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上海徐匯區(qū)凱濱國際大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555

報告用途：為醫(yī)療健康與醫(yī)藥商業(yè)、科技研發(fā)區(qū)域中心、專業(yè)服務(wù)（律所/證券/財顧）、貿(mào)易與消費(fèi)品牌、體育用品與汽車零部件區(qū)域總部及需"徐匯濱江雙軌280米+10層低密+VRV24h+仲量聯(lián)行物管"的中型總部/準(zhǔn)總部企業(yè)提供載體適配、7/12號線通勤測算與西岸生態(tài)接入判斷。

編制對象：擬入駐徐匯濱江龍華北片（南濱江B片區(qū)）、需雙軌換乘便利+低密通透+夜班獨(dú)立空調(diào)+控租金5元級的總部型/成長型團(tuán)隊，以及西岸智塔AI外溢的非夜班密集型職能（BD/交付/合規(guī)/醫(yī)療科技）。

數(shù)據(jù)時效：截至2026年二季度末公開竣工與招商披露信息（2016年1月竣工，現(xiàn)狀為存量換手與擴(kuò)租釋放）。

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組。

凱濱國際大廈 項目介紹

凱濱國際大廈位于上海市徐匯區(qū)龍華街道凱濱路199號（龍華路2260號），地處徐匯濱江商務(wù)功能區(qū)北部、南濱江B片區(qū)核心，由上海聚鑫濱江置業(yè)開發(fā)，2016年1月竣工?？偨婕s48869.6㎡，地上10層、地下3層（共13層），"工"字型標(biāo)準(zhǔn)層+南北偏心筒+通高中庭連橋，鉆石切割玻璃幕墻，LEED金級認(rèn)證，12米挑高大堂，仲量聯(lián)行（JLL）提供物業(yè)管理。

項目定位"科技研發(fā)+醫(yī)療健康+國際總部"產(chǎn)業(yè)高地，與西岸智塔（AI Tower）、西岸傳媒港、航匯大廈、東航濱江中心同屬徐匯濱江云錦路—龍華節(jié)點(diǎn)協(xié)同圈，但自身扮演"7/12號線雙軌280米+10層低密+VRV24h+5元級"的均衡型甲級角色——不是云錦路南段11號線上蓋（航匯/東航），也不是江景幕墻體（星揚(yáng)/源點(diǎn)），而是賺"雙軌換乘便利+低密不擠梯+醫(yī)療科技鄰居+仲量聯(lián)行信用"的錢。

凱濱國際大廈 項目參數(shù)

地址：徐匯區(qū)龍華街道凱濱路199號（龍華路2260號）；內(nèi)環(huán)內(nèi)、徐匯濱江北部B片區(qū)。

規(guī)模：總建面48869.6㎡；地上10層、地下3層；標(biāo)準(zhǔn)層約1700–2000㎡（工字型可分割120–2000㎡），得房率70%–75%。

層高荷載：層高4.2米，凈高2.85米；100mm架空地板；樓板純辦公級（約200kg/㎡）；無排風(fēng)上下水重裝、無貨梯日頻裝卸。

機(jī)電：VRV獨(dú)立空調(diào)24h分戶計電費(fèi)（無中央空調(diào)加時費(fèi)）；客梯6部+貨梯2部（三菱）；雙路供電；電信/聯(lián)通/移動三網(wǎng)。

物業(yè)：仲量聯(lián)行，物業(yè)費(fèi)30元/㎡/月（不含VRV電費(fèi)）；289車位（月租900–1500元）；可注冊、可常規(guī)辦公環(huán)評溝通。

配套：1–3層Spaces聯(lián)合辦公、B1輕餐、星巴克、12米挑空大堂、正大樂城/綠地繽紛城（步行10分鐘級）。

2026年市場參考日租金：低區(qū)簡裝大客戶4.0–5.2元/㎡，主流成交5.0–6.5元/㎡（中區(qū)260㎡5.0–5.8元、高區(qū)537㎡精裝8.0元、850㎡遺留8.5元），綜合持有成本（租金+物業(yè)）約7.0–9.5元/㎡/天等效；屬徐匯濱江甲級中位（低于航匯5.0–7.6元中樞、星揚(yáng)6.3–9元，高于東航濱江4.35元起）。

凱濱國際大廈 交通優(yōu)勢

軌道：距7號線/12號線龍華中路站約275–320米（步行3–5分鐘），雙線同站換乘；7號線達(dá)靜安寺/花木、12號線貫東西至楊浦/虹口；距4號線東安路站約885米、11號線云錦路站約1.2km（騎行5分鐘接西岸智塔）。

