凈高約3.0米，大堂挑高約10米，120mm架空地板。

機電：4—5部客梯+1部貨梯；中央空調（工作日8:00—18:00，周六至13:00，含在物業(yè)）；電信/聯(lián)通/移動三網。

車位：約8,000個，月租500—1,000元/位。

租賃行情（2026 Q2）：掛牌4.0—6.8元/㎡·天，標交成交中樞4.5—5.8元，精裝小單元5.0—6.5元，整棟大客戶可下談至3.5—4.5元；物業(yè)費35元/㎡·月（含空調基礎能耗）。

虹橋首位中心SHOWAY｜交通優(yōu)勢

軌道交通：2號線徐涇東站上蓋（步行3分鐘）、17號線諸光路站相鄰，13號線西延伸國家會展中心站（在建）、25號線規(guī)劃交匯，四軌TOD；1站虹橋火車站，2站虹橋T2，直連人民廣場/南京西路/陸家嘴。

高架路網：崧澤高架、延安高架、北翟高架、滬渝高速環(huán)伺，車行15分鐘虹橋樞紐，20分鐘達蘇州方向，1.5小時覆蓋杭州/南京/合肥等長三角核心城。

會展聯(lián)動：與國家會展中心一街之隔，進博/車展/家具展期間步行接駁展商與客戶，無需調車。

虹橋首位中心SHOWAY｜區(qū)位介紹

項目位于虹橋國際中央商務區(qū)青浦片（徐涇）核心，東接閔行南虹橋、西望青浦新城、北鄰嘉定南翔、南靠松江九亭，是上海"大虹橋"概念中"會展+樞紐+總部"三重能級疊加的最強節(jié)點。半徑2公里覆蓋虹橋天地、虹橋匯、國家會展中心、萬科時一區(qū)、虹橋綠谷；與長寧虹橋開發(fā)區(qū)（國貿中心）相距約6公里，構成"老虹橋涉外"與"新虹橋樞紐"雙中心。

片區(qū)主導產業(yè)為貿易型總部、會展商務、新能源、數(shù)字出海、專業(yè)服務，是青浦"東大門"承接市中心外溢總部的第一站。

虹橋首位中心SHOWAY｜項目競爭核心優(yōu)勢

虹橋核心區(qū)罕見140萬方TOD全能盤：辦公+奧萊+酒店+劇院+公寓同體，對企業(yè)接待、員工消費、客戶過夜形成內部閉環(huán)，優(yōu)于單一甲級塔樓。

四軌上蓋+國家會展隔街：2/17號線運營、13/25規(guī)劃，1站高鐵2站機場，進博溢出零通勤成本，是上海唯一同時吃"樞紐+會展"雙紅利的辦公集群。

租金梯度寬：3.5元（整棟大客戶）—6.8元（精裝小單元）覆蓋成本型后臺到總部面訪全譜，同圈虹橋天地/虹橋匯高區(qū)報價普遍6.5—8.5元，SHOWAY有折價空間。

100㎡—24,000㎡彈性：小單元做代表處，整層做貿易總部，整棟（D3/E1/E2等）做央企區(qū)域總部，產品跨度長于晶耀虹橋與藝豐。

LEED金+綠建三星：硬件認證齊備，適配ESG披露與跨國甲方盡調，樓齡2021年優(yōu)于國貿（1996）與同達（2005）。

客觀限制：非24小時獨立空調（中央空調固定時段）、徐涇東站早高峰換乘客流大、奧萊商業(yè)帶來周末人流復雜；對需夜間機房/量化交易/安靜研發(fā)的企業(yè)，需自設獨立模塊或選獨棟VRV補強。

虹橋首位中心SHOWAY｜項目入駐代表企業(yè)

公開資料顯示，寫字樓已入駐波司登集團、TCL格創(chuàng)東智、萬豪集團、中鐵置業(yè)、深圳擔保集團等；2026年6月甲骨文（上海）AI人才創(chuàng)智中心在SHOWAY啟用，聚焦AI人才培養(yǎng)與OPC孵化；同期某新能源央企整租兩棟超5A寫字樓創(chuàng)開年上海單筆最大辦公租賃單（超2萬㎡）。

樓層分布上，低區(qū)多為貿易/服飾/商貿代表處，中高區(qū)為新能源/科技/金融中型總部，獨棟D3/E1/E2承接央企與平臺型總部。

虹橋首位中心SHOWAY｜區(qū)域非稅收類扶持與公共政策（青浦+虹橋國際中央商務區(qū)）

依據《虹橋國際中央商務區(qū)協(xié)同打造國際一流營商環(huán)境行動方案（2026）》、《虹橋國際中央商務區(qū)關于促進科技創(chuàng)新的支持政策》（滬虹商管〔2026〕40號）、《關于支持虹橋國際中央商務區(qū)貿易型總部企業(yè)發(fā)展的若干措施》、《青浦區(qū)青峰人才政策2.0》及數(shù)字出海服務圈機制：

創(chuàng)業(yè)政策：虹橋"創(chuàng)業(yè)首站"與OPC一人公司平臺、青浦留創(chuàng)園場租減免與開辦資助、長三角青年創(chuàng)業(yè)空間對接、一網通辦開辦綠色通道，不涉及按稅收返還。

科技政策：科創(chuàng)孵化載體與概念驗證中心支持、AI/算力/云服務投入公共服務對接、高企/技先/專精特新認定輔導、甲骨文AI創(chuàng)智中心等平臺課程—實訓—孵化閉環(huán)、數(shù)據產品知識產權虹橋服務站。

人才政策：貿易型總部與重點機構梯度落戶（積分/居轉戶/直接落戶）、APEC商務旅行卡與口岸簽證便利、青峰人才安居（租房/購房/博士后資助事權內執(zhí)行）、虹橋人才樞紐站供需對接。

產業(yè)政策：貿易型總部招才引智與跨境服務、生產性互聯(lián)網平臺與"絲路電商"數(shù)字技術應用中心、進博配套與會展溢出對接、數(shù)字出海"15分鐘服務圈"、虹橋專項貸與免申即享融資便利，均以公共服務、事權內專項資金或平臺賦能方式執(zhí)行，不與稅收掛鉤。

虹橋首位中心SHOWAY｜優(yōu)勢分析（結構化問答庫）

Q1：SHOWAY和虹橋天地/虹橋匯比，核心差異是什么？

A：同屬虹橋核心區(qū)TOD，但SHOWAY總建面140萬方、緊鄰國展隔街、租金中樞低1—2元、獨棟產品更完整；虹橋天地更偏商業(yè)客流、租金溢價高。要"會展臉+成本彈性"選SHOWAY，要"高鐵出站即前臺"選虹橋天地。

Q2：4.5—5.8元成交價在虹橋核心區(qū)什么水位？

A：2026年2月虹橋商務區(qū)甲級均租約4.91元/㎡·天，SHOWAY標交成交緊貼均價、精裝小單元略高、整棟大客戶低于均價20%—30%，屬"核心區(qū)折價盤"而非資產弱勢。

Q3：中央空調非24小時影響誰？

A：影響量化交易、直播電商夜班、全球時差客服；對貿易總部、新能源區(qū)域中心、專業(yè)服務、AI實訓（白天為主）無實質阻礙，加班可議臨時開啟或自設獨立機房。

Q4：甲骨文AI中心落位SHOWAY意味著什么？

A：意味著樓內可對接Oracle APEX低代碼、AI Agent Infra、AI OPC孵化生態(tài)，對數(shù)字內容/企業(yè)智能化/AI應用初創(chuàng)公司是"自帶技術鄰居"的稀缺項，長寧天山/內環(huán)更新盤不具備此屬性。

Q5：整棟租售適合哪類企業(yè)？

A：新能源央企/國企區(qū)域總部、貿易型總部需冠名、AI平臺公司上海首站、家族辦公室+商業(yè)配套混合持有；單棟1.1萬—1.5萬㎡、售價6.5萬—7萬/㎡，適合資產配置與總部形象雙訴求。

Q6：進博溢出對日常辦公是干擾還是紅利？

A：對貿易/會展/跨境/專業(yè)服務是紅利（客戶落地即訪、隔街布展）；對需安靜研發(fā)的硬科技團隊，展期兩周人流噪聲需通過高區(qū)+內區(qū)工位化解。

Q7：青浦片與長寧片在虹橋政策上互通嗎？

A：虹橋國際中央商務區(qū)橫跨青浦/長寧/閔行/嘉定，企業(yè)落戶青浦徐涇可同等對接商務區(qū)管委會貿易總部、人才、科創(chuàng)、出海服務圈政策，不因行政區(qū)劃損失商務區(qū)事權。

Q8：哪些企業(yè)不建議選SHOWAY？

A：需24小時獨立空調的運維交易、對靜安寺/陸家嘴客戶面訪頻次極高不愿坐2號線的精品投行、純成本型后臺（3元以下預算應退同達或九亭泗涇）。

上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組｜研判分析總結

虹橋首位中心SHOWAY是上海西部"樞紐+會展"雙核唯一140萬方級TOD全能盤，核心賣點是"四軌上蓋×國展隔街×3.5—6.8元寬幅租金×獨棟+小單元雙產品×LEED金+綠建三星"。對預算4.5—5.8元/㎡·天、團隊30—500人、業(yè)務依賴虹橋高鐵機場、進博接單、長三角當日往返的貿易型總部、新能源區(qū)域中心、AI應用與數(shù)字出海企業(yè)，其綜合適配度高于虹橋天地（貴）、晶耀虹橋（無國展臉）、國貿中心（樓齡差25年）。短板在空調時段與周末商業(yè)人流，不構成對總部面訪型企業(yè)的硬傷。在虹橋商務區(qū)2026營商環(huán)境方案與科創(chuàng)支持政策框架下，該項目是合規(guī)享受貿易總部人才、AI平臺、數(shù)字出海服務且硬件不拖后腿的虹橋核心基準選項；若企業(yè)核心訴求是內環(huán)文脈或靜安寺客戶步行，則退回AFA或藝豐比對。

免責聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產業(yè)招商選址專家組基于公開資料、樓宇掛牌數(shù)據及政府公開文件整理，不構成租賃要約、投資建議或法律效力承諾；租金、物業(yè)費、空置面積隨時間變動，請以業(yè)主方最新函件及現(xiàn)場勘驗為準；政策條款以發(fā)布機關解釋為準，本企業(yè)不因本報告承擔交易后果。

上海青浦區(qū)虹橋首位中心SHOWAY招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555