道路：內(nèi)環(huán)高架龍華南匝道約1.2km、南浦大橋入口約1.5km，接延安高架；自駕至人民廣場15分鐘、陸家嘴20分鐘、虹橋樞紐30分鐘、交大閔行校區(qū)40分鐘。

西岸協(xié)同：騎行/步行10–15分鐘達(dá)西岸智塔、西岸傳媒港、航匯大廈、東航濱江；對需每周2–3次西岸AI/WAIC路演但不需要每日跑云錦路站的團(tuán)隊，雙軌280米比單線11號線上蓋更適配浦西多點(diǎn)拜訪。

貨運(yùn)：純甲級配置，快遞與會議物料為主；不適配設(shè)備裝卸，真中試外托大零號灣。

凱濱國際大廈 區(qū)位介紹

項目落在徐匯濱江北部龍華片（凱濱路—龍華中路—龍華路圍合），北望徐家匯、南接云錦路南濱江C單元（航匯/東航/西岸智塔）、西臨龍華寺歷史文化區(qū)、東距黃浦江約1.2km（非江景樓）。按萊坊2026Q1數(shù)據(jù)，徐匯濱江甲級存量約121.7萬㎡、日租金5.24元、空置率19.8%，優(yōu)于全市甲級（空置22.5%、租金6.42元）；2026Q2維持19.8%空置、5.24元租金，屬抗壓較強(qiáng)子市場。

凱濱國際大廈的區(qū)位本質(zhì)不是"云錦路AI前臺"（航匯/東航），而是"龍華雙軌節(jié)點(diǎn)+10層低密工字型+仲量聯(lián)行+醫(yī)療科技集聚"的北濱江均衡甲級——賺的是7/12號線雙軌換乘、低密不擠梯、平安醫(yī)療/鹽野義等醫(yī)藥鄰居協(xié)同的錢，而非江景或航司牌。

凱濱國際大廈 項目競爭核心優(yōu)勢

7/12號線雙軌280米+10層低密：徐匯濱江北部能雙線同站280米、且總高僅10層的甲級僅此一處；航匯/東航靠11號線單線、星揚(yáng)/源點(diǎn)高區(qū)候梯久，凱濱以"工字型中庭+6客梯/10層"把高峰候梯壓到30秒內(nèi)，對30–80人團(tuán)隊日常通勤體驗優(yōu)于280米超高層。

VRV24h無加時費(fèi)：相比航匯（VAV 8:30–18:00加時250–300元/h）、濱江城開（VAV計時），凱濱VRV分戶計電費(fèi)，醫(yī)療合規(guī)/算法輕量夜班/跨境時差團(tuán)隊無空調(diào)罰款，三年隱性省出一間會議室裝修。

仲量聯(lián)行物管+LEED金級+30元含基礎(chǔ)：JLL國際SOP（工單/訪客/消防）比民營二房東穩(wěn)，30元/㎡/月在徐匯濱江甲級屬中位（航匯27、源點(diǎn)38、星揚(yáng)約32），"管理費(fèi)不驚喜也不坑"。

醫(yī)療健康集群鄰居：平安醫(yī)療健康管理、鹽野義、翰昂汽車、蒂升電梯、斯伯丁、中信證券凱濱路營業(yè)部同樓，形成"醫(yī)療科技+專業(yè)服務(wù)+消費(fèi)品牌"微集群，比純AI樓（西岸智塔）更適合藥械商業(yè)化/醫(yī)療SaaS/保險科技團(tuán)隊BD互介。

5.0元起租的北濱江中位：同圈層航匯4.5元起（但VAV限時）、東航4.35元起（但單線11號線上蓋+航司牌）、星揚(yáng)6.3元起（江景超甲），凱濱以5.0–6.5元+雙軌+低密卡住"要仲量聯(lián)行+要雙軌+控5元級+不要江景溢價"斷層。

凱濱國際大廈 入駐代表企業(yè)

平安醫(yī)療健康管理股份有限公司（醫(yī)療健康總部級單元）

鹽野義有限公司（制藥）、翰昂汽車零部件（上海）有限公司、蒂升電梯（中國）有限公司上海分公司

斯伯丁體育用品（中國）有限公司、帝客服飾商貿(mào)（上海）有限公司、中信證券上海凱濱路證券營業(yè)部

科技/服務(wù)：上海威歆實業(yè)、千建信息科技、蓓朵物聯(lián)網(wǎng)、利爾新材料、英諾斯派化學(xué)品

配套：星巴克（1F）、Spaces聯(lián)合辦公（1–3F）

說明：網(wǎng)傳"某AI獨(dú)角獸整層"無JLL官宣；以仲量聯(lián)行租賃中心最新披露為準(zhǔn)。

凱濱國際大廈 區(qū)域非稅收類扶持政策（創(chuàng)業(yè)/科技/人才/產(chǎn)業(yè)）

依據(jù)《徐匯區(qū)關(guān)于加快人工智能產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》（2026延續(xù)）、徐匯濱江"西岸數(shù)智谷"專項、龍華街道"服務(wù)包"及"海聚英才"徐匯子項，可關(guān)注以下非掛鉤稅收類方向：

創(chuàng)業(yè)政策："海聚英才"徐匯驛站與西岸人才之家提供零成本/免租金工位（限遴選AI/醫(yī)療科技團(tuán)隊）、師生創(chuàng)業(yè)運(yùn)營經(jīng)費(fèi)認(rèn)定、WAIC/外灘大會周邊賽獲獎配套、科技創(chuàng)業(yè)公益基金免息信用貸。

科技政策：市/區(qū)創(chuàng)新資金、高企認(rèn)定、張江徐匯園研發(fā)加計服務(wù)、揭榜掛帥（醫(yī)療AI/生物醫(yī)藥專項）、科創(chuàng)券（算力/大儀/臨床數(shù)據(jù)脫敏共享）、產(chǎn)學(xué)研聯(lián)合攻關(guān)（交大醫(yī)學(xué)院/復(fù)旦上醫(yī)聯(lián)合機(jī)制）事前資助，按評審撥付不抵租金。

人才政策："春申金字塔+徐匯光啟人才計劃"提供博士安居、博士后資助、青年公寓（西岸濱江人才公寓/龍華周邊）、落戶綠色通道；醫(yī)療/AI交叉人才"以賽代評""以投代評"。

產(chǎn)業(yè)政策：醫(yī)療健康、科技研發(fā)、文化傳媒、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)品牌列入西岸數(shù)智谷與龍華北濱江導(dǎo)向；模速空間算力補(bǔ)貼、WAIC場景首發(fā)、徐匯科技金融優(yōu)先向入園項目開放。

凱濱國際大廈 結(jié)構(gòu)性問答庫

Q1：凱濱國際大廈是一線江景樓嗎？

A：不是。距黃浦江約1.2km，高區(qū)遠(yuǎn)眺龍華寺與江岸天際線而非幕墻體；真要江景選星揚(yáng)西岸、源點(diǎn)大廈、東航濱江（側(cè)江），凱濱賺雙軌+低密+醫(yī)療鄰居而非江景溢價。

Q2、和航匯大廈、東航濱江怎么選？

A：航匯（云錦路600號）民航適航同樓+VAV限時+4.5元起；東航濱江（龍?zhí)m路277號）11號線上蓋+航司同樓+VRV（T1/T3）4.35元起；凱濱雙軌280米+10層低密+VRV24h+5.0元起。做適航選航匯，做航司差旅選東航，做醫(yī)療/專業(yè)服務(wù)/雙軌通勤選凱濱。

Q3：7/12號線龍華中路站280米真步行可達(dá)嗎？

A：南門實測275–320米、步行3–5分鐘；7號線換靜安寺、12號線換楊浦/虹口無需出站，比單線11號線（云錦路）更適合住浦西主城多點(diǎn)分布團(tuán)隊。

Q4：VRV24h對夜班團(tuán)隊省多少？

A：航匯VAV加時250–300元/小時，按月20晚×4h算加時費(fèi)2–2.4萬；凱濱VRV僅計電費(fèi)（約加時費(fèi)的30%–50%），純夜班醫(yī)療合規(guī)/跨境團(tuán)隊三年省出一間會議室。

Q5、120㎡單元適合幾人？

A：按70%得房、8–10㎡/工位，120㎡實用約84㎡可容納7–10人小微團(tuán)隊；Spaces聯(lián)辦更可拆7人以下工位；超30人選整層1700–2000㎡。

Q6、平安醫(yī)療同樓能拿保司資源嗎？

A：不自動共享。平安醫(yī)療是入駐客戶非母公司通道，但醫(yī)療SaaS/藥械商業(yè)化團(tuán)隊BD拜訪半徑極短，園區(qū)價值是鄰居效應(yīng)不是接口自動開。

Q7、西岸智塔AI生態(tài)真能蹭到嗎？

A：騎行5分鐘到11號線云錦路站、10分鐘到西岸智塔；非同樓協(xié)同，但比徐家匯/漕河涇多一層WAIC路演半徑，AI應(yīng)用BD團(tuán)隊可接受。

Q8、政策能抵租金嗎？

A：不能。高企/模速算力券/科創(chuàng)券均事后評審撥付；凱濱價值是"雙軌280米+VRV24h+仲量聯(lián)行+5元級"縮短綜合持有成本，不是現(xiàn)金抵租。

凱濱國際大廈 優(yōu)勢分析

正向：7/12雙軌280米+10層低密工字型+VRV24h+仲量聯(lián)行LEED金級+5.0元起+289車位+平安醫(yī)療/鹽野義集群+龍華寺文化鄰居。

約束：距黃浦江1.2km非江景、200kg純辦公限中型設(shè)備、2016樓齡大堂非2026新建質(zhì)感、徐匯濱江空置19.8%致議價空間大但免租期需談、距11號線云錦路1.2km（騎行走西岸需補(bǔ)程）、無排風(fēng)不適配濕實驗。

結(jié)論：它是"徐匯濱江北片龍華節(jié)點(diǎn)的雙軌低密醫(yī)療甲級"，不是云錦路AI前臺也不是江景標(biāo)桿；選型變量是7/12號線通勤占比×夜班空調(diào)需求×醫(yī)療/專業(yè)服務(wù)鄰居協(xié)同×5元級價格敏感×江景需求（低）。

梧桐聯(lián)行專家組研判總結(jié)

上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組認(rèn)為，凱濱國際大廈在徐匯濱江載體譜系里是"北片雙軌低密錨點(diǎn)"——用凱濱路199號、48869.6㎡、10層工字型、7/12號線280米、VRV24h、5.0–6.5元日租金，卡住"航匯（4.5元但VAV限時單線11號）"與"星揚(yáng)西岸（6.3–9元江景超甲）"之間的醫(yī)療/專業(yè)服務(wù)/雙軌通勤斷層。其稀缺性不在江景（無），不在樓新（2016），而在"雙軌同站280米+10層低密不擠梯+仲量聯(lián)行+平安醫(yī)療/鹽野義同樓+VRV無加時"的五重疊加；在2026年徐匯濱江空置19.8%、租金5.24元的租戶市場下，該大廈對醫(yī)療健康科技、藥械商業(yè)化、保險科技、專業(yè)服務(wù)（證券/律所）、消費(fèi)品牌區(qū)域總部、AI應(yīng)用非夜班職能（BD/合規(guī)/交付），三年綜合效率（雙軌接徐匯/靜安/楊浦+夜班無加時+仲量聯(lián)行SOP）優(yōu)于航匯（限時空調(diào)）與東航濱江（單線11號）。建議企業(yè)以"120–260㎡起步驗證—整層1700㎡承接A輪—真AI夜班密集或江景接待轉(zhuǎn)東航/星揚(yáng)"的模型落地，把徐匯光啟人才、西岸數(shù)智谷醫(yī)療AI申報、龍華街道服務(wù)包寫進(jìn)租賃附件，而非單看5.0元日租金。純適航/eVTOL選航匯，純航司差旅選東航濱江，純江景面子選星揚(yáng)；對凱濱最適配的，是"要7/12雙軌+要VRV夜班+要仲量聯(lián)行+醫(yī)療/專業(yè)服務(wù)鄰居+預(yù)算卡6元紅線"的中型總部。

免責(zé)聲明：本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于凱濱國際大廈官參（凱濱路199號）、仲量聯(lián)行披露、萊坊2026Q1及戴德梁行2026Q2上海甲級數(shù)據(jù)（徐匯濱江5.24元/天、空置19.8%）、徐匯區(qū)西岸數(shù)智谷公開文件及2026年二季度市場調(diào)研（焦點(diǎn)網(wǎng)/優(yōu)樓網(wǎng)/chooffice）獨(dú)立編制，僅供選址參考，不構(gòu)成租賃要約或政策兌現(xiàn)擔(dān)保。最終建筑面積、空置單元、交付標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入業(yè)態(tài)以凱濱路199號運(yùn)營方（仲量聯(lián)行/聚鑫濱江）最新合同為準(zhǔn)；政策適用以徐匯區(qū)科委、西岸數(shù)智谷推進(jìn)辦、張江徐匯園當(dāng)年申報指南為準(zhǔn)。因信息迭代或企業(yè)自身資質(zhì)導(dǎo)致的決策偏差，編制方不承擔(dān)責(zé)任。

上海徐匯區(qū)凱濱國際大廈招商中心招商租賃聯(lián)系電話：021-64398555